Im südhessischen Riedstadt liegt der Hebesatz für die Grundsteuer inzwischen bei 1.600 Prozent, dem höchsten Wert in Hessen. Fast 160 Kommunen im Land haben 2026 erhöht, wie der Hessische Rundfunk berichtet. Leere Gemeindekassen treffen auf Haushalte, die ohnehin knapp rechnen. Am 11. November prüft der Bundesfinanzhof, ob die Berechnungsgrundlage in Hessen und Hamburg trägt.
Grundsteuer-Verfahren am 11. November: Hessen um 9.30 Uhr, Hamburg um 11.30 Uhr
Der II. Senat des Bundesfinanzhofs (BFH) in München verhandelt am Mittwoch, 11. November 2026, über zwei Revisionen zu Landesgesetzen. Um 9.30 Uhr geht es im Verfahren II R 12/25 um das Hessische Grundsteuergesetz, um 11.30 Uhr im Verfahren II R 15/25 um das Hamburger Grundsteuergesetz. Das geht aus der Terminvorschau des BFH vom 15. Oktober 2026 hervor.
Ein Urteil gibt es an diesem Tag noch nicht. Den Verkündungstermin will das Gericht später per Pressemitteilung bekanntgeben. Die Anmeldung für Zuhörer im Saal ist laut BFH bereits geschlossen.
Beide Fälle kommen aus den Finanzgerichten der Länder. Im hessischen Verfahren geht es um ein Urteil des Hessischen Finanzgerichts vom 23. Januar 2025 (3 K 663/24), im Hamburger Verfahren um ein Urteil des Finanzgerichts Hamburg vom 13. November 2024 (3 K 176/23).
Ihre Meinung ist gefragt:
Sollte die Grundsteuer stärker vom tatsächlichen Wert einer Immobilie abhängen als von ihrer Fläche?
Warum sollte ich das tun? (Hier klicken)
Wenn Sie bei Google suchen, sehen Sie oft eine Schlagzeilen-Box. Sie können selbst bestimmen, was dort erscheint: Speichern Sie uns, das Nachrichtenmagazin Bürger & Geld, als bevorzugte Quelle, und erhalten Sie aktuelle, rechtliche fundierte Ratgeber-Artikel und wichtige Updates durch unsere Experten zu Themen wie Rente, Pflege, Grundsicherung, Schwerbehinderung noch schneller.
Für soziales Leben e. V. : gemeinnützig, unabhängig, sozial!
Fläche statt Wert: So berechnen Hessen und Hamburg die Grundsteuer
Beide Länder haben sich gegen das Bundesmodell entschieden, das mit Bodenrichtwerten und pauschalen Mieten arbeitet. In Hamburg zählt vor allem die Fläche von Grundstück und Gebäude, für Wohnungen in normaler Lage gibt es einen Abschlag. Hessen rechnet ebenfalls mit Flächen und ergänzt sie um einen Lagefaktor. Dieser vergleicht den Bodenrichtwert des Grundstücks mit dem Durchschnitt der Gemeinde.
Vor dem BFH steht damit die Frage, wie stark der tatsächliche Wert einer Immobilie in die Steuer einfließen muss. Ein großzügiges Haus in bester Lage und ein gleich großes Haus an einer lauten Durchgangsstraße zahlen in reinen Flächenmodellen ähnlich viel. Das Gericht muss klären, ob diese Vereinfachung mit dem Gleichheitssatz des Grundgesetzes vereinbar ist.
Am Rechenweg ändert das Verfahren zunächst nichts. Das Finanzamt setzt den Steuermessbetrag fest, die Gemeinde multipliziert ihn mit ihrem Hebesatz. So beschreibt es auch eine Präsentation des Hessischen Finanzministeriums aus dem Jahr 2024. Damals empfahl das Land 344 Kommunen, ihren Hebesatz zu senken, 72 eine Erhöhung und fünf, beim bisherigen Satz zu bleiben. Ziel war, dass jede Gemeinde nach der Reform etwa so viel einnimmt wie vorher.
Bisherige Grundsteuer-Urteile: Bundesmodell und Baden-Württemberg bestanden die Prüfung
Die Klägerseite startet mit einer schwierigen Vorgeschichte. Im Urteil vom 12. November 2025 (II R 25/24) hielt der BFH die Bewertungsregeln des Bundesmodells für verfassungsgemäß. Pauschale Mieten und Bodenrichtwerte seien bei rund 36 Millionen zu bewertenden Einheiten vom Spielraum des Gesetzgebers gedeckt. Im Urteil vom 22. April 2026 (II R 26/24) bestätigte der BFH auch das Bodenwertmodell Baden-Württembergs.
Gegen beide Linien liegen inzwischen Verfassungsbeschwerden in Karlsruhe. Einen Überblick führt der BFH auf seiner Seite Im Fokus: Grundsteuer.
| Grundsteuermodell | Stand beim Bundesfinanzhof | Nächster Schritt |
|---|---|---|
| Bundesmodell | Regeln bestätigt (II R 25/24, II R 3/25, II R 31/24), weitere Revisionen anhängig | Verfassungsbeschwerden 1 BvR 551/26 und 1 BvR 472/26 |
| Baden-Württemberg | Regeln bestätigt (II R 26/24, II R 27/24) | Verfassungsbeschwerden 1 BvR 1977/26 und 1 BvR 2005/26 |
| Hessen | Revision II R 12/25 | Verhandlung am 11.11.2026, 9.30 Uhr |
| Hamburg | Revision II R 15/25 | Verhandlung am 11.11.2026, 11.30 Uhr |
| Bayern | Revisionen II R 33/25 und II R 40/25 | Termin offen |
| Niedersachsen | Revision II R 21/26 | Termin offen |
Stand: 3. November 2026
Hebesätze bewegen die Grundsteuer stärker als jedes Musterverfahren
Für viele Haushalte hängt die Höhe der Rechnung weniger am Bewertungsmodell als am Hebesatz. Der BFH rechnete im Bundesmodell-Urteil selbst vor, dass selbst eine um 50 Prozent abweichende Miete im entschiedenen Fall nur rund 59 Euro Grundsteuer im Jahr ausgemacht hätte.
Eine Anhebung des Hebesatzes wirkt deutlich stärker. Ein Beispiel: Bei einem Steuermessbetrag von 90 Euro und einem Hebesatz von 550 Prozent beträgt die Grundsteuer 495 Euro im Jahr. Erhöht die Gemeinde auf 820 Prozent, werden 738 Euro fällig, also 243 Euro mehr. Gegen solche Beschlüsse richtet sich keines der Verfahren in München oder Karlsruhe.
Einspruch, Zahlung, Jobcenter: Was während der Grundsteuer-Verfahren gilt
Ein laufender Einspruch hält die Zahlungspflicht nicht an. Nach § 361 der Abgabenordnung bleibt die Steuer fällig, solange keine Aussetzung der Vollziehung gewährt wurde. Die Einspruchsfrist beträgt einen Monat ab Bekanntgabe des Bescheids. Ein Verfahren ruht nach § 363 Absatz 2 AO nur dann automatisch, wenn das angeführte Musterverfahren dieselbe Rechtsfrage betrifft. Ein hessischer Einspruch lässt sich also nicht auf eine Beschwerde zum baden-württembergischen Modell stützen.
Auch ein späterer Erfolg in Karlsruhe bringt nicht automatisch Geld zurück. Nach § 79 Absatz 2 des Bundesverfassungsgerichtsgesetzes bleiben bestandskräftige Bescheide grundsätzlich bestehen.
Mieterinnen und Mieter tragen die Grundsteuer meist über die Betriebskosten mit. Bei Leistungsberechtigten in der Grundsicherung für Arbeitsuchende zählt sie zu den Kosten der Unterkunft: bei Mietern über die Nebenkosten, bei selbst genutztem Eigentum direkt, soweit die Kosten angemessen sind. Höhere Hebesätze wirken sich dort aus, sobald die neue Abrechnung oder der neue Bescheid beim Jobcenter vorliegt.
Häufige Fragen zur Grundsteuer nach dem BFH-Termin
Wann fällt das Urteil zur Grundsteuer in Hessen und Hamburg?
Am 11. November 2026 wird nur mündlich verhandelt. Der Bundesfinanzhof teilt den Termin für die Verkündung gesondert mit. Beim Bundesmodell wurden die Urteile einige Wochen nach der Verhandlung veröffentlicht.
Gilt ein BFH-Urteil zu Hessen auch für Bayern oder Niedersachsen?
Nicht unmittelbar, denn jedes Landesgesetz wird eigens geprüft. Für Bayern sind die Verfahren II R 33/25 und II R 40/25 anhängig, für Niedersachsen II R 21/26. Die Maßstäbe des Gerichts zu Flächenmodellen dürften aber auch in diesen Verfahren eine Rolle spielen.
Übernimmt das Jobcenter die Grundsteuer?
Ja, im Rahmen der angemessenen Kosten der Unterkunft. Bei Mietern fließt sie über die Nebenkosten ein, bei Eigentümern einer selbst genutzten Immobilie wird sie direkt berücksichtigt. Steigt die Grundsteuer, kann sich der anerkannte Bedarf erhöhen.
Darf eine Gemeinde die Grundsteuer rückwirkend erhöhen?
Ja. Nach § 25 Absatz 3 des Grundsteuergesetzes kann eine Gemeinde den Hebesatz bis zum 30. Juni eines Jahres mit Wirkung zum 1. Januar ändern. Riedstadt hat davon 2026 Gebrauch gemacht. Gerichte prüfen Hebesätze nur eingeschränkt, etwa auf Willkür.
Einschätzung der Redaktion
Die Verhandlung am 11. November ist wichtig, weil sie zum ersten Mal reine Flächenmodelle auf den Prüfstand stellt. Wer sich davon eine schnelle Entlastung erhofft, dürfte aber enttäuscht werden. Der BFH hat bisher jedes Modell gehalten, und selbst ein späterer Erfolg in Karlsruhe käme vielen bestandskräftigen Bescheiden nicht zugute. Die spürbarere Belastung entsteht vor Ort, über Hebesätze, mit denen Kommunen ihre Haushaltslöcher stopfen. Das trifft Mieter und Menschen mit kleinem Einkommen genauso wie Eigentümer. Wer über gerechte Grundsteuer redet, sollte deshalb auch über die Finanzausstattung der Kommunen reden. Ohne diese Debatte bleibt jedes Urteil nur ein Teil der Antwort.
6. Quellenangaben
Quellenangaben
- Bundesfinanzhof: Terminvorschau zu Hamburger und Hessischem Grundsteuergesetz
- Bundesfinanzhof: Im Fokus – Grundsteuer
- Bundesfinanzhof: Urteil vom 12. November 2025, II R 25/24
