Grundsteuer, Wasser, Müllabfuhr und Heizkosten: Viele laufende Ausgaben für ein Mietshaus dürfen Vermieter auf ihre Mieter verteilen. Voraussetzung ist grundsätzlich eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag. Reparaturen und Verwaltungskosten gehören dagegen nicht in die Betriebskostenabrechnung. Wer 2027 eine Abrechnung erhält, sollte außerdem auf den Abrechnungszeitraum achten: Häufig geht es dabei um Kosten aus dem Jahr 2026.
Wann müssen Mieter Nebenkosten bezahlen?
Mieter müssen Betriebskosten grundsätzlich nur tragen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die gesetzliche Grundlage enthält § 556 BGB. Eine Rechnung des Vermieters allein schafft noch keine Zahlungspflicht: Entscheidend ist auch, ob die Kostenart rechtlich umlagefähig und von der vertraglichen Vereinbarung erfasst ist.
Dabei ist zwischen Vorauszahlung und Pauschale zu unterscheiden. Über Betriebskostenvorauszahlungen muss der Vermieter jährlich abrechnen. Die Jahresabrechnung zeigt dann, ob die geleisteten Abschläge ausreichen oder ein Guthaben beziehungsweise eine Nachzahlung entsteht. Eine Betriebskostenpauschale ist davon zu unterscheiden.
Die gesetzlichen Regelungen verwenden den Begriff Betriebskosten. Gemeint sind laufende Kosten, die durch das Eigentum am Grundstück oder dessen bestimmungsgemäßen Gebrauch entstehen. Nicht jede Ausgabe rund um eine vermietete Wohnung fällt darunter.
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Welche Nebenkosten dürfen Vermieter 2027 umlegen?
Umlagefähig sind insbesondere die in § 2 Betriebskostenverordnung aufgeführten laufenden Kosten. Dazu gehören öffentliche Abgaben, Versorgungskosten und bestimmte Dienstleistungen am Gebäude. Die folgende Übersicht zeigt die wichtigsten Positionen; sie ersetzt jedoch nicht die Prüfung des Mietvertrags und der tatsächlich abgerechneten Leistungen.
| Kostenart | Was grundsätzlich umgelegt werden darf | Wichtige Grenze |
|---|---|---|
| Grundsteuer | Laufende Grundsteuer für das Grundstück | Die vertragliche Umlagevereinbarung muss die Kosten erfassen. |
| Wasser und Entwässerung | Wasserverbrauch, Grundgebühren, bestimmte Zählerkosten sowie Abwassergebühren | Dieselben Kosten dürfen nicht zusätzlich bei Warmwasser angesetzt werden. |
| Heizung und Warmwasser | Verbrauchte Energie, Betriebsstrom, regelmäßige Wartung sowie bestimmte Mess- und Abrechnungskosten | Reparaturen und der Austausch der Heizungsanlage sind keine Betriebskosten. |
| Aufzug | Betriebsstrom, Überwachung, Reinigung und regelmäßige Sicherheitsprüfungen | Reparatur- und Erneuerungskosten müssen herausgerechnet werden. |
| Straßenreinigung und Müll | Öffentliche Gebühren und entsprechende zulässige private Leistungen | Es müssen tatsächlich zuzuordnende Betriebskosten sein. |
| Gebäudereinigung | Reinigung gemeinsam genutzter Bereiche wie Treppenhaus und Flure | Arbeiten in der einzelnen Wohnung fallen nicht unter diese Position. |
| Gartenpflege | Laufende Pflege, einschließlich der in der Verordnung genannten Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen | Eine erstmalige Gartenanlage ist keine laufende Pflegeleistung. |
| Beleuchtung | Strom für Außenbeleuchtung und gemeinschaftliche Gebäudeteile | Nicht jeder Stromverbrauch des Hauses ist automatisch Beleuchtungsstrom. |
| Schornsteinreinigung | Vorgesehene Kehrgebühren | Keine doppelte Abrechnung über die Heizkosten. |
| Versicherungen | Insbesondere Gebäude-, Glas- und gebäudebezogene Haftpflichtversicherung | Nicht jede Versicherung des Eigentümers ist erfasst. |
| Hauswart | Vergütung und zugehörige Arbeitgeberkosten für umlagefähige Tätigkeiten | Verwaltung, Reparaturen und Erneuerungen sind auszusondern. |
| Gemeinschaftliche Wäschepflege | Betrieb, Reinigung und regelmäßige Prüfung entsprechender Einrichtungen | Anschaffung und Reparaturen sind keine laufenden Betriebskosten. |
Die Übersicht beruht auf dem gesetzlichen Betriebskostenkatalog und der Abgrenzung zu Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten.
Daneben nennt die Verordnung „sonstige Betriebskosten“. Diese Kategorie ist kein Freibrief für beliebige Zusatzforderungen: Auch solche Positionen müssen laufende Betriebskosten sein und eine Grundlage in der mietvertraglichen Vereinbarung haben.
Welche Ausgaben muss der Vermieter selbst tragen?
Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten gehören nicht zu den Betriebskosten. Das legt § 1 Betriebskostenverordnung ausdrücklich fest. Auch regelmäßig anfallende Ausgaben werden nicht allein dadurch umlagefähig, dass der Vermieter sie jedes Jahr bezahlt. Entscheidend ist ihre rechtliche Einordnung.
Nicht über die Betriebskostenabrechnung weitergereicht werden dürfen insbesondere:
- Gebühren für die Hausverwaltung,
- Kosten der eigenen Verwaltungsarbeit des Vermieters,
- Reparaturen an Heizung, Dach oder Aufzug,
- die Beseitigung alters- oder witterungsbedingter Gebäudemängel,
- Instandsetzungsarbeiten, die ein Hauswart erledigt.
Besonders genau sollten Mieter gemischte Rechnungen prüfen. Enthält ein Aufzugsvertrag sowohl regelmäßige Prüfungen als auch Reparaturleistungen, dürfen nicht sämtliche Vertragskosten ungeprüft als Betriebskosten angesetzt werden. Beim Hauswart gilt dieselbe Trennung zwischen umlagefähiger Betreuung und nicht umlagefähiger Verwaltung oder Instandsetzung.
Dürfen Kabel-TV und Glasfaser über die Nebenkosten laufen?
Laufende monatliche Grundgebühren für den Kabelanschluss dürfen seit dem 1. Juli 2024 nicht mehr nach der früheren Regelung über die Betriebskosten umgelegt werden. Davon zu unterscheiden sind bestimmte Betriebskosten einer vorhandenen Hausanlage und ein gesetzlich geregeltes Glasfaserbereitstellungsentgelt. Eine pauschale Gleichsetzung aller Anschlusskosten wäre deshalb falsch.
Bei älteren privaten Kabelverteilanlagen kann beispielsweise der Betriebsstrom weiterhin unter die Betriebskostenverordnung fallen. Für ab dem 1. Dezember 2021 errichtete Anlagen schließt die Verordnung die Anwendung der entsprechenden Regelungen für Gemeinschaftsantennen und private Breitbandverteilanlagen hingegen aus.
Für vollständig glasfaserbasierte gebäudeinterne Verteilanlagen enthält die Verordnung eine eigene Regelung. Voraussetzung ist unter anderem, dass Mieter ihren Telekommunikationsanbieter über den Anschluss frei wählen können. Zusätzlich verlangt § 556 Absatz 3a BGB für die Umlage eines Glasfaserbereitstellungsentgelts eine wirtschaftliche Umsetzung; bei aufwändigen Maßnahmen gelten besondere Anforderungen an die Angebotseinholung.
Wie werden Heizkosten und CO₂-Kosten aufgeteilt?
Heizkosten werden bei zentralen Heizungsanlagen grundsätzlich nicht ausschließlich nach Wohnfläche verteilt. Nach § 7 Heizkostenverordnung müssen regelmäßig mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach dem erfassten Wärmeverbrauch abgerechnet werden. Für bestimmte Gebäude schreibt die Vorschrift einen Verbrauchsanteil von 70 Prozent vor.
Bei den CO₂-Kosten begrenzt das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz zusätzlich, welchen Anteil der Vermieter auf Mieter übertragen darf. Das Stufenmodell für Wohngebäude richtet sich nach dem jährlichen CO₂-Ausstoß pro Quadratmeter Wohnfläche. Es betrifft die CO₂-Kosten, nicht die gesamte Heizkostenrechnung.
| Jährlicher CO₂-Ausstoß je Quadratmeter Wohnfläche | Anteil Mieter an den CO₂-Kosten | Anteil Vermieter an den CO₂-Kosten |
|---|---|---|
| Unter 12 Kilogramm | 100 Prozent | 0 Prozent |
| 32 bis unter 37 Kilogramm | 50 Prozent | 50 Prozent |
| Ab 52 Kilogramm | 5 Prozent | 95 Prozent |
Die Tabelle zeigt drei der insgesamt zehn gesetzlichen Stufen. Je höher der maßgebliche CO₂-Ausstoß, desto größer ist im regulären Stufenmodell der Vermieteranteil.
Ausnahmen sind möglich: Stehen öffentlich-rechtliche Vorgaben bestimmten energetischen Verbesserungen entgegen, kann sich der Vermieteranteil verringern oder unter den gesetzlichen Voraussetzungen entfallen. Der Vermieter muss die dafür maßgeblichen Umstände nachweisen. Das regelt § 9 CO₂-Kostenaufteilungsgesetz.
Nach welchem Schlüssel werden die übrigen Kosten verteilt?
Ohne abweichende Vereinbarung werden Betriebskosten grundsätzlich nach dem Anteil der Wohnfläche verteilt, soweit keine besonderen Vorschriften gelten. Erfasster Verbrauch oder erfasste Verursachung müssen berücksichtigt werden. Für vermietete Eigentumswohnungen enthält § 556a BGB eine zusätzliche Sonderregelung.
Bei einer vermieteten Eigentumswohnung gilt ohne andere mietvertragliche Vereinbarung grundsätzlich der Verteilungsschlüssel der Wohnungseigentümergemeinschaft. Widerspricht dieser billigem Ermessen, also einer angemessenen Interessenabwägung, greift die gesetzliche Auffangregelung. Ein abweichender Schlüssel ist deshalb nicht automatisch ein Abrechnungsfehler.
Unabhängig vom Schlüssel muss der Vermieter bei der Jahresabrechnung den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten. Die bloße Umlagefähigkeit einer Kostenart rechtfertigt nicht jede beliebige Ausgabe.
Welche Fristen sind bei einer Abrechnung im Jahr 2027 wichtig?
Bei Betriebskostenvorauszahlungen muss die Abrechnung spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums beim Mieter eingehen. Für das Kalenderjahr 2026 endet diese Frist am 31. Dezember 2027. Für Kosten des Kalenderjahres 2027 läuft sie dagegen grundsätzlich bis zum 31. Dezember 2028.
| Abrechnungszeitraum | Spätester regulärer Zugang der Abrechnung |
|---|---|
| 1. Januar bis 31. Dezember 2026 | 31. Dezember 2027 |
| 1. Januar bis 31. Dezember 2027 | 31. Dezember 2028 |
Bei einem anderen Abrechnungszeitraum verschiebt sich das Fristende entsprechend. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist kann der Vermieter grundsätzlich keine Nachforderung mehr verlangen. Eine Ausnahme gilt, wenn er die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat.
Mieter haben für Einwendungen ebenfalls grundsätzlich zwölf Monate Zeit, allerdings gerechnet ab Zugang der Abrechnung. Die beiden Fristen haben somit unterschiedliche Ausgangspunkte. Auch für verspätete Einwendungen sieht das Gesetz eine Ausnahme vor, wenn der Mieter die Verspätung nicht zu vertreten hat.
Was sollten Mieter bei unklaren Nebenkosten unternehmen?
Mieter sollten zuerst prüfen, ob die abgerechneten Kostenarten im Mietvertrag vereinbart sind und ob ausgeschlossene Positionen wie Verwaltung oder Reparaturen enthalten sind. Anschließend sind Verteilungsschlüssel, Abrechnungszeitraum und Belege wichtig. § 556 Absatz 4 BGB gibt Mietern ausdrücklich einen Anspruch auf Einsicht in die zugrunde liegenden Unterlagen.
Für eine gezielte Prüfung helfen diese Schritte:
- Abrechnung und mietvertragliche Betriebskostenvereinbarung vergleichen.
- Unklare Sammelpositionen wie „Hausservice“ anhand der einzelnen Leistungen aufschlüsseln lassen.
- Bei Hauswart- und Wartungskosten auf enthaltene Reparatur- oder Verwaltungsanteile achten.
- Rechnungen und weitere Abrechnungsbelege zur Einsicht anfordern.
- Konkrete Beanstandungen innerhalb der gesetzlichen Einwendungsfrist mitteilen.
Der Vermieter darf die Belege elektronisch bereitstellen. Eine bestimmte Papierform schreibt die gesetzliche Regelung für die Belegeinsicht nicht vor.
FAQ: Praktische Fragen zu den Nebenkosten 2027
Darf der Vermieter seine eigene Gartenarbeit berechnen?
Ja. Eigene Sach- und Arbeitsleistungen dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, den eine gleichwertige Leistung eines Dritten kosten würde. Die Umsatzsteuer eines solchen Dritten darf der Vermieter dabei nicht ansetzen. Voraussetzung bleibt, dass die Tätigkeit als Betriebskostenposition umlagefähig und vertraglich erfasst ist.
Dürfen Hauswart und Reinigungsfirma dieselbe Arbeit abrechnen?
Dieselbe Arbeitsleistung darf nicht doppelt angesetzt werden. Erledigt der Hauswart beispielsweise bereits die betreffenden Reinigungsarbeiten, dürfen diese Arbeitskosten nicht zusätzlich unter einer anderen Betriebskostenposition auftauchen.
Was gilt bei einem eigenen Gasvertrag für die Etagenheizung?
Versorgen Sie sich selbst mit Wärme, müssen Sie einen möglichen Erstattungsanspruch für den CO₂-Kostenanteil des Vermieters selbst geltend machen. Nach § 6 CO₂-Kostenaufteilungsgesetz gilt dafür eine Frist von zwölf Monaten ab Abrechnung der Lieferung durch den Lieferanten. Die Geltendmachung muss in Textform erfolgen, etwa per E-Mail.
Darf Wasser zweimal in der Abrechnung auftauchen?
Wasserkosten können unterschiedlichen Bereichen zugeordnet sein, etwa der allgemeinen Wasserversorgung und der Warmwasserversorgung. Derselbe Kostenbetrag darf jedoch nicht doppelt berechnet werden. Die Betriebskostenverordnung schließt eine erneute Berücksichtigung bereits angesetzter Wasserkosten ausdrücklich aus.
Fazit
Für die Nebenkosten 2027 kommt es nach dem geprüften Rechtsstand auf drei Punkte an: eine wirksame vertragliche Grundlage, eine rechtlich umlagefähige Kostenart und eine ordnungsgemäße Abrechnung. Reparaturen und Verwaltung bleiben außerhalb der Betriebskosten. Wer eine Abrechnung erhält, sollte insbesondere gemischte Hauswart- und Wartungskosten, Kabelentgelte sowie die maßgeblichen Fristen prüfen.
Quellen
- Betriebskostenverordnung: Welche Kosten als Betriebskosten gelten und welche Positionen ausgeschlossen sind (§§ 1 und 2 BetrKV)
- § 556 BGB: Vereinbarung von Betriebskosten, Jahresabrechnung, Abrechnungsfristen und Belegeinsicht
- § 7 Heizkostenverordnung: Umlagefähige Heizkosten und verbrauchsabhängige Verteilung
- Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz: Verteilung der CO₂-Kosten zwischen Mietern und Vermietern
