Fällt die Heizung aus und wird die Mietwohnung dadurch erheblich zu kalt, kann eine Mietminderung gerechtfertigt sein. Zum Beginn der Heizperiode sollte man sich über seine Rechte als Mieter einen Überblick verschaffen. Entscheidend sind die tatsächlich erreichbaren Temperaturen, die Dauer und das Ausmaß der Beeinträchtigung. Eine feste Kürzungsquote für jeden Heizungsausfall gibt es nicht.
Wann berechtigt ein Heizungsausfall zur Mietminderung?
Eine Mietminderung kommt infrage, wenn die ausgefallene oder unzureichend arbeitende Heizung die vertragsgemäße Nutzung der Wohnung mehr als nur unerheblich beeinträchtigt. Nach § 536 BGB ist während dieser Zeit nur eine angemessen herabgesetzte Miete geschuldet. Die Zustimmung des Vermieters ist dafür grundsätzlich nicht erforderlich.
Nicht jeder vorübergehend kalte Heizkörper rechtfertigt deshalb eine Kürzung. Bleibt die Wohnung ausreichend warm, kann eine erhebliche Beeinträchtigung fehlen. Eine gesetzliche Wartezeit von beispielsweise drei Tagen gibt es allerdings ebenfalls nicht: Maßgeblich sind die konkreten Auswirkungen des Mangels.
Welche Temperaturen müssen im Winter erreichbar sein?
Als Orientierung nennt der Deutsche Mieterbund tagsüber 20 bis 22 Grad Celsius und nachts ungefähr 18 Grad. In seiner Mitteilung vom 1. Oktober 2026 bezieht er die Tageswerte auf die Zeit zwischen 6 und 24 Uhr. Dabei handelt es sich um die Auffassung des Verbandes, nicht um gesetzlich festgeschriebene Gradzahlen.
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Auch eine bundesweit gesetzlich festgelegte Heizperiode existiert nicht. Ohne abweichende Vereinbarung wird üblicherweise der Zeitraum vom 1. Oktober bis 30. April zugrunde gelegt. Bei entsprechend kalter Witterung kann eine ausreichende Beheizung auch außerhalb dieses Zeitraums erforderlich sein.
Wie viel Mietminderung ist bei Heizungsausfall möglich?
Die Höhe hängt davon ab, wie stark und wie lange die Wohnung beeinträchtigt ist. Relevant sind insbesondere die Raumtemperaturen, die betroffenen Räume und die verbleibende Nutzbarkeit. Der Mieterbund nennt bei lediglich 16 bis 18 Grad erreichbarer Temperatur eine mögliche Minderung von 20 bis 30 Prozent. Das ist keine verbindliche Tabelle.
Eine vollständige Befreiung von der Miete setzt nach dem Gesetz voraus, dass die vertragsgemäße Gebrauchstauglichkeit vollständig aufgehoben ist. Ein technischer Totalausfall der Heizung bedeutet deshalb nicht automatisch 100 Prozent Mietminderung. Die Kürzung betrifft zudem nur den Zeitraum der tatsächlichen Beeinträchtigung, nicht pauschal den gesamten Winter.
Was sollten Sie bei einer ausgefallenen Heizung sofort tun?
Informieren Sie den Vermieter unverzüglich und dokumentieren Sie den Zustand. Diese Anzeigepflicht ergibt sich aus § 536c BGB. Unterbleibt die Meldung, können Minderungsrechte insoweit ausgeschlossen sein, wie der Vermieter deshalb keine Abhilfe schaffen konnte. Zusätzlich können durch die unterlassene Anzeige verursachte Schäden ersatzpflichtig werden.
Praktisch hilfreich sind folgende Schritte:
- Melden Sie Ausfall, Beginn und betroffene Räume möglichst nachweisbar.
- Messen Sie die Temperaturen zu verschiedenen Tageszeiten und führen Sie ein Protokoll.
- Fordern Sie eine zügige Reparatur und bitten Sie um Rückmeldung.
- Lassen Sie die angemessene Kürzung bei Unsicherheit vorab rechtlich prüfen.
Dürfen Sie selbst einen Heizungsnotdienst beauftragen?
Die Kosten eines eigenmächtig beauftragten Notdienstes muss der Vermieter nicht automatisch übernehmen. Nach § 536a Absatz 2 BGB kommt Aufwendungsersatz insbesondere infrage, wenn der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist oder eine umgehende Beseitigung zum Erhalt beziehungsweise zur Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist.
Allein die ausgefallene Heizung rechtfertigt daher nicht jede selbst veranlasste Reparatur. Dokumentieren Sie Kontaktversuche und die konkrete Dringlichkeit. Zusätzliche Ansprüche, etwa wegen notwendiger Mehrkosten, müssen getrennt von der Mietminderung geprüft werden.
FAQ zur Mietminderung bei Heizungsausfall
Muss der Vermieter den Ausfall verschuldet haben?
Für die Mietminderung grundsätzlich nicht. § 536 BGB knüpft an die erhebliche Beeinträchtigung an, nicht an ein Verschulden des Vermieters.
Kann der Mietvertrag eine Mietminderung ausschließen?
Bei Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters von § 536 BGB abweichende Vereinbarung unwirksam.
Müssen Sie Ihre Wohnung ständig auf 22 Grad heizen?
Nein. Nach Auffassung von Mietrechtsexperten müssen Sie diese Temperatur nicht ausschöpfen. Sie müssen allerdings verhindern, dass durch starkes Auskühlen Schäden entstehen.
Endet die Mietminderung mit dem Reparaturtermin?
Entscheidend ist, wann die erhebliche Beeinträchtigung tatsächlich beseitigt ist. Der bloße Besuch eines Handwerkers beendet sie nicht, wenn die Wohnung weiterhin unzureichend beheizbar bleibt.
Fazit zum Recht auf Mietminderung beim Ausfall der Heizung im Winter
Ein erheblicher Heizungsausfall kann die geschuldete Miete verringern. Melden Sie den Mangel unverzüglich, halten Sie Temperaturen und Dauer fest und lassen Sie eine unsichere Minderungsquote prüfen. Weder pauschale Prozentsätze noch starre Wartezeiten ersetzen allerdings die Bewertung des konkreten Falles!
Quellen
- § 536 BGB: Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln – Gesetzliche Grundlage für Voraussetzungen und Umfang einer Mietminderung.
- § 536c BGB: Mängelanzeige durch den Mieter – Pflicht zur unverzüglichen Meldung und mögliche Folgen einer unterlassenen Anzeige.]
- § 536a BGB: Schadens- und Aufwendungsersatz wegen eines Mangels – Voraussetzungen für Ersatzansprüche und die Erstattung einer selbst veranlassten Mangelbeseitigung
- Eigene Rechtsbewertung der mietrechtlichen Vorschriften des BGB
