Wer als Mieter ein Zimmer untervermietet, um sich mit dem Aufpreis eine Zusatzrente zu sichern, geht seit diesem Jahr ein hohes Risiko ein. Der Bundesgerichtshof hat am 28. Januar 2026 in einem aktuellen Grundsatzurteil entschieden, dass eine gewinnorientierte Untervermietung regelmäßig kein „berechtigtes Interesse“ begründet. Betroffen sind alle Mieterinnen und Mieter in Deutschland – ausdrücklich auch Rentnerinnen und Rentner, die mit einem freien Zimmer ihre Haushaltskasse aufbessern wollen.
Der Fall, der jetzt bundesweit Maßstäbe setzt
Im konkreten Fall ging es um eine Zweizimmerwohnung in Berlin. Der Mieter zahlte selbst eine Kaltmiete von 460 Euro, verlangte von zwei Untermietern zusammen aber 962 Euro – mehr als das Doppelte. Nachdem eine Abmahnung nichts brachte, kündigte die Vermieterin. Der Mieter berief sich auf sein Recht aus § 553 BGB, unterlag jedoch in allen Instanzen bis hin zum Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 228/23). Die Richter aus Karlsruhe stellten unmissverständlich klar: Der Zweck der Untervermietung ist es, dem Mieter die Wohnung bei einer wesentlichen Änderung seiner Lebensverhältnisse zu erhalten – nicht, ihm ein Nebeneinkommen zu verschaffen.
Was sich für Rentnerinnen und Rentner konkret ändert
Für den Ruhestand bleibt die gute Nachricht: Ein Zimmer unterzuvermieten, weil die Wohnung nach dem Renteneintritt zu groß und zu teuer geworden ist, gilt weiterhin als anerkannter Grund. Wer seine Warmmiete auf mehrere Schultern verteilen möchte, weil die Rente allein nicht mehr ausreicht, hat grundsätzlich gute Karten. Kritisch wird es erst, wenn aus der Kostenentlastung ein Geschäftsmodell wird – etwa, wenn die Untermiete deutlich über dem eigenen Kostenanteil liegt und dauerhaft Überschuss abwirft.
Erlaubt ist Kostendeckung – nicht Rendite
Ob eine Untervermietung rechtlich sauber ist, hängt vom Zweck ab. Zulässig sind in der Regel:
Die teilweise Untervermietung eines einzelnen Zimmers, weil die Wohnung nach dem Auszug von Kindern oder nach dem Renteneintritt zu groß geworden ist.
Eine vorübergehende Untervermietung während einer Kur oder eines längeren Krankenhaus- beziehungsweise Pflegeaufenthalts, um die laufenden Kosten weiterzutragen.
Mitbewohner-Lösungen mit Studierenden, Pendlern oder Betreuungspersonen, wenn Miete und Nebenkosten fair aufgeteilt werden.
Kritisch wird es bei einem deutlichen Überschuss, bei systematischem Weitervermieten nach dem Vorbild von Rent-to-Rent-Modellen sowie bei Kurzzeit- oder Ferienvermietung über Plattformen ohne ausdrückliche Zustimmung des Vermieters.
Ohne Zustimmung des Vermieters geht fast nichts
Selbst wer ein nachvollziehbares Interesse hat, braucht in der Praxis fast immer grünes Licht vom Vermieter. Rechtsgrundlage ist § 553 BGB, der einen Anspruch auf Erlaubnis vorsieht, wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entsteht – etwa durch veränderte Lebensumstände im Rentenalter. Wer eigenmächtig und ohne Absprache untervermietet, riskiert bereits deshalb Ärger, unabhängig davon, ob ihm die Erlaubnis eigentlich zugestanden hätte.
Beispielrechnung: Kosten teilen statt Kasse machen
Eine einfache Faustregel hilft bei der Einschätzung, ob ein Modell eher als Kostendeckung durchgeht oder als Gewinnerzielung gewertet werden könnte.
Angenommen, die eigene Warmmiete inklusive Nebenkosten liegt bei 850 Euro und ein Zimmer von insgesamt drei vergleichbaren Räumen wird untervermietet.
Als plausible Kostenteilung gilt in diesem Beispiel ein Betrag von etwa 270 bis 320 Euro für das einzelne Zimmer.
Verlangt der Mieter dagegen 550 Euro oder mehr für dieses eine Zimmer, obwohl die Gesamtkosten der Wohnung bei 850 Euro liegen, entsteht ein regelmäßiger Überschuss, der nach der aktuellen BGH-Linie kritisch zu bewerten ist.
Eine feste Prozentgrenze gibt es dabei nicht. Im Streitfall zählen Nachvollziehbarkeit, Transparenz und der Gesamteindruck: Geht es erkennbar um Entlastung oder um ein Nebengeschäft?
Diese Konsequenzen drohen bei einem Verstoß
Wer ohne Erlaubnis oder mit klarer Gewinnabsicht untervermietet, riskiert zunächst eine Abmahnung und im Wiederholungsfall die ordentliche Kündigung wegen erheblicher Pflichtverletzung. In besonders schweren Fällen, etwa bei Uneinsichtigkeit, ist auch eine fristlose Kündigung möglich. Verliert der Hauptmieter die Wohnung, muss in der Regel auch der Untermieter ausziehen. Zusätzlich drohen Rückforderungsansprüche, wenn Untermieter überhöhte Zahlungen zurückverlangen.
Wichtig für die Steuererklärung: Überschüsse aus Untervermietung zählen in vielen Fällen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach dem Einkommensteuergesetz. Wer ergänzend Grundsicherung im Alter bezieht, sollte zudem prüfen lassen, ob Einnahmen auf die Leistung angerechnet werden.
Die wichtigsten Punkte im Überblick
| Thema | Kernaussage nach dem BGH-Urteil 2026 |
|---|---|
| Rechtsgrundlage | Untervermietung bei berechtigtem Interesse nach § 553 BGB |
| Gerichtsentscheidung | 28.01.2026, Az. VIII ZR 228/23: Gewinnerzielung ist kein berechtigtes Interesse |
| Zustimmung | In der Praxis fast immer erforderlich |
| Erlaubter Zweck | Kostenentlastung, etwa nach Renteneintritt |
| Risiko bei Überschuss | Abmahnung, Kündigung, mögliche Rückforderungen |
Häufige Fragen zur Untervermietung im Rentenalter
Muss ich meinen Vermieter immer um Erlaubnis fragen?
In den allermeisten Fällen ja. Wer ohne Zustimmung untervermietet, riskiert eine Kündigung wegen Vertragsverletzung – selbst dann, wenn grundsätzlich ein Anspruch auf Erlaubnis bestanden hätte.
Darf die Untermiete etwas höher sein als mein eigener Kostenanteil?
Kleinere Aufschläge lassen sich oft mit Möblierung, Nebenkosten oder Ausstattung erklären. Entsteht daraus jedoch ein regelmäßiger und deutlicher Überschuss, wird es nach dem aktuellen BGH-Urteil riskant.
Gilt das Urteil auch bei kurzer Untervermietung, etwa während einer Kur?
Ja, auch hier braucht es in der Regel eine Erlaubnis. Kurzzeitmodelle stehen besonders im Fokus, weil schnell der Eindruck einer gewerblichen oder touristischen Nutzung entstehen kann.
Was passiert, wenn der Vermieter die Untervermietung grundlos ablehnt?
Besteht ein berechtigtes Interesse, kann grundsätzlich ein Anspruch auf Zustimmung bestehen. Ob eine Ablehnung zulässig ist, hängt jedoch vom Einzelfall ab, etwa bei drohender Überbelegung oder entsprechenden Vertragsklauseln.
Quellenangaben
- Bundesgerichtshof: Pressemitteilung zum Urteil vom 28. Januar 2026, Az. VIII ZR 228/23
- Gesetze im Internet: § 553 BGB – Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte
- Gesetze im Internet: § 573 BGB – Ordentliche Kündigung des Vermieters
