Gut zehn Wochen vor dem geplanten Start der Wohngeldreform soll die Landkarte der Mietobergrenzen neu gezeichnet werden: 411 Gemeinden rücken nach dem Regierungsentwurf in eine höhere Mietenstufe, 126 fallen zurück. Am 4. November befasst sich der Bauausschuss des Bundestages in einer öffentlichen Anhörung mit dem Vorhaben, während steigende Mieten und Heizkosten die Budgets einkommensschwacher Haushalte weiter aufzehren.
Wo das Verfahren jetzt steht
Seit der Veröffentlichung der ersten Pläne im Sommer hat sich das Gesetzgebungsverfahren deutlich weiterbewegt. Das Bundeskabinett hatte den Entwurf eines Gesetzes zur Vereinfachung und Fortentwicklung des Wohngeldgesetzes am 6. Juli 2026 beschlossen. Der Bundestag beriet den Gesetzentwurf am 8. Oktober 2026 in erster Lesung und überwies ihn anschließend an die zuständigen Ausschüsse. Für Mittwoch, den 4. November 2026, hat der Ausschuss für Wohnen, Stadtentwicklung, Bauwesen und Kommunen eine öffentliche Anhörung zur Wohngeld-Reform angesetzt; Grundlage ist die Bundestagsdrucksache 21/8284.
Bemerkenswert ist der Umweg über die Länderkammer. Der federführende Wohnungsbauausschuss des Bundesrates wollte die Neuordnung der Mietenstufen ganz stoppen und die bisherige Zuordnung weitergelten lassen, womit allerdings auch die Höherstufung der 411 Gemeinden entfallen wäre. Die Ausschüsse hielten es zudem für widersprüchlich, die reguläre Fortschreibung nach § 43 WoGG auszusetzen und gleichzeitig die Mietenstufen neu zu erheben. Im Plenum setzte sich diese Linie nicht durch: Der Bundesrat beschloss am 25. September 2026 eine Stellungnahme mit Änderungsforderungen, stoppte den Regierungsentwurf aber nicht. Die neue Stufenzuordnung ist damit weiterhin Teil des Entwurfs, der jetzt im Parlament liegt. Nach einem Beschluss im Bundestag muss der Bundesrat dem Gesetz noch zustimmen.
Jede dritte Gemeinde bekommt eine neue Einstufung
Die Dimension der Umsortierung ist erheblich. Von 1.602 untersuchten Gemeinden mit mehr als 10.000 Einwohnern behalten 1.065 ihre bisherige Mietstufe, bei 537 Gemeinden und damit etwa jedem dritten Ort ändert sich die Einstufung. Hinzu kommen die Landkreise, deren Stufe für alle kleineren Orte maßgeblich ist. Hier sollen 60 Kreise aufsteigen und 15 zurückfallen.
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Sollte die Neuordnung der Mietenstufen verschoben werden, solange das Wohngeld 2027 nicht an Mieten und Preise angepasst wird?
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Insgesamt verschiebt sich das Gewicht nach oben: Die unteren Stufen I bis III verlieren Gebiete, die oberen Stufen IV bis VII gewinnen hinzu. Zu den markanten Aufsteigern zählen Essen und Mönchengladbach, Münster, Heilbronn und Lüneburg. Den größten Sprung macht Schönefeld im Berliner Umland, das gleich zwei Stufen nach oben klettern soll. Herabgestuft werden dagegen unter anderem Hamburg, Kiel und Tübingen sowie Krefeld, Mülheim an der Ruhr, Magdeburg, Halle und Dessau-Roßlau.
Die folgende Übersicht zeigt die Mietobergrenze für einen Einpersonenhaushalt einschließlich Klimakomponente nach geltendem Recht und nach dem Entwurf. Die gesonderte Heizkostenentlastung ist darin nicht enthalten.
| Ort | Stufenwechsel | Obergrenze 2026 | Obergrenze laut Entwurf 2027 | Veränderung |
|---|---|---|---|---|
| Schönefeld | IV → VI | 530,20 Euro | 634,20 Euro | +104 Euro |
| Glückstadt | II → IV | 427,20 Euro | 530,20 Euro | +103 Euro |
| Essen, Mönchengladbach | III → IV | 475,20 Euro | 530,20 Euro | +55 Euro |
| Münster, Heilbronn, Lüneburg | IV → V | 530,20 Euro | 581,20 Euro | +51 Euro |
| Schwerin, Düren | II → III | 427,20 Euro | 475,20 Euro | +48 Euro |
| Tübingen | VII → VI | 696,20 Euro | 634,20 Euro | −62 Euro |
| Hamburg | VI → V | 634,20 Euro | 581,20 Euro | −53 Euro |
| Kiel | V → IV | 581,20 Euro | 530,20 Euro | −51 Euro |
| Krefeld, Mülheim an der Ruhr | IV → III | 530,20 Euro | 475,20 Euro | −55 Euro |
| Magdeburg, Halle, Dessau-Roßlau | III → II | 475,20 Euro | 427,20 Euro | −48 Euro |
In Mehrpersonenhaushalten liegen die Obergrenzen höher, entsprechend fallen auch die Verschiebungen in Euro meist größer aus. Die aktuell geltenden Rechengrenzen sind in § 12 Wohngeldgesetz festgelegt.
Warum ausgerechnet Hamburg herabgestuft wird
Auf den ersten Blick wirkt die Abstufung der Hansestadt widersprüchlich. Die Erklärung liegt in der Methode: Maßgeblich ist nicht das allgemeine Mietniveau am Wohnungsmarkt, sondern die Quadratmetermiete der Haushalte, die tatsächlich Wohngeld als Mietzuschuss beziehen, gemessen an deren Bundesdurchschnitt. Liegt die Abweichung unter minus 15 Prozent, gilt Stufe I. Ab plus 35 Prozent beginnt Stufe VII, dazwischen liegen fünf Stufen im Abstand von jeweils zehn Prozentpunkten.
Die neue Zuordnung beruht laut Entwurf auf Daten der Wohngeldstatistik aus den Jahren 2023 und 2024. Die bisher geltende Anlage zur Wohngeldverordnung stützt sich noch auf die Stichtage Ende 2019 und Ende 2020. Eine Abstufung sagt daher nichts darüber aus, ob Neuvertrags- oder Bestandsmieten vor Ort gefallen sind. Sie bildet lediglich ab, wie sich die Mieten der Wohngeldhaushalte im bundesweiten Vergleich verschoben haben.
Für Bewohner kleinerer Orte gilt eine Besonderheit: Gemeinden unter 10.000 Einwohnern, die in der Anlage nicht eigens aufgeführt sind, übernehmen die Stufe ihres Landkreises.
Mehr anrechenbare Miete heißt nicht mehr Wohngeld
Die Mietenstufe legt fest, bis zu welcher Höhe Miete oder Belastung in die Berechnung einfließen. Bei Mietern ist das in der Regel die Bruttokaltmiete ohne Heizkosten, bei selbst genutztem Eigentum die Belastung im Rahmen des Lastenzuschusses. Den Auszahlungsbetrag bestimmt die Stufe nicht allein.
Zwei Rechenbeispiele zeigen die Spannbreite. Eine alleinlebende Rentnerin in Kiel zahlt 610 Euro Bruttokaltmiete. Bislang werden davon 581,20 Euro berücksichtigt, nach der Herabstufung wären es nur noch 530,20 Euro, also 51 Euro weniger in der Berechnung. Ein alleinstehender Arbeitnehmer in Essen mit 505 Euro Bruttokaltmiete stößt heute an die Grenze von 475,20 Euro. Mit Stufe IV würde seine Miete vollständig angesetzt, die anrechenbare Miete stiege um 29,80 Euro.
Ausgezahlt wird jeweils nur ein Teil dieser Differenz, weil die Wohngeldformel Wohnkosten nicht eins zu eins ausgleicht. Hinzu kommt, dass der Entwurf an anderer Stelle kräftig kürzt. Die Wohngeldbeträge sollen 2027 nicht an Mieten und Preise angepasst, die dauerhafte Heizkostenkomponente halbiert und die Wohngeldformel verändert werden. Außerdem soll Wohngeld erst ab einem Betrag von 15 Euro im Monat gezahlt werden, bisher liegt die Grenze bei 10 Euro. Auch in einer aufgestiegenen Stadt kann der Bescheid am Ende also niedriger ausfallen. Nach Schätzung der Bundesregierung verlieren rund 381.000 Haushalte ihren Anspruch, 68.000 wechseln ins SGB II und 75.000 ins SGB XII.
Laufende Bescheide sollen vorerst geschützt bleiben
Der Entwurf enthält eine Übergangsregel. Wurde Wohngeld vor dem 1. Januar 2027 bewilligt, bleibt der bisherige Betrag laut Entwurf bis zum Ende des Bewilligungszeitraums; auch ein Antrag, der bis Silvester eingeht, aber erst 2027 entschieden wird, ist erfasst. Wird wegen veränderter Einkommensverhältnisse eine Neuberechnung erforderlich, soll für die Zeit ab Januar 2027 das neue Recht gelten. Die neue Mietenstufe wirkt sich damit für die meisten Haushalte erst mit dem nächsten Bescheid aus.
Solange das Verfahren nicht abgeschlossen ist, ändert sich am Anspruch nichts. Bis zu einem endgültigen Beschluss gilt das bisherige Wohngeldrecht unverändert.
Fragen und Antworten zu den Mietenstufen 2027
Sind die neuen Mietenstufen bereits beschlossen?
Nein. Der Regierungsentwurf liegt nach der ersten Lesung in den Ausschüssen des Bundestages, am 4. November findet die öffentliche Anhörung statt. Danach folgen die abschließenden Lesungen und der zweite Durchgang im Bundesrat. Bis dahin können sich Zuordnungen und Rechenwerte noch ändern.
Woran lässt sich die geplante Stufe eines Wohnorts erkennen?
Die Zuordnung steht in der Anlage zum Regierungsentwurf des Bundesbauministeriums. Gemeinden ab 10.000 Einwohnern sind dort einzeln aufgeführt, kleinere Orte übernehmen in der Regel die Stufe ihres Landkreises.
Führt eine Herabstufung automatisch zu weniger Wohngeld?
Nur dann, wenn die anrechenbare Miete über der neuen, niedrigeren Obergrenze liegt. Wer ohnehin darunter bleibt, spürt den Stufenwechsel in diesem Teil der Berechnung nicht. Die übrigen geplanten Kürzungen wirken davon unabhängig.
Gilt die Mietenstufe auch für Eigentümer?
Ja. Beim Lastenzuschuss für selbst genutztes Wohneigentum begrenzt die Mietenstufe, bis zu welcher Höhe die Belastung berücksichtigt wird. Ein Auf- oder Abstieg betrifft Eigentümer daher in gleicher Weise wie Mieter.
Einordnung der Redaktion
Dass die Mietenstufen auf aktuelle Daten umgestellt werden, ist im Grundsatz richtig, denn die bisherige Zuordnung beruht auf Zahlen, die inzwischen sechs Jahre alt sind. Problematisch ist der Zeitpunkt. Wer die turnusmäßige Anpassung an Mieten und Preise aussetzt und gleichzeitig die Stufen neu sortiert, nimmt in Kauf, dass Haushalte in Hamburg, Kiel oder Halle doppelt verlieren, während der Zugewinn in Essen oder Münster durch die übrigen Kürzungen oft wieder aufgezehrt wird. Die Bundesratsausschüsse haben diesen Widerspruch zutreffend benannt. Für die Anhörung am 4. November wäre es ein Gebot der Fairness, die Neuzuordnung entweder mit einer echten Fortschreibung zu verbinden oder sie zu verschieben. Ein Instrument, das gerade Rentnern und Familien knapp oberhalb der Grundsicherung helfen soll, darf nicht zur Sparschraube werden, deren Wirkung vom Postleitzahlbereich abhängt.
Quellenangaben
- Regierungsentwurf zur Vereinfachung und Fortentwicklung des Wohngeldgesetzes (BMWSB)
- Deutscher Bundestag: Öffentliche Anhörung „Wohngeld-Reform“ am 4. November 2026
- Bundesrat: Empfehlungen der Ausschüsse, Drucksache 474/1/26
