Der Bundesgerichtshof hat klargestellt: Wer seine Wohnung untervermieten will, um damit Gewinn zu machen, hat kein „berechtigtes Interesse“ – der Vermieter muss eine solche Untervermietung also nicht erlauben, im Gegenteil, er kann den Hauptmieter sogar kündigen, wenn dieser die Untervermietung ohne seine Einwilligung vorgenommen hat.
Worum es im BGH‑Verfahren ging
Ausgangspunkt war ein Fall aus Berlin: Ein Mieter zahlte für seine rund 65‑Quadratmeter‑Wohnung weniger als 500 Euro Nettokaltmiete, verlangte von seinen Untermietern aber knapp das Doppelte. Die Vermieterin kündigte den Mietvertrag, weil sie diese „gewinnbringende Untervermietung“ nicht akzeptieren wollte – der Mieter klagte gegen die Kündigung und berief sich darauf, ein Recht auf Untervermietung zu haben.
Der Fall landete schließlich beim BGH (Az.: VIII ZR 228/23). Die zentrale Frage: Kann der Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung verlangen, wenn er damit bewusst mehr einnehmen will, als er selbst für die Wohnung bezahlt – also Gewinn erzielt?
Kernaussage des Urteils: Gewinn ist kein „berechtigtes Interesse“
Nach § 553 BGB muss ein Vermieter die Untervermietung grundsätzlich erlauben, wenn der Mieter ein „berechtigtes Interesse“ daran hat – etwa wegen Trennung, Jobwechsel, finanzieller Engpässe oder eines längeren Auslandsaufenthalts. Der BGH hat nun entschieden: Die Absicht, mit der Untervermietung Gewinn zu machen, fällt nicht unter dieses berechtigte Interesse.
Die wichtigsten Punkte:
- Zweck der Untervermietung ist nach Auffassung des BGH, dem Mieter zu helfen, seine wohnungsbezogenen Kosten zu decken und die Wohnung bei veränderten Lebensumständen zu behalten – nicht aber, Einkommen zu erzielen.
- „Erzielung von Einnahmen, die über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehen“, ist vom Gesetz nicht umfasst, so der Senat sinngemäß.
- Liegt der verlangte Untermietpreis deutlich über der eigenen Miete, besteht kein Anspruch auf Untervermietungserlaubnis – der Vermieter darf die Genehmigung verweigern.
Damit ist höchstrichterlich entschieden: Untervermietung ja, aber nicht als Geschäftsmodell mit Gewinnzuschlag zulasten des Vermieters.
Folgen für Mieter: Was noch erlaubt ist – und was nicht
Das Urteil bedeutet nicht, dass Untervermietung generell verboten wäre. Entscheidend ist, ob der Mieter nur seine Kosten deckt oder bewusst mehr verlangt.
Erlaubt bleibt in der Regel:
- Untervermietung mit Zustimmung des Vermieters, wenn ein persönlicher oder wirtschaftlicher Grund vorliegt (z.B. Trennung, vorübergehender Zweitwohnsitz, Einkommenseinbruch).
- Eine Untermiete, die sich im Rahmen der eigenen Miete plus angemessener Umlage von Nebenkosten und ggf. kleiner Zuschläge für Möblierung bewegt – ohne klaren Gewinnaufschlag.
Problematisch ist:
- Deutlich höhere Untermiete als die eigene Miete, insbesondere nahe Verdoppelung oder mehr, um „Kasse zu machen“.
- Untervermietung ohne Erlaubnis, obwohl eine solche nach dem Vertrag oder Gesetz erforderlich ist – hier riskieren Mieter eine Abmahnung und im Extremfall die fristlose Kündigung.
Der BGH stärkt damit Vermieter, die nicht wollen, dass ihre Wohnungen in der Praxis wie Mini‑Airbnbs oder Renditeobjekte ihrer Mieter genutzt werden.
Konsequenzen bei Verstößen
In dem entschiedenen Fall hielt der BGH die Kündigung der Vermieterin für rechtmäßig. Weil der Mieter keinen Anspruch auf Erlaubnis zur gewinnbringenden Untervermietung hatte und trotzdem deutlich teurer untervermietete, lag eine Pflichtverletzung vor, die die Beendigung des Mietverhältnisses rechtfertigte.
Für die Praxis heißt das:
- Vermieter dürfen eine Untervermietung untersagen, wenn der Mieter offensichtlich Gewinn erzielen will.
- Vermieten Mieter dennoch gewinnbringend, kann das – je nach Schwere und Dauer – zu Abmahnung und sogar fristloser Kündigung führen.
Mieter sollten daher vor jeder Untervermietung prüfen (oder rechtlich prüfen lassen), ob der geplante Untermietpreis noch die eigenen Kosten abbildet oder bereits in Richtung Gewinnerzielung geht.
Einordnung: Was das Urteil für den angespannten Wohnungsmarkt bedeutet
Gerade in Großstädten wie Berlin war es verbreitet, Wohnungen zu verhältnismäßig alten Bestandsmieten anzumieten und deutlich teurer weiterzugeben – oft unter Hinweis auf Möblierung oder Kurzzeitnutzung. Das BGH‑Urteil setzt dieser Praxis klare Grenzen und macht deutlich, dass Mietverhältnisse kein Nebenbusiness auf Kosten des Vermieters werden sollen.
Gleichzeitig ist allerdings festzuhalten, dass die klassische Untervermietung – etwa an einen neuen Partner, ein studierendes Kind oder während eines befristeten Auslandsaufenthalts – weiterhin geschützt ist, solange der Mieter nur seine Wohnkosten abfedert. Für Mieter heißt das: Wer fair untervermietet, kann sich weiter auf § 553 BGB berufen – wer mit Untermietern Gewinne einstreichen will, hingegen nicht.
