BGH Urteil mit folgendem Hintergrund: Ein Mieter trug seine Vermieterin aus dem gemieteten Haus, nachdem sie eine vereinbarte Besichtigung eigenmächtig ausgeweitet hatte. Die anschließend ausgesprochene fristlose (und hilfsweise fristgemäße) Kündigung der Vermieterin war unwirksam: Der Bundesgerichtshof berücksichtigte in seinem Urteil, dass die Vermieterin zuvor das Hausrecht des Mieters verletzt hatte. Das Urteil erklärt, welche Grenzen bei Wohnungsbesichtigungen gelten und warum bei einer Kündigung der gesamte Konflikt betrachtet werden muss.
Das Urteil liegt zwar schon einige Zeit zurück, dennoch ist es ein interessanter Fall, den die Redaktion unseren Lesern nicht vorenthalten wollte. Es handelt sich um die Einordnung eines bestehenden Urteils, nicht um eine neue Gesetzesänderung oder eine neue BGH-Entscheidung.
Warum durfte der Mieter trotz des Vorfalls im Haus bleiben?
Der Mieter durfte bleiben, weil sein Verhalten unter den festgestellten Umständen weder eine fristlose noch eine ordentliche Kündigung rechtfertigte. Entscheidend war das vorherige Verhalten der Vermieterin: Sie hatte den vereinbarten Besichtigungszweck überschritten und war trotz eindeutiger Aufforderung nicht gegangen. Diese Mitverantwortung musste in die Bewertung einfließen.
Der Bundesgerichtshof entschied darüber mit Urteil vom 4. Juni 2014, Aktenzeichen VIII ZR 289/13. Er hob das Urteil des Landgerichts Koblenz auf und stellte die Entscheidung des Amtsgerichts Bad Neuenahr-Ahrweiler wieder her. Damit blieb die Räumungsklage der Vermieterin erfolglos.
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Was war bei der Besichtigung der Rauchmelder passiert?
Die Vermieterin durfte nach der Vereinbarung lediglich die Räume mit den inzwischen installierten Rauchmeldern ansehen. Beim Termin am 16. August 2012 versuchte sie jedoch, das gesamte Haus zu besichtigen. Dabei wollte sie gegen den Willen des Mieters auch Zimmer betreten, in denen keine Rauchmelder angebracht waren.
Der Mieter forderte sie unmissverständlich auf, das Haus zu verlassen. Sie blieb stattdessen in der Diele, nahm Gegenstände von einer Fensterbank und öffnete ein Fenster. Daraufhin umfasste der Mieter ihren Oberkörper mit den Armen und trug sie vor die Haustür.
Mit Schreiben vom 29. August 2012 kündigte die Vermieterin fristlos und hilfsweise ordentlich. „Hilfsweise“ bedeutet hier: Sollte die sofortige Beendigung nicht wirksam sein, sollte das Mietverhältnis jedenfalls unter Einhaltung der Kündigungsfrist enden. Beide Kündigungen scheiterten.
Wann müssen Mieter eine Wohnungsbesichtigung ermöglichen?
Mieter müssen nach entsprechender Vorankündigung Zutritt gewähren, wenn ein konkreter sachlicher Grund besteht. Ein allgemeines Recht des Vermieters, die Wohnung ohne besonderen Anlass regelmäßig zu kontrollieren, gibt es nach dem BGH-Urteil nicht. Auch das Eigentum an der Immobilie erlaubt keine beliebigen Besuche in den vermieteten Räumen.
Im entschiedenen Fall war der vereinbarte Anlass die Besichtigung der installierten Rauchmelder. Daraus folgte keine Erlaubnis, weitere Zimmer zu inspizieren. Der Umfang eines Termins richtet sich nach dem berechtigten Anlass und der getroffenen Vereinbarung.
Auch eine vorformulierte Mietvertragsklausel half der Vermieterin nicht. Sie sollte ihr nach vorheriger Ankündigung ganz allgemein eine Besichtigung „zur Überprüfung des Wohnungszustands“ erlauben. Der BGH bewertete dieses anlasslose Betretungsrecht als unangemessene Benachteiligung und damit als unwirksam nach § 307 Absatz 1 BGB.
Das Urteil erklärt damit nicht sämtliche Besichtigungsklauseln für unwirksam. Es betrifft die pauschale Erlaubnis zur Zustandskontrolle ohne konkreten Anlass.
Warum musste das Gericht auch die Vermieterin berücksichtigen?
Bei einer fristlosen Kündigung muss das Gericht die Umstände des Einzelfalls, das Verschulden beider Seiten und ihre Interessen abwägen. Nach § 543 Absatz 1 BGB kommt es darauf an, ob die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum regulären Ende noch zumutbar ist. Das Verhalten des Mieters darf deshalb nicht isoliert betrachtet werden.
Das Landgericht hatte vor allem darauf abgestellt, dass das Heraustragen für die Vermieterin demütigend gewesen sei. Ihre vorausgegangene Pflichtverletzung hatte es bei der Abwägung nicht ausreichend berücksichtigt. Genau darin sah der BGH den entscheidenden Fehler.
Auch für die ordentliche Kündigung reichte der Vorfall nicht aus. Eine Kündigung wegen einer Vertragspflichtverletzung setzt nach § 573 Absatz 2 Nummer 1 BGB voraus, dass der Mieter seine Pflichten schuldhaft und nicht unerheblich verletzt hat. Dieses erforderliche Gewicht sah der BGH angesichts der Gesamtumstände nicht.
Dürfen Mieter einen Vermieter einfach vor die Tür tragen?
Aus dem Urteil folgt keine allgemeine Erlaubnis, Vermieter körperlich aus einer Wohnung zu entfernen. Der BGH ließ ausdrücklich offen, ob der Mieter die Grenzen erlaubter Notwehr geringfügig überschritten hatte. Er entschied lediglich, dass selbst eine solche Überschreitung unter den konkreten Umständen die ausgesprochenen Kündigungen nicht rechtfertigte.
Die mietrechtliche Bewertung einer Kündigung ist deshalb von der Frage zu unterscheiden, ob jede einzelne Handlung rechtmäßig war. Wer das Urteil auf einen anderen Konflikt übertragen möchte, muss dessen Ablauf und Schwere gesondert prüfen lassen.
Für Besichtigungstermine empfiehlt es sich, Anlass und betroffene Räume vorher schriftlich festzuhalten. Entsteht Streit über den Umfang, sollten Sie den Widerspruch klar aussprechen und den Ablauf möglichst zeitnah dokumentieren. Eine körperliche Auseinandersetzung sollten Sie vermeiden.
Musste die Vermieterin die Anwaltskosten bezahlen?
Die Vermieterin musste dem Mieter in diesem Fall 661,61 Euro außergerichtliche Rechtsanwaltskosten ersetzen. Der BGH bestätigte den Anspruch, weil sie schuldhaft eine inhaltlich unbegründete Kündigung ausgesprochen und dadurch das Besitzrecht des Mieters grundlos infrage gestellt hatte. Es handelte sich um einen konkreten Schadensersatzanspruch, nicht um eine Pauschale für unwirksame Kündigungen.
Nicht jede gescheiterte Kündigung führt automatisch zu einer Kostenerstattung. Die Entscheidung knüpft den Ersatz daran, dass die Vermieterin ihre vertraglichen Pflichten schuldhaft verletzt hatte.
FAQ zum BGH Fall Mieter trägt Vermieter aus Wohnung – Kündigung zurückgewiesen
Gilt das Urteil nur für gemietete Häuser?
Der konkrete Streit betraf ein gemietetes Haus. Die Aussagen des BGH zum anlassbezogenen Besichtigungsrecht beziehen sich jedoch ausdrücklich auf vermieteten Wohnraum und damit auch auf Mietwohnungen.
Gibt es ein Kontrollrecht alle ein bis zwei Jahre?
Nein. Der BGH verneinte ausdrücklich ein Recht, den Wohnungszustand ohne besonderen Anlass in regelmäßigen Abständen von etwa ein bis zwei Jahren zu kontrollieren.
Legt das Urteil eine feste Ankündigungsfrist fest?
Nein. Es verlangt eine entsprechende Vorankündigung, nennt dafür aber keine allgemeine Zahl von Tagen. Eine feste Frist lässt sich aus dieser Entscheidung nicht ableiten.
Ist vor einer fristlosen Kündigung immer eine Abmahnung nötig?
Nein. Bei einer Vertragspflichtverletzung verlangt § 543 Absatz 3 BGB grundsätzlich eine erfolglose Abmahnung oder eine erfolglos gesetzte Abhilfefrist. Das Gesetz enthält aber Ausnahmen, etwa wenn beides offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder besondere Gründe eine sofortige Kündigung rechtfertigen.
Fazit zum BGH Fall
Ass. jur. Peter Kosick, Experte für Mietrecht, erläutert zusammenfassend: „Ein vereinbarter Besichtigungstermin erlaubt keine eigenmächtige Ausweitung auf weitere Räume. Eskaliert der Streit, muss bei einer darauf gestützten Kündigung auch das vorherige Fehlverhalten des Vermieters berücksichtigt werden. Das BGH Urteil schützt Mieter vor einer einseitigen Bewertung des Konflikts, erlaubt aber nicht pauschal den Einsatz körperlicher Gewalt.“
Quellen
- Bundesgerichtshof, Urteil vom 4. Juni 2014, VIII ZR 289/13: Besichtigungsrecht, Kündigung nach dem Heraustragen der Vermieterin und Ersatz von Anwaltskosten
- § 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
- § 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters
- § 307 BGB: Inhaltskontrolle vorformulierter Vertragsbedingungen
