Eine Katzenklappe in der Wohnungseingangstür kann den Mietvertrag gefährden. Das zeigt ein Urteil des Landgerichts Berlin unter dem Aktenzeichen 63 S 199/04. Der Mieter hatte die Klappe ohne Genehmigung eingebaut und trotz wiederholter Aufforderung nicht entfernt. Das Gericht bestätigte eine ordentliche Kündigung. Die Entscheidung bedeutet aber nicht, dass jeder Einbau einer Katzenklappe automatisch einen Kündigungsgrund liefert.
Warum bestätigte das Landgericht die Kündigung?
Ausschlaggebend waren der ungenehmigte Eingriff in die Wohnungseingangstür, die sichtbare Veränderung zum Treppenhaus und der verweigerte Rückbau. Hinzu kam, dass die Katze durch die Klappe unkontrolliert in den gemeinschaftlich genutzten Hausflur gelangen konnte. Das Landgericht sah darin unter den konkreten Umständen eine erhebliche Verletzung mietvertraglicher Pflichten.
Nach dem Bericht des Berliner Mietervereins hatte der Mieter eine 13 mal 16 Zentimeter große Kunststoffklappe in die hölzerne Wohnungseingangstür eingebaut. Die Hausverwaltung verlangte mehrfach, den Einbau rückgängig zu machen, und drohte mit einer Kündigung. Der Mieter behielt die Klappe dennoch bei.
Die Richter berücksichtigten auch das äußere Erscheinungsbild der Tür und des Treppenhauses. Nach der damaligen Bewertung konnte die sichtbare Veränderung die Vermietung anderer Wohnungen erschweren. Es ging damit nicht nur darum, was innerhalb der gemieteten Wohnung geschah.
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Ging es um eine ordentliche oder eine fristlose Kündigung?
Bestätigt wurde nach dem zeitnahen Bericht des Berliner Mietervereins eine ordentliche Kündigung. Auch der veröffentlichende Fachverlag führt die Entscheidung unter dieser Einordnung. Die Unterscheidung ist wichtig: Eine ordentliche Kündigung beendet das Mietverhältnis unter Einhaltung der maßgeblichen Kündigungsfrist. Für eine fristlose Kündigung gelten strengere Voraussetzungen.
Bei einer ordentlichen Kündigung wegen Vertragsverletzung verlangt § 573 Absatz 2 Nummer 1 BGB, dass der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft und nicht unerheblich verletzt hat. Nicht jede Beschädigung oder unerlaubte Veränderung reicht dafür aus.
Eine fristlose Kündigung setzt nach § 543 Absatz 1 BGB dagegen voraus, dass dem Kündigenden die Fortsetzung des Mietverhältnisses selbst bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Dabei müssen sämtliche Umstände des Einzelfalls und die Interessen beider Seiten berücksichtigt werden. Der redaktionelle Leitsatz zur Berliner Entscheidung hebt diesen unterschiedlichen Prüfungsmaßstab ausdrücklich hervor.
Erlaubt die Katzenhaltung auch den Einbau einer Katzenklappe?
Eine Berechtigung zur Katzenhaltung ist nicht mit einer Erlaubnis gleichzusetzen, die Wohnungseingangstür zu verändern. Genau diese Unterscheidung war im Berliner Fall relevant: Der Mieter hielt ein Tierhaltungsverbot im Mietvertrag für unwirksam und meinte deshalb, die Klappe beibehalten zu dürfen. Mit dieser Begründung konnte er die Kündigung nicht abwenden.
Ob ein Tier in der Wohnung gehalten werden darf und ob dafür ein Loch in eine vermietete Tür geschnitten werden darf, sind unterschiedliche Fragen. Die Entscheidung betraf einen baulichen Eingriff und dessen Folgen für den Vermieter und die übrigen Hausbewohner. Sie ist kein allgemeines Urteil gegen die Haltung von Katzen in Mietwohnungen.
Wenn Sie eine Katzenklappe planen, sollten Sie deshalb vor dem Einbau eine ausdrückliche Zustimmung einholen. Beschreiben Sie dabei die betroffene Tür, den vorgesehenen Einbau und den späteren Rückbau. Eine schriftliche Vereinbarung hilft, den Umfang der Erlaubnis festzuhalten.
Welche Bedeutung hat eine Aufforderung zum Rückbau?
Im Berliner Fall war der verweigerte Rückbau ein wesentlicher Teil des Konflikts. Die Verwaltung hatte den Mieter wiederholt zur Entfernung aufgefordert und eine Kündigung angekündigt. Wer eine solche Aufforderung ignoriert, riskiert daher mehr als einen Streit über die Reparatur einer beschädigten Tür.
Für eine ordentliche Kündigung nach § 573 Absatz 2 Nummer 1 BGB schreibt das Gesetz nicht generell eine vorherige Abmahnung vor. Daraus folgt allerdings nicht, dass jeder ungenehmigte Einbau sofort zur Kündigung berechtigt: Die Pflichtverletzung muss weiterhin schuldhaft und nicht unerheblich sein.
Bei einer fristlosen Kündigung wegen einer vertraglichen Pflichtverletzung ist grundsätzlich zunächst eine angemessene Frist zur Abhilfe oder eine erfolglose Abmahnung erforderlich. § 543 Absatz 3 BGB lässt Ausnahmen zu, etwa wenn eine Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht.
Für Betroffene bedeutet das: Prüfen Sie eine Rückbauaufforderung zeitnah und lassen Sie unklare Forderungen klären. Ist bereits eine Kündigung eingegangen, sollte rechtlich geprüft werden, welche Kündigungsart erklärt wurde und welche konkreten Vorwürfe sie tragen sollen.
Gilt das Urteil für jede Katzenklappe in einer Mietwohnung?
Nein. Die Entscheidung betrifft eine ohne Genehmigung veränderte Wohnungseingangstür mit Zugang zum gemeinschaftlichen Treppenhaus. Sie lässt sich nicht ohne Weiteres auf genehmigte Einbauten oder andere Einbausituationen übertragen. Maßgeblich bleiben die konkrete Veränderung, die Beeinträchtigungen und das Verhalten der Beteiligten.
Aus dem Urteil folgt insbesondere keine Regel, nach der bereits die Größe einer Katzenklappe über die Wirksamkeit einer Kündigung entscheidet. Im Berliner Fall kamen mehrere Umstände zusammen: der Eingriff in die Tür, die Außenwirkung, der Zugang zum Treppenhaus und die Weigerung, den beanstandeten Zustand zu beseitigen.
Auch die Bewertung des unkontrollierten Zugangs zum Treppenhaus gehört zum damaligen Streitfall. Daraus lässt sich kein pauschales Verbot ableiten, eine Katze jemals durch den Hausflur zu tragen oder kontrolliert hindurchzuführen.
FAQ zur Kündigung wegen Einbau einer Katzenklappe
Gibt es eine gesetzliche Zentimetergrenze für Katzenklappen?
Die hier maßgeblichen Kündigungsvorschriften nennen keine bestimmte Größe. Entscheidend sind die Voraussetzungen der jeweiligen Kündigungsart und die Umstände des Einzelfalls. Die Maße von 13 mal 16 Zentimetern beschreiben lediglich die Klappe im Berliner Verfahren.
Reicht die Zusage, die Tür beim Auszug zu reparieren?
Darauf sollten Sie sich nicht verlassen. Eine Zusage für den späteren Rückbau beseitigt nicht ohne Weiteres den gegenwärtigen Konflikt über einen ungenehmigten Eingriff. Im Berliner Fall verlangte die Verwaltung die Entfernung bereits während des laufenden Mietverhältnisses.
Muss eine ordentliche Kündigung begründet werden?
Ja. Nach § 573 Absatz 3 BGB muss der Vermieter die Gründe für sein berechtigtes Interesse im Kündigungsschreiben angeben. Ob die genannten Gründe die Kündigung tatsächlich rechtfertigen, ist eine weitere Frage.
Gibt es für den Rückbau eine feste gesetzliche Tagesfrist?
Die hier geprüften Vorschriften nennen keine besondere Rückbaufrist für Katzenklappen. Bei einer fristlosen Kündigung wegen Pflichtverletzung verlangt § 543 Absatz 3 BGB grundsätzlich eine angemessene Abhilfefrist oder eine erfolglose Abmahnung; gesetzliche Ausnahmen bleiben möglich.
Fazit zum Kündigung wegen baulicher Veränderung der Mietsache: Katzenklappe
Rechtsexperte Ass. jur. Peter Kosick fasst zusammen: „Eine Katzenklappe in der Wohnungseingangstür ist keine bloße Frage der Tierhaltung. Wer ohne Erlaubnis in die Tür eingreift und berechtigte Rückbauforderungen ignoriert, kann eine Kündigung riskieren. Das Berliner Urteil bestätigt eine ordentliche Kündigung unter konkreten Umständen. Mann kann also aus dem Urteil keinen automatischen Wohnungsverlust bei jedem Einbau einer Katzenklappe ableiten.“
Quellen
- LG Berlin, Urteil vom 24. September 2004, Az: 63 S 199/04
- § 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters
- § 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
