Vermieter dürfen die Mietkaution nach dem Auszug nicht ohne Grund behalten. Sie können berechtigte Forderungen verrechnen oder einen angemessenen Betrag vorübergehend zurückhalten. Für Mieter ist entscheidend, ob tatsächlich Ansprüche bestehen und wie hoch diese sind. Auch nach Ablauf von sechs Monaten kann eine Verrechnung wegen Wohnungsschäden noch zulässig sein.
Welche Forderungen dürfen Vermieter mit der Kaution verrechnen?
Die Mietkaution sichert grundsätzlich Forderungen aus dem Mietverhältnis und dessen Abwicklung. Dazu gehören offene Mietzahlungen, berechtigte Betriebskostennachforderungen und Schadensersatz wegen Beschädigungen. Entscheidend sind der vereinbarte Sicherungszweck und das tatsächliche Bestehen der Forderung. Die Kaution ist keine pauschale Entschädigung für einen Auszug.
Übersteigen berechtigte Forderungen das Kautionsguthaben oder erreichen sie dessen Höhe, kann die Rückzahlung vollständig entfallen. Sind die Forderungen geringer, bleibt ein Guthaben. Davon zu unterscheiden ist der vorübergehende Einbehalt zur Sicherung noch offener Ansprüche: Er bedeutet nicht, dass das Geld endgültig verloren ist.
Rechtfertigen Gebrauchsspuren einen Kautionsabzug?
Normale Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch rechtfertigt keinen Schadensersatz. Das bestimmt § 538 BGB. Vermieter dürfen deshalb nicht jede Verschlechterung während der Mietzeit als ersatzpflichtigen Schaden behandeln. Entscheidend ist, ob die Nutzung noch vertragsgemäß war oder eine vom Mieter zu verantwortende Beschädigung vorliegt.
Ihre Meinung ist gefragt:
Haben Sie nach einem Auszug schon einmal länger als sechs Monate auf die Rückzahlung Ihrer Mietkaution gewartet?
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Behauptete Schäden müssen tatsächlich bestehen und einen Ersatzanspruch begründen. Dass ein Vermieter einen Betrag in die Kautionsabrechnung aufnimmt, macht seine Forderung nicht automatisch berechtigt. Gerade diesen Punkt musste im Kautionsverfahren von 2024 das zuständige Berufungsgericht noch prüfen.
Müssen Vermieter die Kaution nach sechs Monaten zurückzahlen?
Eine feste gesetzliche Rückzahlungsfrist von sechs Monaten gibt es nicht. Vermieter erhalten eine angemessene Prüfungs- und Abrechnungsfrist, deren Länge von den Umständen abhängt. Der Bundesgerichtshof hat ausdrücklich klargestellt, dass im Einzelfall auch mehr als sechs Monate erforderlich und zumutbar sein können. Das erlaubt jedoch keinen unbegründeten Dauereinbehalt.
Die häufig genannte Sechsmonatsfrist betrifft etwas anderes: Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren nach § 548 Absatz 1 BGB grundsätzlich sechs Monate nach Rückerhalt der Wohnung. Sie beginnt nicht zwingend mit dem vertraglichen Mietende.
Können verjährte Schäden die Rückzahlung trotzdem verhindern?
Ja, unter bestimmten Voraussetzungen können Vermieter auch verjährte Schadensersatzforderungen mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch verrechnen. Grundlage ist § 215 BGB. Der Bundesgerichtshof konkretisierte diese Ausnahme mit Urteil vom 10. Juli 2024, VIII ZR 184/23, für die typische Barkautionsvereinbarung bei Wohnraum.
Im Streitfall verlangte eine Mieterin rund 780 Euro zurück. Der Vermieter erklärte seine Aufrechnung erst mehr als sechs Monate nach der Wohnungsrückgabe. Nach dem BGH scheiterte sie nicht daran, dass er innerhalb der Frist noch keinen Geldersatz statt Wiederherstellung verlangt hatte. Ob die behaupteten Schäden tatsächlich Ersatzansprüche begründeten, blieb zu prüfen. Das Urteil ist keine Gesetzesänderung und kein Freibrief für beliebige Abzüge.
Wie viel Kaution darf wegen offener Nebenkosten bleiben?
Wegen einer ausstehenden Betriebskostenabrechnung dürfen Vermieter einen angemessenen Teil zurückhalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist. Die bloß fehlende Abrechnung rechtfertigt nicht automatisch den Einbehalt der gesamten Kaution. Das ergibt sich aus dem BGH-Urteil vom 18. Januar 2006, VIII ZR 71/05.
Nach § 556 Absatz 3 BGB muss die Abrechnung spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Für das Kalenderjahr 2025 endet diese Frist am 31. Dezember 2026. Danach sind Nachforderungen grundsätzlich ausgeschlossen, außer der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten.
Was sollten Mieter bei ausbleibender Rückzahlung tun?
Fordern Sie schriftlich eine nachvollziehbare Kautionsabrechnung und die Auszahlung des nicht mehr benötigten Guthabens. Bitten Sie bei Abzügen um konkrete Angaben zu Forderungsgrund und Höhe. Prüfen Sie außerdem, ob der Vermieter einen endgültigen Abzug erklärt oder lediglich einen Betrag für erwartete Forderungen zurückhält. Diese Unterscheidung ist für die Bewertung zentral.
FAQ zum Einbehalt der Mietkaution
Wem stehen die Kautionszinsen zu?
Die Erträge stehen grundsätzlich Ihnen zu und erhöhen die Sicherheit. Das regelt § 551 BGB.
Muss der Vermieter die Kaution getrennt anlegen?
Ja. Eine Geldkaution muss grundsätzlich getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden.
Gibt es eine Ausnahme von der Verzinsungspflicht?
Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht keine gesetzliche Verzinsungspflicht.
Darf die Kaution höher als drei Monatsmieten sein?
Bei Wohnraum beträgt die gesetzliche Obergrenze grundsätzlich drei Monatsmieten ohne gesondert ausgewiesene Betriebskosten.
Fazit zur Rückzahlung der Mietkaution
Ass. jur. Peter Kosick, Experte für Mietrecht, erklärt und rät abschließend: „Ob und wann die Mietkaution zurückfließt, hängt von berechtigten Forderungen und dem verbleibenden Sicherungsbedarf ab. Eine pauschale Sechsmonatsregel hilft nicht weiter. Verlangen Sie eine nachvollziehbare Abrechnung und unterscheiden Sie zwischen endgültiger Verrechnung und vorübergehendem Einbehalt.“
Quellen
- § 551 BGB: Begrenzung, Anlage und Verzinsung der Mietkaution
Amtlicher Gesetzestext zu Höhe, getrennter Anlage und Verzinsung der Geldkaution sowie zur Ausnahme für Studenten- und Jugendwohnheime. - Bundesgerichtshof, Urteil vom 10. Juli 2024 – VIII ZR 184/23: Aufrechnung mit verjährten Schadensersatzforderungen
Offizielle Pressemitteilung zur Verrechnung von Schadensersatzforderungen wegen Wohnungsschäden mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch. - Bundesgerichtshof, Urteil vom 18. Januar 2006 – VIII ZR 71/05: Kaution und ausstehende Betriebskostenabrechnung –
- § 556 BGB: Betriebskosten und Frist für die Abrechnung
Amtlicher Gesetzestext zur jährlichen Betriebskostenabrechnung, zur zwölfmonatigen Abrechnungsfrist und zum grundsätzlichen Ausschluss verspäteter Nachforderungen einschließlich der gesetzlichen Ausnahme.
