Wer bei der Wohnungssuche allein wegen eines ausländisch klingenden Namens keinen Besichtigungstermin erhält, muss das nicht hinnehmen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden: Auch ein Immobilienmakler kann nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz selbst auf Schadensersatz und Entschädigung haften. Das Urteil betrifft einen besonders frühen, aber für Wohnungssuchende entscheidenden Moment – die erste Anfrage über ein Immobilienportal. Es zeigt zugleich, wie Betroffene Diskriminierung belegen können und welche Risiken Maklerbüros und Verwaltungen künftig ernst nehmen müssen.
Absage wegen des Namens: Was der Fall vor dem BGH zeigt
Im entschiedenen Fall bewarb sich eine Frau im November 2022 mehrfach online um Besichtigungstermine für Wohnungen, die ein Makler vermittelte. Unter ihrem pakistanischen Vor- und Nachnamen erhielt sie Absagen. Auch Anfragen von Angehörigen unter pakistanisch klingenden Namen blieben ohne Erfolg.
Dann ließ die Frau nahezu identische Anfragen unter deutsch klingenden Namen stellen. Bei gleichen Angaben zu Einkommen, Berufstätigkeit und Haushaltsgröße änderte sich das Ergebnis: Mehrfach wurden Besichtigungstermine angeboten oder Telefonnummern zur Terminvereinbarung erfragt. Teilweise lagen Ablehnung und Zusage für dieselbe Wohnung zeitlich sehr nah beieinander.
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Jetzt auf Google News folgen (⭐️ klicken)Der Bundesgerichtshof bestätigte deshalb eine Entschädigung von 3.000 Euro. Hinzu kamen vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 367,23 Euro. Die Revision des Maklers blieb im Wesentlichen erfolglos; nur beim Zinsbeginn für die Anwaltskosten änderte der BGH die Entscheidung.
Makler sind nicht nur Vermittler
Der zentrale Punkt des Urteils: Ein Makler kann selbst Adressat des Diskriminierungsverbots sein. Das gilt jedenfalls dann, wenn der Vermieter ihn mit der Vergabe von Besichtigungsterminen oder mit der Auswahl möglicher Mieter betraut hat.
Der BGH ordnet solche öffentlich zugänglichen Wohnungsvermittlungsangebote dem zivilrechtlichen Schutzbereich des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes zu. Maßgeblich ist dabei zunächst § 2 Abs. 1 Nr. 8 AGG: Das Gesetz erfasst den Zugang zu Gütern und Dienstleistungen, die der Öffentlichkeit zur Verfügung stehen – ausdrücklich einschließlich von Wohnraum.
Für die Benachteiligung wegen der ethnischen Herkunft gilt außerdem § 19 Abs. 2 AGG. Danach ist eine solche Ungleichbehandlung bei der Begründung, Durchführung und Beendigung zivilrechtlicher Schuldverhältnisse unzulässig. Der Schutz beginnt also nicht erst mit dem unterschriebenen Mietvertrag. Er greift bereits in der Vertragsanbahnung – etwa bei der Entscheidung, wer überhaupt einen Besichtigungstermin erhält.
Das ist für Wohnungssuchende besonders wichtig. In vielen Fällen haben Interessenten zunächst ausschließlich Kontakt mit einem Makler, einer Hausverwaltung oder einem beauftragten Mitarbeiter. Diese Personen können zum „Nadelöhr“ des Wohnungsmarkts werden. Gerade deshalb, so die Karlsruher Richter, muss der Diskriminierungsschutz auch dort praktisch durchsetzbar sein.
Warum die Beweise im Fall ausreichten
Diskriminierung lässt sich selten durch eine offene Aussage beweisen. Kaum jemand schreibt in einer E-Mail ausdrücklich, dass eine Absage wegen der Herkunft oder des Namens erfolgt. Deshalb spielt die gesetzliche Beweisregel des § 22 AGG eine zentrale Rolle.
Betroffene müssen nicht den vollständigen Beweis für eine Diskriminierung führen. Es genügt zunächst, Tatsachen vorzutragen und zu beweisen, die eine Benachteiligung vermuten lassen. Dann ist die andere Seite am Zug: Makler oder Vermieter müssen darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass kein Verstoß gegen das Benachteiligungsverbot vorlag.
Im BGH-Fall waren die Muster besonders deutlich. Anfragen unter pakistanischen Namen wurden durchgehend abgelehnt, während vergleichbare Anfragen unter deutschen Namen erfolgreich waren. Die Angaben in den Bewerbungen unterschieden sich nach den Feststellungen des Gerichts im Kern nur beim Namen. Die Erklärung des Maklers, Termine seien jeweils kurzfristig nicht verfügbar gewesen, überzeugte die Gerichte nicht.
Bedeutsam ist auch die Bestätigung sogenannter Testing-Verfahren. Eine Person darf Vergleichsanfragen mit identischen Daten unter unterschiedlichen Namen veranlassen, um belastbare Indizien zu gewinnen. Auch Anfragen über Hilfspersonen können zulässig sein. Rechtsmissbräuchlich wäre ein solches Vorgehen nicht schon deshalb, weil damit ein Diskriminierungsverdacht überprüft wird. Entscheidend bleibt, dass es sich nicht um eine bloß künstlich erzeugte Scheinbewerbung handelt, die ausschließlich auf eine spätere Entschädigung zielt.
Was Betroffene jetzt tun können
Wer bei der Wohnungssuche eine Benachteiligung vermutet, sollte nicht vorschnell Schlussfolgerungen aus einer einzelnen Absage ziehen. Auf angespannten Wohnungsmärkten gibt es viele sachliche Gründe für eine Auswahl. Auffällig kann es jedoch werden, wenn bei sonst gleichen Voraussetzungen wiederholt unterschiedliche Antworten erfolgen und der Name, die Herkunft oder ein anderes geschütztes Merkmal der erkennbare Unterschied ist.
Sinnvoll ist es, alle Vorgänge frühzeitig und vollständig zu sichern. Dazu gehören das Inserat, die eigenen Anfragen, Absagen, Zusagen, Screenshots aus dem Portal, E-Mails, Uhrzeiten sowie Angaben dazu, wer die Kommunikation geführt hat. Je vergleichbarer die Fälle sind, desto aussagekräftiger können die Unterlagen sein.
Ansprüche wegen eines Verstoßes gegen das zivilrechtliche Benachteiligungsverbot richten sich nach § 21 Abs. 2 AGG. Danach ist der Benachteiligende grundsätzlich zum Ersatz des entstandenen Schadens verpflichtet. Bei einem immateriellen Schaden kann eine angemessene Entschädigung in Geld verlangt werden.
Besondere Vorsicht ist bei der Frist geboten: Ansprüche müssen nach § 21 Abs. 5 AGG grundsätzlich innerhalb von zwei Monaten geltend gemacht werden. Die Frist beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem die Benachteiligung bekannt wird. Wer lange abwartet, kann deshalb seine Rechte verlieren – selbst wenn der Diskriminierungsverdacht später gut belegbar wäre. Die Antidiskriminierungsstelle des Bundes rät Betroffenen ebenfalls dazu, Verdachtsfälle zu dokumentieren und die kurze Frist im Blick zu behalten.
Folgen für Makler und Verwaltungen
Das Urteil bedeutet keine Pflicht, jedem Interessenten eine Wohnung zu überlassen oder zwingend jeden Bewerber zur Besichtigung einzuladen. Eigentümer, Makler und Verwaltungen dürfen weiterhin nach sachlichen Kriterien auswählen. Dazu können etwa nachvollziehbare Vorgaben des Vermieters, eine begrenzte Zahl verfügbarer Termine oder objektive Anforderungen an die Bewerbung gehören.
Unzulässig ist jedoch eine Auswahl, die an ethnischer Herkunft anknüpft. In der Praxis kann dies auch dann relevant werden, wenn ein Name als Hinweis auf eine bestimmte Herkunft gelesen wird. Wer Namen, Sprache, Herkunft oder vergleichbare Merkmale für die Vorauswahl verwendet, setzt sich einem erheblichen Haftungsrisiko aus.
Für Maklerbüros und Hausverwaltungen wird eine nachvollziehbare Organisation daher wichtiger. Empfehlenswert sind einheitliche Abläufe für die Bearbeitung von Anfragen, dokumentierte Auswahlkriterien, klare Zuständigkeiten sowie Schulungen für Mitarbeiter. Automatisierte Vorsortierungen und manuelle Auswahlentscheidungen sollten regelmäßig darauf überprüft werden, ob sie Personen aufgrund geschützter Merkmale benachteiligen können.
Die Entscheidung stellt außerdem klar: Dass möglicherweise auch der Vermieter für ein Verhalten des Maklers haften könnte, befreit den Makler nicht von eigener Verantwortung. Nach Auffassung des BGH können Vermieter und Makler bei zurechenbarem Verstoß als Gesamtschuldner haften. Betroffene müssen sich also nicht darauf verweisen lassen, ausschließlich den oft unbekannten Eigentümer ausfindig zu machen.
Häufige Fragen zur Wohnungssuche in Bezug auf Interessenten mit ausländisch klingendem Namen – FAQ
Kann ein Makler wegen Diskriminierung bei der Wohnungssuche haften?
Ja. Nach dem BGH-Urteil kann ein Makler selbst haften, wenn er mit der Vergabe von Besichtigungsterminen oder der Auswahl von Mietinteressenten betraut ist und dabei gegen das Diskriminierungsverbot wegen ethnischer Herkunft verstößt.
Reicht ein ausländisch klingender Name als Beweis?
Nein, eine einzelne Absage allein wird regelmäßig nicht genügen. Sie kann aber zusammen mit weiteren Umständen ein Indiz sein. Besonders aussagekräftig sind vergleichbare Anfragen mit identischen Angaben, bei denen nur der Name abweicht und die Antworten unterschiedlich ausfallen. Dann kann die Beweislast nach § 22 AGG auf die andere Seite übergehen.
Sind Testing-Anfragen bei der Wohnungssuche erlaubt?
Der BGH hat bestätigt, dass Testing-Verfahren als Mittel zum Nachweis von Indizien grundsätzlich zulässig sein können. Vergleichsanfragen dürfen auch unter einem anderen Namen oder über Hilfspersonen erfolgen. Nicht geschützt ist jedoch ein rechtsmissbräuchliches Vorgehen ohne ernsthaftes Interesse an der Wohnung, das nur auf eine Entschädigung zielt.
Welche Frist gilt für Ansprüche nach dem AGG?
Ansprüche nach § 21 AGG müssen grundsätzlich innerhalb von zwei Monaten geltend gemacht werden. Betroffene sollten Belege sichern und zeitnah rechtlichen Rat oder Beratung bei einer Antidiskriminierungsstelle einholen.
Fazit vom Experten für Mietrecht
Ass. jur. Peter Kosick, Experter für Mietrecht, fasst zusammen: „Die erste E-Mail kann über eine Wohnungschance entscheiden – und sie darf nicht von Vorurteilen abhängen. Mit dem Urteil vom 29. Januar 2026 stärkt der Bundesgerichtshof den Schutz von Wohnungssuchenden dort, wo Auswahlentscheidungen oft tatsächlich fallen: bei Maklern und ihren Mitarbeitern.
Für Betroffene ist das Urteil ein wichtiges Signal, auffällige Ungleichbehandlungen sorgfältig zu dokumentieren und die kurze Zwei-Monats-Frist nicht verstreichen zu lassen. Für Makler und Verwaltungen ist es eine klare rechtliche Warnung: Objektive, transparente und nachvollziehbare Auswahlverfahren sind nicht nur gute Praxis, sondern können Haftungsrisiken verhindern.“
Quellen
- Bundesgerichtshof: Pressemitteilung Nr. 025/2026 zum Urteil I ZR 129/25
- Bundesgerichtshof: Volltext des Urteils vom 29. Januar 2026 – I ZR 129/25
- Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz (AGG)
- Antidiskriminierungsstelle des Bundes: BGH stärkt Diskriminierungsschutz bei der Wohnungssuche
