Neue Fenster, eine neue Wohnungstür, ein gedämmter Dachboden: Für viele Haushalte mit knappem Budget kann eine solche Maßnahme bald dauerhaft bis zu 93,33 Euro mehr Kaltmiete im Monat bedeuten. Nach der öffentlichen Anhörung im Rechtsausschuss des Bundestages am 14. Oktober rückt die Abstimmung über die Mietrechtsreform näher.
Worum es bei der geplanten Änderung geht
Die Bundesregierung will die Kostengrenze für das sogenannte vereinfachte Verfahren bei Modernisierungsmieterhöhungen von 10.000 auf 20.000 Euro je Wohnung anheben. Das Vorhaben ist Teil des Mietrechtspakets II, das offiziell als Regierungsentwurf zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete (Drucksache 21/6807) im Bundestag liegt. Im Mittelpunkt der öffentlichen Debatte stehen zwar Indexmieten, möblierte Wohnungen und Kurzzeitverträge. Die Verdopplung der Modernisierungsgrenze dürfte für viele Mieterhaushalte aber ebenso spürbare Folgen haben.
Ziel der Regierung ist es, vor allem private Kleinvermieter von aufwendigen Berechnungen zu entlasten. Nach Schätzung der Bundesregierung könnten jährlich rund 200.000 zusätzliche Fälle in den Anwendungsbereich des vereinfachten Verfahrens fallen.
Wo das Gesetzgebungsverfahren heute steht
Seit Veröffentlichung der ersten Berichte im Spätsommer hat sich das Verfahren weiterbewegt. Das Bundeskabinett hatte den Entwurf am 29. April 2026 beschlossen, die erste Lesung im Bundestag fand am 9. Juli statt. Am 14. Oktober befassten sich neun Sachverständige im Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz mit dem Entwurf und mehreren Vorlagen von Grünen und Linken.
Ihre Meinung ist gefragt:
Sollte der Bundestag die Grenze für vereinfachte Modernisierungsmieterhöhungen auf 20.000 Euro verdoppeln?
Warum sollte ich das tun? (Hier klicken)
Wenn Sie bei Google suchen, sehen Sie oft eine Schlagzeilen-Box. Sie können selbst bestimmen, was dort erscheint: Speichern Sie uns, das Nachrichtenmagazin Bürger & Geld, als bevorzugte Quelle, und erhalten Sie aktuelle, rechtliche fundierte Ratgeber-Artikel und wichtige Updates durch unsere Experten zu Themen wie Rente, Pflege, Grundsicherung, Schwerbehinderung noch schneller.
Für soziales Leben e. V. : gemeinnützig, unabhängig, sozial!
Das Echo fiel gespalten aus. Der Deutsche Mieterbund bezeichnete die Reform als überfälligen Schritt, forderte aber Nachschärfungen bei Indexmieten, Kurzzeitvermietung und Möblierungszuschlägen. Haus & Grund lehnte den Entwurf insgesamt ab und verwies auf die Planungssicherheit privater Vermieter. In seiner schriftlichen Stellungnahme betonte der Verband zugleich, dass das vereinfachte Verfahren für viele Kleinvermieter der einzige praktikable Weg sei, kleinere Modernisierungen anteilig zu refinanzieren. Bereits im Juni hatte Haus & Grund gefordert, auch die Kappungsgrenzen je Quadratmeter anzuheben, weil die Verdopplung der Wertgrenze sonst verpuffe.
Der Republikanische Anwältinnen- und Anwälteverein wies in seiner Stellungnahme darauf hin, dass das vereinfachte Verfahren in der Praxis bislang kaum eine Rolle spiele. Mit der höheren Grenze könnte sich das ändern.
Zweite und dritte Lesung stehen noch aus, ein fester Termin ist bislang nicht bekannt. Bis zur Verkündung im Bundesgesetzblatt gilt weiterhin die Grenze von 10.000 Euro. Nach dem Entwurf soll die neue Grenze am Tag nach der Verkündung greifen, und zwar nur für Modernisierungen, die danach angekündigt werden.
So funktioniert das vereinfachte Verfahren
Das Verfahren ist in § 559c BGB geregelt und existiert seit 2019. Der Vermieter muss nicht im Einzelnen aufschlüsseln, welcher Teil der Kosten auf eine ohnehin fällige Reparatur entfällt. Stattdessen werden pauschal 30 Prozent als Erhaltungsaufwand abgezogen. Von den restlichen 70 Prozent dürfen jährlich acht Prozent auf die Miete umgelegt werden. Der so ermittelte Jahresbetrag wird durch zwölf geteilt und dauerhaft auf die Nettokaltmiete aufgeschlagen.
Umlagesatz und Pauschale bleiben nach dem Entwurf unverändert. Neu ist allein die Höhe der Kosten, bis zu der das Verfahren genutzt werden darf. Damit verdoppelt sich auch der rechnerische Höchstaufschlag.
Was die neue Grenze in Euro bedeutet
Die folgende Übersicht zeigt, wie stark die monatliche Kaltmiete bei unterschiedlichen Kosten je Wohnung rechnerisch steigen kann, wenn der Vermieter das vereinfachte Verfahren wählt.
| Kosten je Wohnung | Pauschalabzug 30 Prozent | Umlagefähiger Betrag | Erhöhung pro Jahr | Erhöhung pro Monat |
|---|---|---|---|---|
| 10.000 Euro (heutige Grenze) | 3.000 Euro | 7.000 Euro | 560 Euro | 46,67 Euro |
| 12.000 Euro | 3.600 Euro | 8.400 Euro | 672 Euro | 56,00 Euro |
| 17.500 Euro | 5.250 Euro | 12.250 Euro | 980 Euro | 81,67 Euro |
| 20.000 Euro (geplante Grenze) | 6.000 Euro | 14.000 Euro | 1.120 Euro | 93,33 Euro |
Ein Vermieter, der heute höchstens 46,67 Euro im Monat aufschlagen darf, könnte nach der Reform also bis zu 93,33 Euro verlangen.
Die Quadratmetergrenze bremst den Aufschlag
Unbegrenzt ist der Anstieg trotzdem nicht. Nach § 559 Absatz 3a BGB darf die Monatsmiete durch Modernisierungen innerhalb von sechs Jahren um höchstens drei Euro je Quadratmeter steigen. Lag die Kaltmiete vorher unter sieben Euro je Quadratmeter, sind es nur zwei Euro.
In einer 60 Quadratmeter großen Wohnung entsprechen 93,33 Euro rund 1,56 Euro je Quadratmeter. Die Kappung greift hier also nicht. Anders bei einem 35 Quadratmeter großen Apartment mit einer Ausgangsmiete unter sieben Euro je Quadratmeter: Dort wären höchstens 70 Euro zusätzlich im Monat erlaubt. Frühere Modernisierungserhöhungen innerhalb der sechs Jahre verringern den Spielraum weiter.
Warum die Pauschale für Mieter teuer werden kann
Im regulären Verfahren muss der Vermieter genau herausrechnen, welcher Anteil der Kosten auf eine ohnehin notwendige Instandsetzung entfällt. Diese Einzelprüfung entfällt im vereinfachten Verfahren. Ist der tatsächliche Reparaturanteil höher als 30 Prozent, zahlen Mieter dadurch mehr.
Ein Beispiel: Für eine Wohnung fallen 18.000 Euro an, davon wären bei genauer Betrachtung 8.100 Euro reine Instandhaltung, weil die alten Bauteile ohnehin verschlissen waren. Im regulären Verfahren blieben 9.900 Euro umlagefähig, das ergäbe 66 Euro mehr im Monat. Im vereinfachten Verfahren werden nur 5.400 Euro abgezogen, der Aufschlag steigt auf 84 Euro. Die Differenz beträgt 18 Euro im Monat oder 216 Euro im Jahr, dauerhaft.
Umgekehrt kann die Pauschale für Mieter günstiger sein, wenn kaum Reparaturbedarf bestand. Einen höheren tatsächlichen Erhaltungsanteil können Mieter im vereinfachten Verfahren aber nicht geltend machen.
Härteeinwand wegen geringen Einkommens greift kaum
Besonders schwer wiegt ein weiterer Punkt: Der wirtschaftliche Härteeinwand gegen die Mieterhöhung ist im vereinfachten Verfahren grundsätzlich ausgeschlossen. Ein niedriges Einkommen allein reicht also nicht, um den Aufschlag abzuwehren. Eine Ausnahme gilt für bestimmte Heizungsmaßnahmen, für die ohnehin eigene Umlage- und Begrenzungsregeln bestehen.
Davon zu unterscheiden ist der Härteeinwand gegen die Bauarbeiten selbst, etwa wegen Krankheit, hohen Alters oder besonderer Wohnumstände. Dieser bleibt möglich, muss nach einer ordnungsgemäßen Ankündigung aber frühzeitig erhoben werden.
Grenzen, die auch künftig gelten
Die 20.000 Euro stehen nicht für jede Maßnahme neu zur Verfügung. Hat der Vermieter die Miete in den vergangenen fünf Jahren bereits wegen einer Modernisierung erhöht, werden die damals angesetzten Kosten angerechnet. Wurden etwa vor zwei Jahren 6.500 Euro geltend gemacht, blieben nach neuem Recht noch 13.500 Euro für das vereinfachte Verfahren.
Nach einer Erhöhung im vereinfachten Verfahren sind weitere Modernisierungserhöhungen für dieselbe Wohnung zudem fünf Jahre lang grundsätzlich gesperrt. Ausnahmen gelten etwa für gesetzliche Pflichten, die der Vermieter vorher nicht kennen musste.
Öffentliche Zuschüsse sowie Kosten, die der Mieter oder Dritte übernommen haben, dürfen auch weiterhin nicht umgelegt werden. Vorteile aus zinsgünstigen Förderdarlehen werden im vereinfachten Verfahren dagegen nur eingeschränkt berücksichtigt.
Formvorschriften bleiben bestehen
Eine formlose Erhöhung bleibt unzulässig. Die Arbeiten müssen grundsätzlich drei Monate vor Beginn in Textform angekündigt werden, inklusive des ausdrücklichen Hinweises auf das vereinfachte Verfahren sowie Angaben zu Art, Umfang, Beginn, Dauer und voraussichtlicher Mieterhöhung. Nach Abschluss folgt eine Erhöhungserklärung auf Basis der tatsächlichen Kosten. Die neue Miete wird in der Regel zu Beginn des dritten Monats nach Zugang fällig.
Fehlt die Ankündigung oder liegt die tatsächliche Erhöhung mehr als zehn Prozent über dem angekündigten Betrag, verschiebt sich die Fälligkeit um sechs Monate. Zudem besteht nach § 561 BGB ein Sonderkündigungsrecht bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung.
Ein Fall aus dem Alltag
Ein Vermieter lässt in einer 72 Quadratmeter großen Wohnung neue Fenster und eine gedämmte Wohnungstür einbauen und ordnet der Wohnung 16.500 Euro zu. Heute dürfte er dafür das vereinfachte Verfahren nicht nutzen. Nach Inkrafttreten der Reform schon: Er zieht pauschal 4.950 Euro ab, auf die verbleibenden 11.550 Euro werden acht Prozent umgelegt. Die Kaltmiete steigt um 924 Euro im Jahr, also um 77 Euro im Monat oder rund 1,07 Euro je Quadratmeter.
Prüfbar bleiben in einem solchen Fall die Zuordnung der Kosten zur Wohnung, der Abzug von Fördermitteln, frühere Modernisierungen und die formale Richtigkeit beider Schreiben. Nicht prüfbar ist, ob der tatsächliche Reparaturanteil höher war als die Pauschale.
Folgen für Haushalte in der Grundsicherung
Für Menschen, die Grundsicherungsgeld (früher Bürgergeld) beziehen, entscheidet nicht nur das Mietrecht. Eine wirksame Erhöhung wird zwar grundsätzlich als Bedarf für Unterkunft anerkannt, das Jobcenter prüft jedoch zusätzlich die örtlichen Angemessenheitsgrenzen. Überschreitet die neue Miete diese Werte, kann eine Lücke entstehen, die aus dem Regelsatz zu schließen wäre. Eine frühzeitige Mitteilung der Ankündigung und des Erhöhungsschreibens an das Jobcenter ist deshalb in der Praxis von großer Bedeutung, ebenso eine mietrechtliche Prüfung durch Mietervereine oder Beratungsstellen.
Häufige Fragen zur 20.000-Euro-Grenze
Gilt die neue Grenze bereits?
Nein. Der Entwurf wurde am 14. Oktober 2026 im Rechtsausschuss angehört, zweite und dritte Lesung stehen noch aus. Bis zur Verkündung gilt die Grenze von 10.000 Euro, und die neue Regel soll nur für Modernisierungen gelten, die nach Inkrafttreten angekündigt werden.
Wie hoch kann der Aufschlag maximal ausfallen?
Bei Kosten von 20.000 Euro je Wohnung ergibt sich nach Abzug der 30-Prozent-Pauschale und einer Umlage von acht Prozent ein Aufschlag von 93,33 Euro im Monat. Die Kappung von zwei beziehungsweise drei Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren kann den Betrag senken.
Schützt ein geringes Einkommen vor der Erhöhung?
Im vereinfachten Verfahren grundsätzlich nicht, weil der wirtschaftliche Härteeinwand gegen die Mieterhöhung weitgehend ausgeschlossen ist. Möglich bleibt ein Härteeinwand gegen die Durchführung der Arbeiten sowie die Ausnahme für bestimmte Heizungsmaßnahmen.
Darf ein Vermieter die Grenze mehrfach ausschöpfen?
Nicht innerhalb kurzer Zeit. Modernisierungskosten aus den letzten fünf Jahren werden angerechnet, und nach einer Erhöhung im vereinfachten Verfahren gilt eine fünfjährige Sperre für weitere Modernisierungserhöhungen.
Einschätzung der Redaktion
Die Entlastung privater Kleinvermieter ist ein nachvollziehbares Ziel, denn die genaue Trennung von Reparatur und Verbesserung ist aufwendig und streitanfällig. Doch die Verdopplung der Grenze verschiebt Risiken einseitig auf Mieter: Die Pauschale lässt sich nicht widerlegen, der Härteeinwand wegen geringen Einkommens entfällt weitgehend, und gerade bei älteren, verschlissenen Bauteilen dürfte der tatsächliche Reparaturanteil oft über 30 Prozent liegen. Wer ohnehin knapp kalkuliert oder auf die Angemessenheitsgrenzen des Jobcenters angewiesen ist, trägt dieses Risiko besonders. Der Bundestag sollte die Beratungen nach der Anhörung nutzen, um zumindest einen Härtefallmechanismus für einkommensschwache Haushalte nachzurüsten. Eine Vereinfachung, die zulasten der schwächsten Vertragspartei geht, ist keine ausgewogene Reform.
Quellenangaben
- Deutscher Bundestag: Pro und Contra zu geplanten Neuregelungen im Mietrecht (hib)
- Regierungsentwurf zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete, BT-Drucksache 21/6807
- beck-aktuell: Anhörung zur Mietrechtsreform im Bundestag
