Die günstigsten empfohlenen Gastarife für Neukunden lagen am 20. Oktober bei 13,96 Cent je Kilowattstunde, nach Einschätzung von Finanztip vor allem wegen des Iran-Kriegs. Wer in diesem Herbst trotz voll aufgedrehter Thermostate friert, zahlt doppelt: mit der vollen Miete und mit der eigenen Gesundheit. Der Deutsche Mieterbund hat zum Start der Heizperiode klargestellt, welche Temperaturen Vermieter schulden.
Die Heizperiode läuft, die Pflichten der Vermieter auch
Nach Auffassung des Mieterbundes beginnt die Heizperiode spätestens am 1. Oktober; die Anlage muss dann so eingestellt sein, dass in der Wohnung zwischen 6 und 24 Uhr mindestens 20 bis 22 Grad erreichbar sind, nachts darf die Temperatur auf etwa 18 Grad sinken. Ein festes Datum oder eine Gradzahl im Gesetz gibt es dafür nicht. Die Werte stammen aus der Rechtsprechung und der mietrechtlichen Praxis, sie haben sich aber über Jahre als Maßstab etabliert.
Der Kalender allein entlastet Vermieter dabei nicht. Kühlt eine Wohnung bei anhaltend kaltem Wetter schon im September oder noch im Mai deutlich aus, muss die Anlage auch dann laufen. Entscheidend ist, ob die Räume bei normaler Bedienung der Heizkörper bewohnbar warm werden.
Umgekehrt besteht für Mieterinnen und Mieter keine Pflicht, tatsächlich auf 20 Grad zu heizen. Der Mieterbund betont, dass niemand seine Wohnung so warm halten muss; die Räume dürfen allerdings nicht so stark auskühlen, dass Schäden entstehen, und wer sparsam heizt, sollte häufiger lüften.
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Warum der Winter 2026/27 die Lage verschärft
Die Energiepreise geben dem Thema in diesem Jahr zusätzliche Brisanz. Laut Finanztip blockiert der Iran weitgehend die Straße von Hormus, über die normalerweise rund ein Fünftel des weltweiten Flüssiggashandels läuft; zudem lagen die deutschen Gasspeicher Ende August nur bei rund 53 Prozent, etwa 20 Prozentpunkte unter dem Vorjahr. Eine Gasknappheit hält die Bundesnetzagentur trotzdem für unwahrscheinlich, teuer bleibt das Heizen aber.
Hinzu kommt eine Entscheidung aus der vergangenen Woche: Der Bundestag hat am 15. Oktober 2026 beschlossen, den CO2-Preis auf Heizöl und Erdgas auch 2027 im Korridor von 55 bis 65 Euro je Tonne zu halten; der europäische Emissionshandel für Gebäude startet erst 2028. Eine Entlastung bei den Heizkosten ist damit nicht in Sicht. Umso schwerer wiegt es, wenn Haushalte für eine Wohnung zahlen, die trotz dieser Kosten nicht warm wird.
Ab wann eine kalte Wohnung als Mangel gilt
Rechtsgrundlage ist § 536 BGB. Danach ist die Miete automatisch herabgesetzt, solange ein nicht nur unerheblicher Mangel den vertragsgemäßen Gebrauch einschränkt. Eine Erklärung oder Zustimmung des Vermieters ist nicht nötig, ebenso wenig ein Verschulden.
Ein Mangel liegt nicht erst beim Totalausfall vor. Auch eine Anlage, die zwar läuft, die geschuldeten Temperaturen aber nicht schafft, macht die Wohnung mangelhaft. Das gilt ebenso, wenn nur einzelne Räume kalt bleiben, etwa weil ein Heizkörper defekt ist oder ein Strang nicht ausreichend versorgt wird.
Grenzen setzt die Rechtsprechung bei Bagatellen. Eine kurze Störung von wenigen Stunden oder eine geringfügige Abweichung um ein halbes Grad reichen in der Regel nicht. Wer den Defekt selbst verursacht oder Handwerkern ohne Grund den Zutritt verweigert, kann seine Rechte ebenfalls schwächen.
Wie hoch die Minderung ausfallen kann
Feste Tarife gibt es nicht. Gerichte bewerten jeden Einzelfall nach Temperatur, Dauer, Jahreszeit und Anzahl der betroffenen Räume. Die folgende Übersicht zeigt die gängigen Größenordnungen.
| Konstellation | Rechtliche Bewertung | Orientierung |
|---|---|---|
| Tagsüber 20 bis 22 Grad, nachts rund 18 Grad erreichbar | Geschuldete Beheizbarkeit gegeben | Kein Minderungsrecht |
| Tagsüber nur 16 bis 18 Grad erreichbar | Spürbare Einschränkung der Nutzung | Mieterbund nennt beispielhaft 20 bis 30 Prozent |
| Ein einzelner Raum bleibt kalt | Teilweiser Mangel | Quote meist niedriger, abhängig von Größe und Nutzung des Raums |
| Heizung in der kalten Jahreszeit komplett ohne Funktion | Erhebliche Beeinträchtigung | AG Düsseldorf: 50 Prozent im konkreten Fall |
| Kälte nur an einzelnen Tagen | Zeitlich begrenzter Mangel | Minderung nur für die betroffenen Tage |
Für 16 bis 18 Grad nennt der Mieterbund eine mögliche Minderung von 20 bis 30 Prozent. Diese Spanne ist eine Orientierung, keine Garantie.
Das Urteil aus Düsseldorf und seine Grenzen
Wie hoch Gerichte bei einem vollständigen Ausfall gehen können, zeigt ein Fall aus Nordrhein-Westfalen. Das Amtsgericht Düsseldorf, Urteil vom 16. Oktober 2024, Az. 46 C 163/24 hielt eine Minderung um die Hälfte der Bruttomiete für angemessen. Die Wohnung war von der zentralen Heizungsanlage des Hauses abgetrennt worden und in den Wintermonaten praktisch nicht mehr beheizbar.
Das Gericht ging davon aus, dass ein längerer Aufenthalt in den ausgekühlten Räumen kaum zumutbar war. Ein Automatismus folgt daraus aber nicht. Stellt der Vermieter funktionierende Ersatzgeräte, ist nur ein Zimmer betroffen oder dauert die Störung nur kurz, fällt die Quote deutlich geringer aus. Fehlt zusätzlich warmes Wasser oder sinken die Temperaturen extrem, kann sie dagegen höher liegen.
Berechnet wird von der Bruttomiete
Ein häufiger Rechenfehler betrifft die Grundlage. Maßgeblich ist die Bruttomiete einschließlich der Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten. Das hat der Bundesgerichtshof, Urteil vom 6. April 2005, Az. XII ZR 225/03 entschieden.
Gleichzeitig gilt die Kürzung nur für den Zeitraum, in dem der Mangel tatsächlich bestand. Ein Beispiel: Ein Mieter zahlt 780 Euro brutto im Monat. Zehn Tage lang erreichen Schlaf- und Kinderzimmer trotz voll geöffneter Ventile nur 16 Grad. Angenommen wird eine Quote von 20 Prozent. Bei vereinfacht 30 Monatstagen ergibt sich ein Tagesbetrag von 26 Euro, für zehn Tage also 260 Euro. Davon 20 Prozent ergeben eine Minderung von 52 Euro.
Die Quote im Beispiel ist frei angenommen. Wären alle Räume betroffen gewesen oder hätte zusätzlich das Warmwasser gefehlt, hätte die Bewertung anders ausfallen können.
Ohne Mängelanzeige kein Anspruch
Nach § 536c BGB muss ein Mangel unverzüglich gemeldet werden. Unterbleibt die Anzeige und kann der Vermieter deshalb nicht reagieren, entfällt für diese Zeit das Minderungsrecht, unter Umständen drohen sogar Schadensersatzforderungen für Folgeschäden.
Eine bestimmte Form schreibt das Gesetz nicht vor. In der Praxis hat sich die schriftliche Meldung mit Datum, betroffenen Räumen und gemessenen Werten bewährt, weil sie später den Nachweis erleichtert. Florian Becker, Bundesdirektor des Mieterbundes, mahnt, niemand solle aus Sorge vor hohen Heizkosten dauerhaft in einer zu kalten Wohnung ausharren; wichtig seien eine frühe Meldung und festgehaltene Temperaturen.
Als belastbar gelten Messungen mehrmals täglich, jeweils in der Raummitte und in etwa einem Meter Höhe, abseits von Fenstern, Außenwänden und Heizkörpern. Ein einzelnes Foto eines Thermometers belegt dagegen nur einen Moment. Ergänzend helfen Aussagen von Nachbarn, die dasselbe Problem haben.
Das Risiko eines Mietrückstands
Die größte Gefahr liegt in einer zu hohen Kürzung. Wer deutlich mehr einbehält, als ein Gericht später für angemessen hält, baut einen Rückstand auf, der im ungünstigsten Fall eine Kündigung nach sich ziehen kann. Mietervereine verweisen deshalb auf die Möglichkeit, die volle Miete ausdrücklich unter Vorbehalt zu zahlen und den zu viel gezahlten Betrag später zurückzufordern.
Zusatzkosten für Heizlüfter oder den erhöhten Stromverbrauch können unter den Voraussetzungen des § 536a BGB vom Vermieter zu erstatten sein. Größere Reparaturen auf eigene Faust zu beauftragen, ist dagegen nur in engen Ausnahmefällen zulässig, etwa wenn der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug ist.
Kälte, Feuchtigkeit und Schimmel
Kühlen Wände stark aus, schlägt sich Feuchtigkeit leichter nieder. Entsteht daraus Schimmel, handelt es sich um einen weiteren Mangel, der gesondert gemeldet werden muss. Die Prozentsätze beider Mängel werden allerdings nicht einfach addiert. Gerichte betrachten die gesamte Einschränkung der Wohnnutzung.
Grundsicherungsgeld: Die Minderung betrifft auch das Jobcenter
Für Haushalte im Leistungsbezug hat sich die Ausgangslage in diesem Jahr verändert. Seit dem 1. Juli 2026 ersetzt das Grundsicherungsgeld das Bürgergeld; übernommen werden weiterhin der Regelsatz sowie die Kosten für Unterkunft und Heizung. In der einjährigen Karenzzeit werden die Wohnkosten nun in der Regel nur noch bis zum 1,5-Fachen der als angemessen anerkannten Kosten übernommen.
Das Jobcenter erstattet nach § 22 SGB II die tatsächlichen Aufwendungen. Mindert sich die Miete wirksam, sinken auch diese Aufwendungen. Leistungsbeziehende müssen eine Minderung daher mitteilen, sonst drohen Rückforderungen. Dabei ist sauber zu trennen, ob die Miete tatsächlich gemindert ist oder ob nur ein Betrag vorläufig zurückbehalten wird, bis der Streit geklärt ist.
Der Regelsatz für Alleinstehende liegt unverändert bei 563 Euro. Mehrkosten für Heizlüfter belasten den darin enthaltenen Anteil für Haushaltsstrom unmittelbar. Gerade für diese Gruppe ist eine kalte Wohnung deshalb mehr als eine Komfortfrage.
Häufige Fragen zur Mietminderung bei Kälte
Gibt es eine gesetzliche Mindesttemperatur für Mietwohnungen?
Nein. Das BGB nennt keine Gradzahl. Gerichte und Mieterbund orientieren sich an 20 bis 22 Grad tagsüber zwischen 6 und 24 Uhr und rund 18 Grad in der Nacht. Werden diese Werte bei normaler Bedienung der Heizung nicht erreicht, kann ein Mangel vorliegen.
Muss der Vermieter der Minderung zustimmen?
Nein. Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein, sobald ein erheblicher Mangel besteht. Voraussetzung ist aber, dass der Vermieter unverzüglich über den Mangel informiert wird. Ohne diese Anzeige kann der Anspruch für den betreffenden Zeitraum entfallen.
Gilt das Minderungsrecht auch vor dem 1. Oktober?
Ja, wenn die Witterung über mehrere Tage kalt ist und die Wohnung deutlich auskühlt. Die übliche Heizperiode ist ein Richtwert aus Verträgen und Praxis, keine gesetzliche Ausschlussfrist.
Was passiert bei Grundsicherungsgeld, wenn die Miete gemindert wird?
Das Jobcenter übernimmt nur die tatsächlich geschuldeten Wohnkosten. Eine wirksame Minderung muss deshalb gemeldet werden. Bleibt die Meldung aus, kann das Jobcenter zu viel gezahlte Leistungen später zurückfordern.
Meine Meinung
Eine kalte Wohnung ist kein Luxusproblem, sondern ein handfester Vertragsbruch. In einem Winter, in dem Gas so teuer bleibt wie lange nicht und der CO2-Preis 2027 nicht sinkt, trifft ein schlecht gewarteter Heizkessel vor allem Menschen mit kleinem Einkommen. Gerade Haushalte mit Grundsicherungsgeld stehen dabei vor einem doppelten Risiko: Kürzen sie zu forsch, droht ein Mietrückstand, melden sie die Minderung nicht, droht Ärger mit dem Jobcenter. Dass das Gesetz bis heute keine klare Mindesttemperatur kennt und Betroffene auf Faustregeln und Einzelurteile angewiesen sind, halte ich für ein Versäumnis. Eine verbindliche Untergrenze würde Streit vermeiden und Mietern wie Vermietern Rechtssicherheit geben. Bis dahin bleiben Thermometer, Notizblock und eine frühe schriftliche Meldung die wirksamsten Werkzeuge.
Quellenangaben
- Deutscher Mieterbund: Heizperiode gestartet (01.10.2026)
- Amtsgericht Düsseldorf, Urteil vom 16.10.2024, Az. 46 C 163/24
- Finanztip: Gaspreisentwicklung und aktuelle Gaspreise (Stand 20.10.2026)
