Wer nach einer Eigenbedarfskündigung noch keine neue Wohnung gefunden hat, kann unter bestimmten Voraussetzungen die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Eine Räumungsklage lässt sich dadurch aber nicht unbedingt bis zum Ende der Kündigungsfrist verhindern. Das zeigt ein Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 25. Oktober 2022: Entscheidend war, dass der Mieter seinen rechtzeitigen Auszug davon abhängig gemacht hatte, eine Ersatzwohnung zu finden. Sein Recht, Härtegründe geltend zu machen, blieb trotzdem bestehen.
Wann dürfen Vermieter schon vor Ablauf der Kündigungsfrist klagen?
Vermieter dürfen unter bestimmten Voraussetzungen bereits vor dem Ende des Mietverhältnisses auf eine spätere Räumung klagen. Dafür müssen konkrete Umstände die Befürchtung rechtfertigen, dass der Mieter die Wohnung nicht rechtzeitig zurückgeben wird. Nach dem BGH kann diese Voraussetzung erfüllt sein, wenn der Mieter seinen Auszug vom Finden einer Ersatzwohnung abhängig macht.
Rechtsgrundlage ist § 259 ZPO. Die Vorschrift erlaubt eine Klage auf eine Leistung, die erst künftig fällig wird, wenn begründete Zweifel an der rechtzeitigen Erfüllung bestehen. Eine solche Klage wird bei Wohnungen häufig als vorbeugende Räumungsklage bezeichnet
Eine ausgesprochene Kündigung allein genügt dafür nicht. Der BGH betont: Hat der Mieter weder widersprochen noch anderweitig erkennen lassen, dass er nicht rechtzeitig ausziehen werde, fehlen die besonderen Voraussetzungen einer solchen Klage. Maßgeblich sind seine Erklärung und die Umstände des Einzelfalls.
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Was war im Fall VIII ZB 58/21 passiert?
Der Mieter hatte nach einer Eigenbedarfskündigung der Vertragsbeendigung widersprochen, weil er trotz Wohnungssuche noch keine Ersatzwohnung gefunden hatte. Die Vermieter klagten daraufhin vor Ablauf der Kündigungsfrist auf Räumung. Obwohl der Mieter schließlich pünktlich auszog, stritten die Parteien anschließend weiter darüber, wer die Prozesskosten tragen musste.
Die Vermieter hatten das Mietverhältnis mit Schreiben vom 23. Juni 2020 zum 31. März 2021 gekündigt. Im anwaltlichen Widerspruch vom 29. Januar 2021 ließ der Mieter mitteilen, dass er seit Erhalt der Kündigung nach einer Wohnung suche. Ohne Ersatzwohnung drohe ihm zum Vertragsende Obdachlosigkeit; darin liege eine nicht zu rechtfertigende Härte.
Die Räumungsklage ging am 22. Februar 2021 beim Amtsgericht ein und wurde dem Mieter am 16. März 2021 zugestellt. Kurz vor Monatsende fand er eine geeignete Wohnung. Am 31. März 2021 gab er die bisherige Wohnung wie vereinbart zurück.
Damit war eine gerichtliche Entscheidung über die Räumung nicht mehr nötig. Beide Seiten erklärten den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt. Offen blieb die Kostenfrage.
Warum hielt der BGH die frühe Räumungsklage für zulässig?
Der BGH sah in dem Widerspruch mehr als eine bloße Mitteilung über eine schwierige Wohnungssuche. Der Mieter hatte nach Auslegung des Gerichts deutlich gemacht, dass er bei weiterhin erfolgloser Suche nicht zum vorgesehenen Termin ausziehen werde. Dass er die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung nicht grundsätzlich bestritt, änderte daran nichts.
Das Landgericht Lübeck hatte zuvor einen anderen Maßstab angelegt. Es hielt die vorbeugende Klage für unzulässig, weil der Mieter seine Räumungspflicht nicht grundsätzlich infrage gestellt, sondern auf den fehlenden Ersatzwohnraum verwiesen hatte. Diese Unterscheidung ließ der BGH nicht gelten.
Für die Zulässigkeit einer Klage auf künftige Räumung ist keine böse Absicht erforderlich. Entscheidend ist, ob die erkennbaren Umstände die Befürchtung rechtfertigen, dass die Wohnung bei Vertragsende nicht zurückgegeben wird. Auch nachvollziehbare Gründe des Mieters können deshalb eine frühzeitige gerichtliche Klärung ermöglichen.
Daraus folgt allerdings nicht, dass jede Nachricht über erfolglose Wohnungsbesichtigungen eine vorbeugende Klage rechtfertigt. Im entschiedenen Fall kam es darauf an, dass der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangte und seinen Auszug an den Abschluss eines neuen Mietvertrags knüpfte.
Bleibt fehlender Ersatzwohnraum ein Härtegrund?
Ja. Fehlender Ersatzwohnraum kann weiterhin einen Härtegrund begründen und eine Fortsetzung des Mietverhältnisses rechtfertigen. Der BGH unterscheidet zwischen zwei Fragen: Darf der Vermieter schon klagen? Und hat er mit seinem Räumungsverlangen inhaltlich Erfolg? Eine zulässige Klage beantwortet die zweite Frage noch nicht.
Nach § 574 BGB können Mieter einer ordentlichen Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn dessen Beendigung eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde. Das Gesetz nennt ausdrücklich den Fall, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Dabei müssen auch die berechtigten Interessen des Vermieters berücksichtigt werden.
Ein automatisches Bleiberecht bis zum Finden irgendeiner gewünschten Wohnung ergibt sich daraus nicht. Ob die Voraussetzungen vorliegen, muss anhand der konkreten Verhältnisse geprüft werden. Das Widerspruchsrecht nach dieser Vorschrift besteht zudem nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.
Bei einer frühzeitig erhobenen Räumungsklage muss das Gericht sowohl die Wirksamkeit der Kündigung als auch die geltend gemachten Härtegründe prüfen. Der BGH hat den Härteschutz mit seinem Beschluss nicht eingeschränkt oder abgeschafft.
Müssen Mieter wegen einer frühen Klage früher ausziehen?
Nein. Eine vor Ablauf der Kündigungsfrist erhobene Klage verkürzt diese Frist nicht. Auch eine bereits vorher ausgesprochene Verurteilung zur künftigen Räumung erlaubt keine Vollstreckung vor dem dafür maßgeblichen Zeitpunkt. Der BGH stellt ausdrücklich klar, dass der Besitzschutz während der Kündigungsfrist erhalten bleibt.
Daneben kann das Gericht unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine Räumungsfrist gewähren. Diese zusätzliche Zeit für den Auszug ist von einer Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen eines Härtefalls zu unterscheiden. Der Beschluss nennt beide Möglichkeiten, ohne daraus einen pauschalen Anspruch für jeden gekündigten Mieter abzuleiten.
Welche Fristen sollten betroffene Mieter beachten?
Ein Härtewiderspruch muss grundsätzlich spätestens zwei Monate vor dem vorgesehenen Ende des Mietverhältnisses gegenüber dem Vermieter erklärt werden. Bei einer späteren Erklärung kann der Vermieter die Fortsetzung wegen der Verspätung ablehnen. Eine Ausnahme besteht, wenn er nicht rechtzeitig auf das Widerspruchsrecht sowie dessen Form und Frist hingewiesen hat.
Die Einzelheiten regelt § 574b BGB. Nach der zum Recherchezeitpunkt geltenden Fassung genügt Textform. Fehlt der rechtzeitige Hinweis des Vermieters, kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären.
Für Betroffene bedeutet das: Warten Sie mit einem beabsichtigten Härtewiderspruch nicht allein deshalb ab, weil die Kündigungsfrist noch läuft. Beschreiben Sie die tatsächlichen Gründe konkret. Auf Verlangen des Vermieters sollen Sie über die Gründe unverzüglich Auskunft erteilen.
Wer musste die Kosten des Räumungsprozesses tragen?
Der BGH hat die Kosten des ursprünglichen Räumungsprozesses nicht abschließend einer Partei auferlegt. Er hob die Entscheidung des Landgerichts Lübeck auf und verwies die Sache zurück. Das Landgericht musste erneut entscheiden, weil es seine bisherige Kostenentscheidung auf einen fehlerhaften Maßstab zur Zulässigkeit der Klage gestützt hatte.
Das Amtsgericht Lübeck hatte zunächst den Mieter mit den Kosten belastet. Das Landgericht hatte diese Entscheidung geändert und die Kosten den Vermietern auferlegt. Nach Auffassung des BGH durfte es aber nicht allein deshalb zulasten der Vermieter entscheiden, weil die Klage vor dem Ende des Mietverhältnisses erhoben worden war.
Der Fall zeigt damit auch eine finanzielle Folge: Selbst ein fristgerechter Auszug beendet einen bereits begonnenen Prozess nicht automatisch ohne Kostenrisiko. Wer die Kosten trägt, hängt von der gerichtlichen Bewertung ab. Die Aussage „Der Mieter musste nach dem BGH-Beschluss sämtliche Kosten bezahlen“ wäre für diese Entscheidung nicht belegt.
FAQ zur vorbeugenden Räumungsklage bei Eigenbedarfskündigung
Muss der Vermieter beweisen, dass der Mieter auf keinen Fall auszieht?
Nein. Für die Klage nach § 259 ZPO ist keine Gewissheit erforderlich. Es müssen aber konkrete Umstände eine begründete Befürchtung rechtfertigen, dass die Wohnung nicht rechtzeitig zurückgegeben wird.
Verliere ich meinen Härteeinwand, wenn ich die Kündigung akzeptiere?
Nicht schon deshalb. Der Härtewiderspruch ermöglicht es gerade, auch gegenüber einer an sich wirksamen ordentlichen Kündigung die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen. Dafür müssen die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen.
Muss ich die Gründe meines Widerspruchs auf Nachfrage mitteilen?
Nach § 574b Absatz 1 BGB sollen Mieter dem Vermieter auf dessen Verlangen unverzüglich Auskunft über die Gründe des Widerspruchs geben. Bei fehlendem Ersatzwohnraum sollte die Erklärung die tatsächliche Situation nachvollziehbar beschreiben.
Hat der BGH in diesem Fall eine Zwangsräumung angeordnet?
Nein. Der Mieter hatte die Wohnung bereits am 31. März 2021 zurückgegeben. Gegenstand des BGH-Verfahrens war die Kostenentscheidung nach der übereinstimmenden Erledigung des Räumungsrechtsstreits
Fazit zur vorbeugenden Räumungsklage
Mietrechtsexperte Ass. jur. Peter Kosick fasst zusammen: „Wer seinen Auszug nach einer Eigenbedarfskündigung vom Finden einer Ersatzwohnung abhängig macht, muss unter Umständen schon vor dem Ende der Kündigungsfrist mit einer Räumungsklage rechnen. Härtegründe bleiben dennoch zu prüfen; eine frühe Klage bedeutet weder einen automatischen Prozesserfolg des Vermieters noch einen früheren Auszugstermin. Für betroffene Mieter kommt es deshalb auf einen rechtzeitigen, konkret begründeten Widerspruch an.“
Quellen
- Bundesgerichtshof, Beschluss vom 25. Oktober 2022, VIII ZB 58/21 – Entscheidungsgründe als PDF
- § 259 ZPO – Klage wegen Besorgnis nicht rechtzeitiger Leistung
- § 574 BGB – Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung
- § 574b BGB – Form und Frist des Widerspruchs
