„Die Mietpreisbremse ist weiterhin ein geeignetes Instrument, um Mieter in angespannten Wohnungsmärkten vor übermäßigen Mietsteigerungen zu schützen“ – so lässt sich die Kernaussage des jüngsten Beschlusses des Bundesverfassungsgerichts zur wiederholten Verlängerung der Mietpreisbremse zusammenfassen (u. a. Az. 1 BvR 183/25). Unsere Redaktion hat die neuen fachlichen Informationen, inklusive der aktuellen Gesetzeslage bis 2029 und der geplanten Mietrechtsreform 2026, umfassend ausgewertet.
Karlsruhe stärkt Mietpreisbremse – was entschieden wurde
Die Verfassungsbeschwerde einer privaten Vermieterin gegen die Verlängerung der Mietpreisbremse wurde vom Bundesverfassungsgericht nicht zur Entscheidung angenommen. Die Richter sahen weder eine Verletzung des Eigentumsrechts aus Artikel 14 Grundgesetz noch einen unverhältnismäßigen Eingriff in die Vertragsfreiheit.
Konkret ging es um die Verlängerung der ursprünglich 2015 eingeführten, befristeten Mietpreisbremse bis Ende 2025 sowie die erneute Verlängerung durch den Gesetzgeber bis zum 31.12.2029. Nach der Entscheidung bleibt es den Ländern erlaubt, per Rechtsverordnung Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt festzulegen, in denen die Bremse gilt.
Das Gericht knüpft die Rechtmäßigkeit allerdings an Bedingungen: Es betont, dass eine Regulierung der Miethöhe nur solange zulässig ist, wie tatsächlich angespannten Märkten begegnet wird und der Gesetzgeber die Lage regelmäßig überprüft. Damit verweist Karlsruhe indirekt auf die gesetzliche Grundlage in den §§ 556d ff. BGB, die die Mietpreisbremse normieren.datenbank.
Was die Entscheidung für Mieter konkret bedeutet
Für Mieter in angespannten Wohnungsmärkten bleibt die zentrale Schutzlinie bestehen: Bei Neuvermietungen von Bestandswohnungen darf die Miete höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen bleiben davon weiterhin ausgenommen, was das Gericht ausdrücklich nicht beanstandet hat.
Beispielrechnung: Liegt die ortsübliche Vergleichsmiete in einer Großstadt bei 10 Euro pro Quadratmeter, darf die maximale zulässige Miete bei Neuvermietung in einem Mietpreisbrems-Gebiet grundsätzlich 11 Euro pro Quadratmeter betragen. Für eine 70‑Quadratmeter-Wohnung bedeutet das eine Bruttokaltmiete von 770 Euro statt potenziell deutlich höherer Marktmieten von 13 oder 14 Euro pro Quadratmeter, wie sie in angespannten Segmenten teils aufgerufen werden.
Parallel gilt in vielen Städten zusätzlich die Kappungsgrenze für Bestandsmieten: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete grundsätzlich nur um 20 Prozent steigen, in angespannten Wohnungsmärkten sogar nur um 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). Expertinnen und Experten sehen darin eine doppelte Sicherung gegen sprunghafte Mietsteigerungen – sowohl bei neuen als auch bei bestehenden Mietverhältnissen.
Ein Mietrechtsexperte aus der Redaktion ordnet ein: „Karlsruhe bestätigt, dass das soziale Mietrecht kein temporärer Ausnahmezustand ist, sondern ein dauerhafter Bestandteil des deutschen Zivilrechts. Für Mieter ist das ein Signal der Stabilität, gerade in Ballungszentren.“
Auswirkungen auf Vermieter – Spielräume bleiben, Pflichten nehmen zu
Für Vermieter bedeutet der Beschluss, dass die Mietpreisbremse bis Ende 2029 eine feste Größe in der Kalkulation bleibt. Zwar können sie weiterhin marktnahe Mieten verlangen, doch die gesetzliche Obergrenze begrenzt die Dynamik – insbesondere bei Neuvermietungen in gefragten Lagen.
Die Entscheidung aus Karlsruhe knüpft an die Linie des Bundesgerichtshofs an, der bereits 2024 eine Klage eines Berliner Vermieters gegen die Mietpreisbremse zurückgewiesen hatte (BGH, Urteil v. 18.12.2024 – VIII ZR 16/23). Damals stellten die Zivilrichter klar, dass Eigentum der Sozialbindung unterliegt und der Wunsch nach maximaler Rendite keinen Grundrechtsschutz genießt.
Gleichzeitig zeigt die aktuelle Entwicklung, dass der Gesetzgeber Schlupflöcher zunehmend schließen will. Ein Fokus liegt dabei auf Kurzzeitvermietungen und Indexmieten, die bislang genutzt wurden, um die Obergrenzen faktisch zu umgehen. Laut aktuellen Fachanalysen und Entwürfen verknüpft die geplante Mietrechtsreform 2026 befristete Verträge stärker mit der Mietpreisbremse: Bei Mietverträgen über sechs Monate soll die Bremse künftig automatisch greifen, auch wenn eine nur vorübergehende Nutzung vereinbart ist.
Für Vermieter hat das praktische Folgen: Kurzzeitverträge ohne Mietpreisbremse bleiben nach den Entwürfen auf Zeiträume bis maximal sechs Monate beschränkt, und auch nur dann, wenn der Befristungsgrund beim Mieter liegt – etwa bei einem befristeten Job oder Studium. Alles, was darüber hinausgeht, rutscht in den vollen Anwendungsbereich der Mietpreisbremse und des Kündigungsschutzes.
Der Prüfturnus als juristischer Knackpunkt
Ein Detail im aktuellen Beschluss könnte für künftige Verfahren entscheidend sein: Das Bundesverfassungsgericht macht deutlich, dass Länder die Mietpreisbremse nicht unbegrenzt fortschreiben dürfen, ohne die tatsächliche Marktlage regelmäßig zu überprüfen. Zwischen den Zeilen liest sich: Jede Verlängerungsverordnung muss sich auf aktuelle Daten zu Angebotsknappheit, Mietentwicklung und Wohnraumbedarf stützen – etwa Mietspiegel, Leerstandsquoten und Bevölkerungsprognosen.
Juristisch brisant: Fachleute verweisen darauf, dass in zukünftigen Verfahren nicht mehr primär die Verfassungsmäßigkeit der Mietpreisbremse als solcher, sondern die Qualität der jeweiligen Landesverordnung im Zentrum stehen dürfte. Insidern zufolge achten Gerichte inzwischen genau darauf, ob die Landesregierungen regelmäßige Evaluationsberichte vorlegen und diese mit belastbaren Daten untermauern – eine „formale Angriffsfläche“, die im jetzigen Beschluss zwar bestätigt, aber noch nicht ausgereizt wurde.
Für die Praxis bedeutet das: Wer künftig gegen die Anwendung der Mietpreisbremse vorgehen will, wird weniger die Verfassungswidrigkeit des Instruments behaupten, sondern eher die unzureichende Begründung der jeweiligen Verordnung und die Aktualität der zugrunde gelegten Marktanalysen angreifen. Das stärkt die Position von Mietern dort, wo Länder sorgfältig arbeiten – und eröffnet Vermietern in Einzelfällen Chancen, wenn Verordnungen handwerkliche Schwächen zeigen.
Einordnung im Lichte der Mietrechtsreform 2026
Die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts fällt in eine Phase, in der der Bundesgesetzgeber bereits an einer Mietrechtsreform arbeitet, die das System insgesamt schärfen soll. Geplant sind u. a. eine Deckelung von Indexmieten in angespannten Märkten sowie klarere Regeln, um Umgehungsstrategien über kurze Befristungen zu verhindern.
Dies passt zur Linie des Gerichts, das eine „dauerhaft angespannte Lage“ als legitimen Anlass für wiederholte Verlängerungen der Mietpreisbremse anerkennt – solange der Gesetzgeber seine Eingriffe regelmäßig begründet und an die Marktrealität anpasst. Für Mieter in Städten wie Berlin, München oder Köln bedeutet das: Die Bremse bleibt nicht nur bestehen, sondern wird voraussichtlich durch flankierende Reformen sogar eher nachgeschärft als aufgeweicht.
Ein Mietrechtspraktiker bringt die neue Lage auf den Punkt: „Nach dieser Entscheidung wird es politisch kaum vermittelbar sein, die Mietpreisbremse 2029 einfach auslaufen zu lassen, solange die angespannten Märkte nicht deutlich entlastet sind. Die Karte ‚Verfassungswidrigkeit‘ ist jedenfalls ausgespielt.“
Quellen:
- Bundesverfassungsgericht – Berichte zur Verfassungsbeschwerde gegen die Verlängerung der Mietpreisbremse (u. a. 1 BvR 183/25)
- Bürgerliches Gesetzbuch – insbesondere §§ 556d ff., 558 BGB (Mietpreisbremse, Kappungsgrenze)
- Vermieter – Analysen zur geplanten Mietrechtsreform 2026 und Kurzzeitmietverträgenvermieter1+1
