Wer seine Mietwohnung ohne Erlaubnis umbaut, riskiert eine Kündigung. Eine fehlende Zustimmung reicht dafür aber nicht automatisch aus. Das zeigt ein BGH-Beschluss mit dem Aktenzeichen VIII ZR 274/23: Trotz mehrerer baulicher Veränderungen hielt der Bundesgerichtshof die Kündigungen im konkreten Fall für unwirksam. Entscheidend waren unter anderem die lange Mietdauer und frühere, genehmigte Umbauten.
Welche Veränderungen brauchen die Zustimmung des Vermieters?
Für Eingriffe in die Bausubstanz müssen Mieter grundsätzlich vorher die Zustimmung des Vermieters einholen. Das gilt auch ohne ausdrücklichen Vorbehalt im Mietvertrag. Wer etwa Wände entfernt oder die Raumaufteilung baulich verändert, darf sich nicht darauf verlassen, dass die Maßnahme den Wohnwert aus seiner Sicht verbessert.
Der BGH unterscheidet zwischen vertragsgemäßem Wohnen und darüber hinausgehenden Eingriffen in fremdes Eigentum. Einen allgemeinen Anspruch auf selbst geplante Modernisierungen oder mehr Wohnkomfort gibt es nicht. Die Erlaubnis steht grundsätzlich im Ermessen des Vermieters; er darf dieses allerdings nicht missbräuchlich ausüben.
Wann ist eine Kündigung wegen eines Umbaus zulässig?
Eine ordentliche Kündigung setzt nach § 573 Absatz 2 Nummer 1 BGB eine schuldhafte, nicht unerhebliche Vertragsverletzung voraus. Für eine fristlose Kündigung liegt die Schwelle höher: Dem Vermieter muss die Fortsetzung des Mietverhältnisses selbst bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unzumutbar sein. Eine erhebliche Gefährdung der Wohnung kann dafür sprechen.
Ihre Meinung ist gefragt:
Haben Sie schon einmal die Zustimmung Ihres Vermieters für einen Umbau eingeholt?
Warum sollte ich das tun? (Hier klicken)
Wenn Sie bei Google suchen, sehen Sie oft eine Schlagzeilen-Box. Sie können selbst bestimmen, was dort erscheint: Speichern Sie uns, das Nachrichtenmagazin Bürger & Geld, als bevorzugte Quelle, und erhalten Sie aktuelle, rechtliche fundierte Ratgeber-Artikel und wichtige Updates durch unsere Experten zu Themen wie Rente, Pflege, Grundsicherung, Schwerbehinderung noch schneller.
Für soziales Leben e. V. : gemeinnützig, unabhängig, sozial!
Gerichte müssen sämtliche Umstände abwägen. Dazu gehören Art und Umfang der Veränderungen, ihre Folgen für das Eigentum, frühere Zustimmungen und das bisherige Mietverhältnis. Auch eine verweigerte Rückbaumaßnahme führt nicht schematisch zur wirksamen Kündigung. Ob der verlangte Rückbau überhaupt geschuldet ist, gehört ebenfalls zur Prüfung.
Muss der Vermieter zunächst abmahnen?
Vor einer fristlosen Kündigung wegen einer Vertragsverletzung verlangt § 543 Absatz 3 BGB grundsätzlich eine erfolglose Abmahnung oder den erfolglosen Ablauf einer angemessenen Abhilfefrist. Damit erhält der Mieter Gelegenheit, die beanstandete Pflichtverletzung zu beenden. Ausnahmen gelten etwa, wenn dies offensichtlich aussichtslos ist oder besondere Gründe die sofortige Kündigung rechtfertigen.
Für die ordentliche Kündigung enthält § 573 BGB keine entsprechende allgemeine Abmahnungspflicht. Dennoch muss die Pflichtverletzung das gesetzlich erforderliche Gewicht erreichen. Eine Abmahnung macht daher nicht jeden ungenehmigten Umbau automatisch zum ausreichenden Kündigungsgrund.
Was hat der BGH zu ungenehmigten Umbauten entschieden?
Im Beschluss vom 2. Dezember 2025, Aktenzeichen VIII ZR 274/23, sah der BGH unter den besonderen Umständen keinen ausreichenden Kündigungsgrund. Die Mieterin wohnte seit 1972 in der Wohnung. Beanstandet wurden unter anderem Veränderungen am Badezimmer und die Entfernung einer Trennwand zwischen Küche und Wohnzimmer.
Bereits das Amtsgericht Charlottenburg hatte die Räumungsklage abgewiesen. Das Landgericht Berlin bestätigte dies mit Urteil vom 8. November 2023, Aktenzeichen 64 S 31/23. Der BGH hielt das Ergebnis für rechtlich vertretbar: Frühere umfangreiche Umbauten waren genehmigt und von den Mietern finanziert worden; teilweise wurden solche Einrichtungen lediglich ersetzt.
Wichtig ist die Verfahrensart: Der BGH erließ einen Hinweisbeschluss zur beabsichtigten Zurückweisung der Revision, kein Revisionsurteil. Daraus folgt weder eine allgemeine Umbauerlaubnis noch ein genereller Schutz langjähriger Mieter vor Kündigungen.
Was sollten betroffene Mieter unternehmen?
Vor einem geplanten Eingriff sollten Sie die konkrete Maßnahme beschreiben und die Zustimmung nachweisbar einholen. Regeln Sie möglichst auch, wer die Kosten trägt und ob später zurückgebaut werden muss. Bei einer Abmahnung sollten Sie frühere Genehmigungen, Fotos und Handwerkerunterlagen sichern und die gesetzte Frist rechtlich prüfen lassen. Die Bedeutung solcher Unterlagen zeigt der BGH-Fall, in dem ein Schreiben aus dem Jahr 1977 frühere Zustimmungen belegte.
FAQ zur Kündigung wegen Umbaus der Mietwohnung
Reicht eine vermeintliche Wertsteigerung als Erlaubnis?
Nein. Ein aus Mietersicht schöneres oder moderneres Ergebnis ersetzt die erforderliche Zustimmung grundsätzlich nicht.
Gibt es besondere Ansprüche für barrierearme Umbauten?
§ 554 BGB gewährt unter Voraussetzungen einen Erlaubnisanspruch für behindertengerechte Maßnahmen, Ladeeinrichtungen, Einbruchsschutz und Steckersolargeräte. Unzumutbare Veränderungen sind ausgenommen.
Erlaubt dieser Anspruch den sofortigen Baubeginn?
Nein. Das Gesetz gewährt einen Anspruch auf Erlaubnis, keine pauschale Befugnis zum eigenmächtigen Umbau.
Entfällt mit einer unwirksamen Kündigung jeder Rückbauanspruch?
Nein. Kündigung und Rückbau sind getrennt zu prüfen. Im BGH-Fall berücksichtigten die Gerichte auch, wann eine Wiederherstellung verlangt werden konnte.
Fazit zur Kündigung durch Vermieter wenn Mieter die Wohnung umbaut
Ass. jur. Peter Kosick, Experte für Mietrecht, fasst kurz zusammen: „Ungenehmigte Umbauten können das Mietverhältnis gefährden. Ob eine Kündigung trägt, hängt jedoch vom Gewicht der Pflichtverletzung und den Umständen ab. Frühere Genehmigungen sollten Sie deshalb aufbewahren und Rückbauforderungen nicht ungeprüft lassen.“
Quellen
- Bundesgerichtshof, Hinweisbeschluss vom 2. Dezember 2025, VIII ZR 274/23: Kündigung wegen ungenehmigter baulicher Veränderungen
- § 543 BGB: Voraussetzungen der fristlosen Kündigung und grundsätzlich erforderliche Abmahnung oder Abhilfefrist
- § 573 BGB: Ordentliche Kündigung wegen schuldhafter, nicht unerheblicher Vertragsverletzung.
- § 554 BGB: Anspruch auf Erlaubnis für bestimmte bauliche Veränderungen
