Sechs Wochen ohne Aufzug im siebten Stock, ein Tragedienst an gerade zwei Tagen: Eine 91-jährige Bewohnerin aus dem siebten Stock konnte ihre Wohnung rund sechs Wochen nicht verlassen; die Vermieterin stellte nur an zwei Tagen einen Tragedienst bereit. Brisant wird das Thema, weil der Bundestag gerade über die Mietrechtsreform berät, die auch Kündigungen wegen Mietrückständen neu regeln soll. Wer falsch mindert, riskiert die Wohnung.
Ein stillstehender Aufzug ist ein Mietmangel
Fällt der Fahrstuhl in einem Mehrfamilienhaus aus, ist die Wohnung nicht mehr so nutzbar wie vertraglich vereinbart. Rechtlich liegt damit ein Mangel vor, der nach § 536 BGB die Miete kraft Gesetzes mindert. Ein Antrag beim Vermieter ist dafür nicht nötig, ein Verschulden des Vermieters ebenfalls nicht. Voraussetzung ist allerdings, dass der Ausfall angezeigt wird. Ohne Mängelanzeige nach § 536c BGB kann der Anspruch für die Zeit vor der Meldung entfallen.
Kurze Störungen, etwa wenige Stunden wegen Wartung oder ein sofort behobener Defekt, reichen in der Regel nicht aus. Entscheidend ist, ob die Wohnnutzung tatsächlich erheblich eingeschränkt war. Bemessungsgrundlage ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Bruttomiete, also einschließlich Nebenkosten (BGH, Urteil vom 6. April 2005, VIII ZR 225/04).
Gehbehinderung: Der Schaden ist größer, die Quote nicht automatisch
Naheliegend wäre, dass ein Rollstuhlfahrer im fünften Stock deutlich mehr mindern darf als ein trainierter Nachbar im ersten. Viele Ratgeber versprechen genau das. Die Gerichtspraxis ist zurückhaltender. Der Berliner Mieterverein erklärte gegenüber der Berliner Zeitung, dass eine Schwerbehinderung der Mieterin sich nicht auf die Höhe der Mietminderung auswirke. Auch das Landgericht Berlin und das Amtsgericht Berlin-Schöneberg haben individuelle körperliche Einschränkungen bei der Quote nicht einfach zusätzlich berücksichtigt.
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Der Grund liegt in der Systematik: Die Minderung bewertet die objektive Gebrauchstauglichkeit der Wohnung, nicht die persönliche Betroffenheit. Maßgeblich sind vor allem Stockwerk, Dauer des Ausfalls und vorhandene Alternativen. Als Orientierung gilt eine viel zitierte Entscheidung: Das Amtsgericht Berlin-Mitte erkannte bei einem 16-tägigen Ausfall für eine Wohnung im sechsten Obergeschoss 15 Prozent und für eine im zehnten Obergeschoss 20 Prozent an (Az. 10 C 24/07).
Rechenbeispiel: Was die Minderung in Euro bedeutet
Eine Mieterin im siebten Obergeschoss zahlt 640 Euro Bruttowarmmiete. Der Aufzug steht 20 Tage eines 30-Tage-Monats still. Bei einer angenommenen Quote von 15 Prozent ergibt sich für den ganzen Monat ein Betrag von 96 Euro. Zeitanteilig auf 20 Tage gerechnet, bleiben rund 64 Euro, die sie weniger schuldet. Die Quote selbst ist dabei immer eine Einzelfallschätzung, keine feste Tabelle.
Das eigentliche Risiko: eine zu hohe Minderung
Wer mehr einbehält, als ein Gericht später anerkennt, baut Mietrückstand auf. Nach dem BGH-Urteil VIII ZR 138/11 kann daraus eine Kündigung folgen, wenn kein Minderungsrecht besteht, der nötige Zahlungsrückstand erreicht ist und der Mieter seine Fehleinschätzung zu vertreten hat (BGH, Urteil vom 11. Juli 2012, VIII ZR 138/11). Mietervereine raten deshalb häufig dazu, nur unter Vorbehalt zu zahlen und die Minderung anschließend zurückzufordern.
Mehr als Mietminderung: Die Rechte im Überblick
Die Minderung gleicht nur den eingeschränkten Gebrauch aus. Die Reparatur selbst ist ein eigener Anspruch, und für Menschen, die ihre Wohnung ohne Aufzug gar nicht verlassen können, zählt vor allem Tempo. Ein gewöhnliches Klageverfahren kann zu lange dauern, wenn ein Rollstuhlfahrer seine Wohnung nicht selbstständig verlassen kann; dann kommt ein Eilverfahren in Betracht.
| Anspruch | Rechtsgrundlage | Worum es geht |
|---|---|---|
| Mietminderung | § 536 BGB | Herabsetzung der Miete für die Dauer der erheblichen Beeinträchtigung |
| Mängelanzeige | § 536c BGB | Pflicht, den Ausfall unverzüglich zu melden |
| Reparatur | § 535 BGB | Vermieter muss den vertragsgemäßen Zustand wiederherstellen |
| Schadensersatz | § 536a Abs. 1 BGB | Etwa Kosten für Tragedienst oder Taxi, wenn der Vermieter in Verzug ist oder den Mangel zu vertreten hat |
| Eilverfahren | §§ 935, 940 ZPO | Einstweilige Verfügung bei existenzieller Beeinträchtigung |
| Barrierereduzierung | § 554 BGB | Anspruch auf Erlaubnis für Umbauten wie Rampe oder Treppenlift |
Dass Gerichte Barrieren für behinderte Mieter ernst nehmen, zeigt ein Berliner Fall: Das Landgericht Berlin II verurteilte eine Wohnungsbaugesellschaft zu 11.000 Euro Entschädigung nach dem AGG, weil sie einem Mieter im Rollstuhl zwei Jahre lang den Bau einer Rampe verweigert hatte (LG Berlin II, Urteil vom 15. Juli 2024, 66 S 24/24).
Mietrechtsreform: Die Schonfrist steht auf dem Prüfstand
Für Mieter, die sich bei der Minderungsquote verschätzen, ist ein Punkt der laufenden Reform besonders relevant. Nach dem Entwurf soll eine Nachzahlung von Mietrückständen künftig einmalig auch eine ordentliche Kündigung unwirksam machen, nicht mehr nur die fristlose. Bislang lässt sich mit der Nachzahlung nur die fristlose Kündigung heilen.
Beschlossen ist das noch nicht. Das Bundeskabinett hat den Entwurf „Mietrecht II“ am 29. April 2026 beschlossen, die Eckpunkte des Bundesjustizministeriums liegen vor. Seit Juli liegt er dem Bundestag als Drucksache 21/6807 vor; die öffentliche Anhörung im Rechtsausschuss fand am 14. Oktober 2026 statt. Aus der Unionsfraktion kommen vor allem Änderungswünsche zur geplanten Ausweitung der Schonfrist, ein verbindliches Datum für das Inkrafttreten gibt es nicht.
Grundsicherung: Minderung verändert die Wohnkosten
Für Haushalte im Leistungsbezug hat ein Aufzugsausfall eine zusätzliche Ebene. Seit dem 1. Juli 2026 gelten mit der Neuen Grundsicherung neue Regeln für die Kosten der Unterkunft; das Jobcenter übernimmt weiterhin die tatsächlichen, angemessenen Wohnkosten. Sinkt die geschuldete Miete durch eine Minderung, sinkt grundsätzlich auch der anzuerkennende Bedarf. Rückflüsse vom Vermieter oder einbehaltene Beträge sind dem Jobcenter als Änderung mitzuteilen, sonst drohen Überzahlungen und Rückforderungen. Zahlt das Jobcenter die Miete direkt an den Vermieter, wird die Minderung praktisch komplizierter und sollte mit der Behörde abgestimmt werden.
Dauerhafte Lösungen jenseits der Minderung
Wer auf Dauer von einem störanfälligen Aufzug abhängt, steht vor einer grundsätzlichen Frage. Seit 2020 haben Mieter nach § 554 BGB einen Anspruch darauf, dass der Vermieter bauliche Veränderungen zur Barrierereduzierung erlaubt, sofern sie zumutbar sind. Für Menschen mit Pflegegrad kann die Pflegekasse solche Maßnahmen nach § 40 Abs. 4 SGB XI als wohnumfeldverbessernde Maßnahme bezuschussen. Ein Treppensteiger kann zudem als Hilfsmittel über die Krankenkasse in Frage kommen.
Häufige Fragen zum defekten Aufzug bei Mobilitätseinschränkung
Ab wann darf die Miete bei einem defekten Aufzug gemindert werden?
Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein, sobald der Ausfall erheblich ist und dem Vermieter gemeldet wurde. Ein paar Stunden Wartung genügen nicht, ein mehrtägiger oder mehrwöchiger Stillstand in oberen Etagen in der Regel schon.
Erhöht eine Schwerbehinderung die zulässige Minderungsquote?
Nicht automatisch. Mehrere Berliner Gerichte und der Berliner Mieterverein bewerten die Quote nach objektiven Kriterien wie Stockwerk und Dauer. Die persönliche Einschränkung kann aber bei Eilbedürftigkeit und Schadensersatz eine Rolle spielen.
Muss der Vermieter einen Tragedienst oder ein Taxi bezahlen?
Ein genereller Anspruch besteht nicht. Ist der Vermieter mit der Reparatur in Verzug oder hat er den Mangel zu vertreten, können solche Kosten als Schadensersatz nach § 536a BGB geltend gemacht werden.
Was ändert die Mietrechtsreform für Mieter mit Mietrückstand?
Nach dem Regierungsentwurf soll eine Nachzahlung künftig einmalig auch eine ordentliche Kündigung abwenden können. Das Gesetz ist noch nicht verabschiedet; der Rechtsausschuss berät, ein Inkrafttreten wird frühestens zum Jahreswechsel erwartet.
Einschätzung der Redaktion
Ein Aufzug ist für viele Menschen mit Behinderung keine Komfortausstattung, sondern die einzige Verbindung zur Außenwelt. Dass die Rechtsprechung die Minderungsquote dennoch unabhängig von der persönlichen Lage bemisst, ist dogmatisch nachvollziehbar, wirkt im Alltag aber schief: Wer sechs Wochen festsitzt, erleidet etwas anderes als jemand, der einige Treppen mehr steigt. Die Lösung liegt weniger in höheren Quoten als in verbindlichen Reparatur- und Ersatzpflichten, etwa einem verpflichtenden Tragedienst ab einer bestimmten Ausfalldauer in Häusern mit barrierefreien Wohnungen. Die laufende Mietrechtsreform greift dieses Problem nicht auf. Die geplante Ausweitung der Schonfrist sollte der Bundestag zumindest nicht verwässern, denn gerade Menschen, die sich in einer Notlage bei der Minderung verschätzen, brauchen eine zweite Chance.
Quellenangaben
- Beck-aktuell: Anhörung zur Mietrechtsreform im Bundestag
- Bundesministerium der Justiz: Mietrecht II – Der Gesetzentwurf auf einen Blick
- Berliner Zeitung: Mieterin isoliert durch ständig ausfallenden Fahrstuhl
