Bis zum 31. Dezember 2026 sollten Vermieter und Mieter in Deutschland insbesondere Heizkostenmessgeräte und Betriebskostenabrechnungen prüfen. Für bestimmte ältere Messgeräte endet dann die gesetzliche Umrüstfrist zur Fernablesung. Bei kalenderjährlicher Betriebskostenabrechnung muss außerdem die Abrechnung für 2025 grundsätzlich bis zu diesem Tag beim Mieter eingehen. Für Einwendungen von Mietern zählt dagegen der persönliche Zugangstermin der jeweiligen Abrechnung.
Welche Heizkostenmessgeräte müssen bis Ende 2026 umgerüstet sein?
Nicht fernablesbare Geräte zur Erfassung des Heizungs- und Warmwasserverbrauchs müssen grundsätzlich spätestens am 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ausgetauscht sein. Das verlangt § 5 Heizkostenverordnung. Erfasst sind insbesondere ältere Heizkostenverteiler, Wärmezähler und Warmwasserzähler. Eine bloße Beauftragung des Messdienstes ersetzt die vorgeschriebene Umrüstung nicht.
Fernablesbar bedeutet: Die Verbrauchswerte lassen sich ohne Zugang zur einzelnen Wohnung erfassen. Die Nachrüstung muss außerdem die gesetzlichen technischen Anforderungen erfüllen; irgendeine Funklösung genügt nicht automatisch. Vermieter sollten deshalb mit ihrem Messdienst klären, welche Geräte betroffen sind und wann der Austausch abgeschlossen wird.
Betrifft die Umrüstpflicht jede Mietwohnung?
Nein. Entscheidend ist, ob die Heizkostenverordnung auf die Versorgung und Kostenverteilung Anwendung findet. Sie erfasst insbesondere zentrale Heizungs- und Warmwasseranlagen sowie bestimmte gewerbliche Wärmelieferungen. Eine unmittelbar mit dem Gasversorger abgerechnete eigene Gasetagenheizung ist deshalb nicht mit einer gemeinschaftlichen Zentralheizung gleichzusetzen. Maßgeblich ist die konkrete Versorgungssituation.
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Die Umrüstvorschrift enthält zudem Ausnahmen: etwa wenn die Umstellung wegen besonderer Umstände technisch unmöglich wäre oder einen unangemessenen Aufwand beziehungsweise eine unbillige Härte verursachen würde. Eine Ausnahme muss sich aus dem Einzelfall ergeben; bloßes Abwarten ersetzt diese Prüfung nicht.
Welche Folgen drohen bei fehlender Fernablesung?
Bleibt die vorgeschriebene Umrüstung über den Jahreswechsel hinaus aus, kann ein Kürzungsrecht entstehen. Nach § 12 Heizkostenverordnung dürfen Nutzer bei pflichtwidrig fehlender fernablesbarer Ausstattung den auf sie entfallenden Kostenanteil um drei Prozent kürzen. Gemeint ist die betreffende Heiz- beziehungsweise Warmwasserkostenabrechnung, nicht pauschal die gesamte Miete.
Auch nicht oder unvollständig mitgeteilte Verbrauchsinformationen können ein Kürzungsrecht auslösen. Bei installierter fernablesbarer Ausstattung sind nach § 6a Heizkostenverordnung monatliche Informationen vorgeschrieben. Mieter müssen diese nicht erst beantragen. Vermieter sollten deshalb neben der Technik auch den Informationsversand prüfen.
Welche Betriebskostenabrechnung muss bis zum 31. Dezember vorliegen?
Für den Abrechnungszeitraum vom 1. Januar bis 31. Dezember 2025 muss die Betriebskostenabrechnung grundsätzlich spätestens am 31. Dezember 2026 beim Mieter eingehen. Nach § 556 BGB beträgt die Abrechnungsfrist zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums. Entscheidend ist der Zugang, nicht allein das Absenden.
Bei verspäteter Abrechnung sind Nachforderungen grundsätzlich ausgeschlossen. Eine Ausnahme besteht, wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat. Ein Guthaben des Mieters entfällt dagegen nicht wegen der verspäteten Abrechnung. Bei abweichenden Abrechnungszeiträumen verschiebt sich auch der maßgebliche Stichtag.
Welche Frist sollten Mieter bei Einwendungen prüfen?
Mieter müssen Einwendungen grundsätzlich spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitteilen. Der 31. Dezember 2026 ist deshalb keine allgemeine Widerspruchsfrist. Wer seine Abrechnung früher erhalten hat, muss möglicherweise bereits vor dem Jahresende handeln. Entscheidend sind Zugangstag und konkrete Beanstandungen.
Zur Kontrolle können Mieter Einsicht in die zugrunde liegenden Belege verlangen; der Vermieter darf diese elektronisch bereitstellen. Prüfen Sie insbesondere Abrechnungszeitraum, angesetzte Vorauszahlungen, Verteilerschlüssel und einzelne Kostenpositionen. Teilen Sie erkennbare Einwendungen rechtzeitig und nachvollziehbar mit.
FAQ zu den Fristen für Mieter und Vermieter bis Ende 2026
Müssen bereits fernablesbare Geräte Ende 2026 ebenfalls ausgetauscht werden?
Nicht pauschal. Für bestimmte bis zum 1. Dezember 2022 installierte fernablesbare Geräte gelten hinsichtlich zusätzlicher technischer Anforderungen Übergangsregelungen bis Ende 2031.
Müssen Mieter selbst einen Messdienst beauftragen?
Die Ausstattungspflicht liegt grundsätzlich auf Eigentümerseite. Mieter müssen nicht eigenständig den Austausch der gemeinschaftlichen Verbrauchserfassung organisieren.
Gilt die Heizkostenverordnung auch im selbst bewohnten Zweifamilienhaus?
Bei höchstens zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt, können vertragliche Vereinbarungen Vorrang haben. Die Vertragslage ist daher besonders wichtig.
Ersetzt die monatliche Verbrauchsinformation die Jahresabrechnung?
Nein. Die Pflicht zur jährlichen Betriebskostenabrechnung bleibt ausdrücklich bestehen. Monatliche Verbrauchsinformationen erfüllen eine zusätzliche Informationspflicht.
Fazit zu den Fristen 2026 bei der Wohnraummiete
Rechtsexperte Assessor iuris Peter Kosick hält abschließend fest: „Vermieter sollten notwendige Umrüstungen abschließen und kalenderjährliche Betriebskostenabrechnungen für 2025 rechtzeitig zustellen. Mieter sollten ihren individuellen Einwendungsstichtag prüfen. Nicht jede Frist endet automatisch am 31. Dezember 2026.“
Quellen
- § 556 BGB: Betriebskostenabrechnung, Fristen und Belegeinsicht
- § 5 Heizkostenverordnung: Ausstattung und Umrüstfrist
- § 12 Heizkostenverordnung: Kürzungsrechte
- § 6a Heizkostenverordnung: Monatliche Verbrauchsinformationen
