Das Verwaltungsgericht Berlin hat die Untersagung eines befristeten, möblierten Vermietungsmodells in Neukölln bestätigt. Betroffen sind 15 zuvor dauerhaft vermietete Wohneinheiten in einem Milieuschutzgebiet. Nach dem Urteil vom 10. September 2026 braucht die Eigentümerin dafür eine besondere Genehmigung. Die Entscheidung bedeutet allerdings kein allgemeines Verbot möblierter Wohnungen oder befristeter Mietverträge.
Was hat das Verwaltungsgericht Berlin entschieden?
Die 19. Kammer wies die Klage einer Eigentümerin gegen das Bezirksamt Neukölln ab. Der Bezirk durfte ihr konkretes Modell des Wohnens auf Zeit untersagen. Die Umstellung von dauerhafter Vermietung auf möblierte Mietverhältnisse von drei bis zwölf Monaten sei eine milieuschutzrechtlich relevante Nutzungsänderung, die einer Genehmigung bedürfe.
Das Bezirksamt hatte die Untersagung am 22. Dezember 2025 ausgesprochen. Die Eigentümerin argumentierte, die Wohnungen würden weiterhin zu Wohnzwecken genutzt. Nach Auffassung des Gerichts reicht das jedoch nicht: Entscheidend ist auch, ob die veränderte Nutzung die geschützte Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gefährdet.
Warum kann Wohnen auf Zeit den Milieuschutz verletzen?
Das beanstandete Vermietungsmodell entzieht nach Einschätzung des Gerichts insbesondere Familien mit Kindern und einkommensschwachen Haushalten geeigneten Wohnraum. Diese Gruppen prägen das betroffene Gebiet. Die Wohnungen stehen ihnen durch das Geschäftsmodell nicht mehr zur Verfügung; darin sah das Gericht eine verdrängende Wirkung.
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Die Eigentümerin verlangte nach der Gerichtsmitteilung durchschnittliche Quadratmeterpreise von 32,63 Euro für Einzelzimmer und 23,26 Euro für ganze Wohnungen. Die „All-In-Miete“ umfasste Möbel, WLAN, Heizung und Betriebskosten. Die gebietstypische Warmmiete ohne Möblierung lag bei 10,37 Euro je Quadratmeter. Wegen des unterschiedlichen Leistungsumfangs sind diese Beträge nicht vollständig vergleichbar.
Welche Rechtsgrundlage gilt im Milieuschutzgebiet?
§ 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB ermöglicht einen Genehmigungsvorbehalt für Nutzungsänderungen, um die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten. Voraussetzung ist eine entsprechende örtliche Erhaltungsregelung. Nicht jede Wohnung unterliegt deshalb automatisch dem Milieuschutz.
Nach Absatz 4 darf die Genehmigung nur aus besonderen städtebaulichen Gründen zum Schutz dieser Zusammensetzung versagt werden. Genehmigungspflicht und Genehmigungsfähigkeit sind dabei unterschiedliche Fragen. Im Neuköllner Fall war die Genehmigung nach der Gerichtsmitteilung nicht offensichtlich zu erteilen. Ob das Modell noch von der bestehenden Baugenehmigung gedeckt war, spielte für die milieuschutzrechtliche Bewertung keine Rolle.
Wer ist betroffen – und was sollten Eigentümer prüfen?
Unmittelbar betrifft das Urteil die klagende Eigentümerin und ihr Vermietungsmodell. Darüber hinaus ist es für Eigentümer und Hausverwaltungen relevant, die bisher dauerhaft vermietete Wohnungen innerhalb eines Milieuschutzgebiets auf befristete möblierte Vermietung umstellen wollen. Eine bundesweite Gesetzesänderung oder ein pauschales Möblierungsverbot folgt daraus nicht.
Vor einer solchen Umstellung sollten Sie klären:
- Liegt die konkrete Adresse in einem sozialen Erhaltungsgebiet?
- Welche Nutzung war bisher genehmigt und tatsächlich ausgeübt?
- Benötigt das geplante Modell eine zusätzliche Genehmigung?
Das Genehmigungsverfahren regelt § 173 BauGB. In Berlin ist die Prüfung mit dem zuständigen Bezirksamt zu klären. Eine bloße Annahme, weiterhin „nur Wohnraum“ anzubieten, ersetzt die Prüfung nicht.
FAQ zum Wohnen auf Zeit im Millieuschutzgebiet
Hat das Gericht auch die Miethöhe für unzulässig erklärt?
Die Gerichtsmitteilung berichtet über eine Nutzungsuntersagung, nicht über ein Urteil zur zulässigen Miethöhe. Aus den genannten Preisen folgt deshalb keine gerichtlich festgestellte Mietpreisüberschreitung.
Müssen bestehende Mieter wegen des Urteils sofort ausziehen?
Ein solcher allgemeiner Räumungsbefehl ergibt sich aus der veröffentlichten Mitteilung nicht. Sie beschreibt die Untersagung gegenüber der Eigentümerin, nicht die abschließenden Folgen für einzelne Mietverhältnisse.
Ist jeder befristete Wohnungsmietvertrag zulässig?
Nein. Für Zeitmietverträge nach § 575 BGB gelten eigene Voraussetzungen, insbesondere ein gesetzlicher Befristungsgrund und dessen schriftliche Mitteilung bei Vertragsschluss. Das ist getrennt vom Milieuschutz zu prüfen.
Kann das Urteil noch überprüft werden?
Das Verwaltungsgericht hat die Berufung zum Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg zugelassen. Ob sie eingelegt wurde, ist hier nicht verifiziert. Eine bestätigte Rechtskraft wird daher nicht behauptet.
Fazit zum Verbot des Wohnens auf Zeit
Rechtsexperte Ass. jur. Peter Kosick ordnet ein: „Wer dauerhaft vermietete Wohnungen im Milieuschutzgebiet auf Wohnen auf Zeit umstellen will, sollte die Genehmigungspflicht vorab klären. Das Berliner Urteil zeigt: Auch ohne Aufgabe der Wohnnutzung kann ein neues Vermietungsmodell milieuschutzrechtlich relevant sein. Ein allgemeines Verbot möblierter Vermietung enthält die Entscheidung nicht.“
Quellen
VG Berlin, Urteil vom 10. September 2026, AZ. VG 19 K 95/26
§§ 172 und 173 BauGB
§ 575 BGB.
