Die Wohnung passt, der Mietvertrag liegt fast bereit – doch dann verlangt der Vormieter mehrere tausend Euro für die Einbauküche. Viele Wohnungssuchende fragen sich in dieser Situation, ob sie die Küche übernehmen müssen, um die Zusage für die Wohnung nicht zu gefährden. Die kurze Antwort lautet: Nein, eine Übernahme ist grundsätzlich freiwillig. Wer sich dennoch für den Kauf entscheidet, sollte Preis, Zustand und Vertrag genau prüfen – denn bei einer überhöhten Ablöse kann Geld zurückgefordert werden.
Küche übernehmen: Was rechtlich dahintersteckt
Kauft ein Nachmieter eine Einbauküche vom Vormieter, schließen beide in der Regel einen eigenen Kaufvertrag. Das ist rechtlich etwas anderes als der Mietvertrag mit dem Vermieter. Der Vormieter verkauft eine Sache aus seinem Eigentum, der Nachmieter zahlt dafür einen vereinbarten Preis und erhält die Küche.
Die rechtliche Grundlage des Kaufs ist § 433 BGB. Danach muss der Verkäufer die Sache übergeben und dem Käufer das Eigentum verschaffen. Der Käufer wiederum muss den vereinbarten Kaufpreis zahlen und die Küche abnehmen.
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👉 Jetzt als bevorzugte Quelle bei Google News speichern (⭐️ klicken)Wichtig ist die Trennung der Vertragsverhältnisse: Den Mietvertrag schließen Sie mit dem Vermieter, die Küchen-Ablöse meist mit dem bisherigen Mieter. Der Vermieter wird dadurch nicht automatisch zum Verkäufer der Küche und ist auch nicht ohne Weiteres für spätere Mängel verantwortlich.
In der Praxis sollte trotzdem vorab geklärt werden, ob der Vermieter mit dem Verbleib der Küche einverstanden ist. Das ist besonders wichtig, wenn die Küche fest eingebaut wurde oder der Vormieter eigentlich verpflichtet wäre, eigene Einbauten beim Auszug zu entfernen.
Müssen Sie die Einbauküche kaufen?
Grundsätzlich nein. Wohnungssuchende sind nicht verpflichtet, die Einbauküche, Möbel oder andere Gegenstände des Vormieters zu übernehmen. Eine Ablösevereinbarung kann nur entstehen, wenn beide Seiten sich darauf verständigen.
Das Gesetz schützt Wohnungssuchende besonders bei Zahlungen, die faktisch nur dafür verlangt werden, dass der Vormieter die Wohnung räumt. Eine solche Abstandszahlung ist nach § 4a Abs. 1 WoVermRG unwirksam. Der Vormieter darf also nicht einfach Geld dafür verlangen, dass er auszieht oder Sie überhaupt als Nachmieter in Betracht kommen.
Anders kann es bei einer echten Ablöse für eine vorhandene, dem Vormieter gehörende Einbauküche aussehen. Die Küche darf verkauft werden, sofern es sich tatsächlich um eine Gegenleistung für die Einrichtung handelt und der Preis nicht unangemessen hoch ist. Gerade auf angespannten Wohnungsmärkten fühlen sich Interessenten allerdings häufig unter Druck gesetzt. Rechtlich bleibt der Kauf trotzdem keine automatische Pflicht.
Ein typischer Fall: Eine Familie findet nach langer Suche eine passende Wohnung. Der Vormieter verlangt 5.000 Euro für eine acht Jahre alte Küche, nennt aber weder Kaufbelege noch Angaben zu Geräten, Defekten oder Reparaturen. Wer in dieser Lage sofort zusagt, zahlt möglicherweise weit mehr als den tatsächlichen Wert. Besser ist es, zunächst Unterlagen, Alter, Marke und Zustand zu prüfen und die Vereinbarung schriftlich festzuhalten.
Wie hoch darf die Ablöse sein?
Entscheidend ist nicht, was die Küche einmal neu gekostet hat. Maßgeblich ist ihr objektiver Wert zum Zeitpunkt der Übernahme – also ihr Zeitwert. Dabei zählen insbesondere Alter, Zustand, Qualität, technische Funktion, Marken der Elektrogeräte, sichtbare Schäden und die Frage, ob die Küche im konkreten Raum sinnvoll nutzbar ist.
Nach § 4a Abs. 2 WoVermRG ist die Preisvereinbarung unwirksam, soweit das Entgelt in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert der Einrichtung steht. Der Bundesgerichtshof hat diese Grenze konkretisiert: Ein auffälliges Missverhältnis liegt jedenfalls vor, wenn der Kaufpreis den objektiven Wert um mehr als 50 Prozent übersteigt (BGH, Urteil vom 23. April 1997, Az. VIII ZR 212/96).
Das bedeutet: Hat die gebrauchte Einbauküche noch einen Zeitwert von 2.000 Euro, liegt die rechtlich besonders problematische Grenze bei mehr als 3.000 Euro. Bis 3.000 Euro kann die Vereinbarung nach dieser Rechtsprechung wirksam bleiben. Verlangt oder erhält der Vormieter beispielsweise 4.000 Euro, entfällt der überhöhte Teil der Preisabrede. Die Vereinbarung ist also nicht zwingend vollständig unwirksam; entscheidend ist der Betrag oberhalb der zulässigen Grenze.
| Objektiver Zeitwert der Küche | Preis bis zu 50 Prozent darüber | Über diesem Betrag problematisch |
|---|---|---|
| 1.000 Euro | 1.500 Euro | Mehr als 1.500 Euro |
| 2.000 Euro | 3.000 Euro | Mehr als 3.000 Euro |
| 3.500 Euro | 5.250 Euro | Mehr als 5.250 Euro |
| 5.000 Euro | 7.500 Euro | Mehr als 7.500 Euro |
Die 50-Prozent-Grenze ist keine Einladung, automatisch immer den maximalen Betrag zu fordern. Sie beschreibt die Schwelle, ab der nach der BGH-Rechtsprechung jedenfalls ein auffälliges Missverhältnis anzunehmen ist. Für Nachmieter bleibt es daher sinnvoll, über den Preis zu verhandeln und sich nicht allein auf die ursprüngliche Rechnung des Vormieters zu verlassen.
Diese Angaben gehören in den Kaufvertrag
Eine mündliche Einigung kann zwar grundsätzlich wirksam sein. Für beide Seiten ist ein schriftlicher Kaufvertrag aber deutlich sicherer. Er verhindert späteren Streit darüber, welche Teile der Küche verkauft wurden, in welchem Zustand sie waren und wann bezahlt werden sollte.
In die Ablösevereinbarung gehören möglichst genau:
- Vollständige Namen und Anschriften von Vor- und Nachmieter
- Genaue Beschreibung der Küche einschließlich Schränken, Arbeitsplatte und Elektrogeräten
- Hersteller, Modellnummern und soweit vorhanden Kaufbelege
- Baujahr oder Kaufjahr der Küche und Geräte
- Bekannte Mängel, Schäden, Reparaturen und fehlende Teile
- Kaufpreis sowie Zahlungsart und Zahlungstermin
- Übergabetag und eine Regelung zur Schlüssel- oder Küchenübergabe
- Klarstellung, dass der Kauf nur gelten soll, wenn der Mietvertrag zustande kommt
- Vereinbarung, welche Unterlagen, Rechnungen und Bedienungsanleitungen übergeben werden
Das Gesetz geht bei einem im Zusammenhang mit dem Mietvertrag geschlossenen Erwerb im Zweifel davon aus, dass die Küchenvereinbarung unter der aufschiebenden Bedingung steht, dass der Mietvertrag tatsächlich zustande kommt. Kommt der Mietvertrag nicht zustande, soll die Kaufpflicht also in der Regel nicht greifen.
Wer bereits vor der Vertragsunterzeichnung Geld überweisen soll, sollte besonders vorsichtig sein. Sinnvoll ist eine Zahlung erst nach gesichertem Mietvertragsabschluss und dokumentierter Übergabe der Küche. Bei größeren Summen kann eine schriftliche Regelung über eine Anzahlung oder Zahlung bei Übergabe Streit vermeiden.
So prüfen Sie den realistischen Zeitwert
Der Neupreis ist lediglich ein Ausgangspunkt. Eine zehn Jahre alte Küche mit funktionierenden Markengeräten kann noch einen relevanten Wert besitzen. Fehlen aber Geräte, sind Scharniere beschädigt, ist die Arbeitsplatte aufgequollen oder funktionieren Herd und Kühlschrank nicht zuverlässig, sinkt der Zeitwert deutlich.
Diese Unterlagen und Informationen helfen bei der Einschätzung:
- Originalrechnung oder Kaufvertrag der Küche
- Separate Rechnungen für Herd, Kühlschrank, Geschirrspüler und Dunstabzug
- Fotos aus der Zeit des Kaufs und aktuelle Fotos
- Angaben zu Reparaturen, Austauschgeräten und Garantien
- Vergleichspreise ähnlicher gebrauchter Küchen
- Kosten, die für Ausbau, Anpassung oder Ersatz defekter Teile anfallen könnten
Achten Sie darauf, was tatsächlich verkauft wird. Nicht jede Küche lässt sich ohne Weiteres in einer anderen Wohnung nutzen. Gerade passgenaue Schränke, zugeschnittene Arbeitsplatten oder Sondermaße können den Wiederverkaufswert senken. Umgekehrt kann der praktische Nutzen in der konkreten Mietwohnung höher sein, wenn die Küche dort vollständig passt und sofort nutzbar ist.
Was gilt bei Mängeln oder überhöhtem Preis?
Stellt sich nach dem Kauf heraus, dass ein Gerät defekt ist oder zugesicherte Eigenschaften fehlen, können die Regeln des Kaufrechts greifen. Entscheidend ist allerdings, was im Vertrag zum Zustand und zu einem möglichen Gewährleistungsausschluss vereinbart wurde. Ein allgemeiner Ausschluss schützt den privaten Verkäufer nicht in jedem Fall – insbesondere nicht, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine bestimmte Eigenschaft ausdrücklich zugesichert hat.
Bei einem überhöhten Ablösepreis sollten Nachmieter Belege sichern: Kaufvertrag, Zahlungsnachweis, Nachrichten, Fotos, Rechnungen und eine nachvollziehbare Wertermittlung. Der Anspruch richtet sich regelmäßig gegen die Person, die das Geld erhalten hat – also meist gegen den Vormieter, nicht gegen den Vermieter.
Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass bei einem auffällig überhöhten Entgelt nicht zwingend der gesamte Vertrag wegfällt. Die Preisvereinbarung bleibt grundsätzlich bis zur rechtlich zulässigen Höhe bestehen; nur der übersteigende Teil ist unwirksam. Wer zu viel gezahlt hat, kann deshalb eine Rückforderung prüfen lassen. Bei hohen Beträgen oder Streit über Mängel kann eine Beratung durch Mieterverein, Verbraucherzentrale oder Fachanwalt sinnvoll sein.
FAQ: Küchenübernahme vom Vormieter
Kann der Vormieter die Wohnung nur mit Küchenübernahme weitergeben?
Nein. Der Vormieter kann Ihnen die Küche anbieten, aber eine echte Kaufpflicht besteht grundsätzlich nicht. Eine Zahlung allein dafür, dass der Vormieter auszieht oder die Wohnung frei macht, ist unwirksam.
Muss der Vermieter der Küchenübernahme zustimmen?
Der Kaufvertrag selbst wird meist zwischen Vor- und Nachmieter geschlossen. Dennoch sollte der Vermieter dem Verbleib der Küche zustimmen, insbesondere bei fest eingebauten Teilen oder wenn der Vormieter eine Rückbaupflicht hat. Am besten wird dies vor der Zahlung schriftlich geklärt
Was passiert, wenn der Mietvertrag nicht zustande kommt?
Bei einer Ablösevereinbarung, die im Zusammenhang mit dem Mietvertrag geschlossen wird, gilt im Zweifel: Ohne Mietvertrag keine Verpflichtung zum Küchenkauf. Das folgt aus § 4a Abs. 2 WoVermRG.
Darf der Vormieter mehr verlangen als die Küche noch wert ist?
Nicht unbegrenzt. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs liegt jedenfalls dann ein auffälliges Missverhältnis vor, wenn der Preis mehr als 50 Prozent über dem objektiven Wert der Küche liegt. Der überhöhte Teil der Preisabrede ist dann unwirksam.
Experte zum Mietrecht zieht Fazit
Der Experte für Mietrecht, Ass. jur. Peter Kosick, hält abschließend fest: „Eine Einbauküche vom Vormieter zu kaufen, kann praktisch und wirtschaftlich sinnvoll sein – vor allem, wenn sie passt, funktionsfähig ist und Sie direkt einziehen möchten. Sie müssen die Küche aber grundsätzlich nicht übernehmen und sollten sich nicht durch die Wohnungssituation zu einer vorschnellen Zusage drängen lassen.
Prüfen Sie den Zeitwert statt nur den damaligen Neupreis, lassen Sie sich Rechnungen und Mängel offenlegen und schließen Sie einen genauen schriftlichen Kaufvertrag. Bei einer auffällig überteuerten Ablöse schützt § 4a WoVermRG vor dem Preis oberhalb der zulässigen Grenze. Das kann besonders wichtig sein, wenn aus der vermeintlich bequemen Küchenübernahme später ein teurer Streit wird.“
Quellen
- § 4a Wohnungsvermittlungsgesetz
- § 433 BGB – Vertragstypische Pflichten beim Kaufvertrag
- Bundesgerichtshof, Urteil vom 23. April 1997, Az. VIII ZR 212/96
