Alle Mietschulden sind beglichen, dennoch kann die Wohnung verloren gehen: Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 30. September 2026 seine Rechtsprechung zur Schonfristzahlung bestätigt. Die rechtzeitige Nachzahlung beseitigt grundsätzlich nur eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Eine zusätzlich ausgesprochene ordentliche Kündigung wird dadurch nicht automatisch unwirksam. Im entschiedenen Berliner Fall steht allerdings noch nicht abschließend fest, ob der Mieter tatsächlich ausziehen muss. Alle Einzelheiten zum Fall in nachfolgendem Artikel auf Bürger & Geld!
Warum schützt die Nachzahlung nicht immer vor dem Wohnungsverlust?
Die sogenannte Schonfristzahlung schützt nach geltendem Recht vor einer fristlosen Kündigung wegen Mietrückständen, nicht automatisch vor einer ordentlichen Kündigung. Hat der Vermieter beide Kündigungen ausgesprochen, muss jede gesondert geprüft werden. Die Zahlung kann deshalb die sofortige Vertragsbeendigung verhindern, während eine Beendigung unter Einhaltung der Kündigungsfrist weiterhin möglich bleibt.
Der rechtliche Unterschied liegt im Kündigungsgrund: Nach § 573 Absatz 2 Nummer 1 BGB kann eine schuldhafte, nicht unerhebliche Verletzung der Vertragspflichten eine ordentliche Kündigung rechtfertigen. Eine spätere Zahlung beseitigt die vorausgegangene Pflichtverletzung nicht automatisch. Allerdings rechtfertigt nicht jede verspätete Zahlung eine Kündigung.
Was hat der BGH im Berliner Mietstreit entschieden?
Der BGH hat im Urteil vom 30. September 2026, Aktenzeichen VIII ZR 21/26, die Auffassung des Landgerichts Berlin II zurückgewiesen, dass eine Schonfristzahlung auch die ordentliche Kündigung unwirksam mache. Der Rechtsstreit muss erneut geprüft werden. Das Urteil bedeutet somit weder eine Gesetzesänderung noch einen bereits endgültig feststehenden Wohnungsverlust.
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Das Landgericht hatte die Schutzwirkung auf beide Kündigungsarten erstreckt. Der BGH blieb dagegen bei seiner bisherigen Auslegung: Die gesetzliche Heilung betrifft lediglich die fristlose Kündigung. Die Voraussetzungen der ordentlichen Kündigung hatte das Berufungsgericht noch nicht ausreichend festgestellt.
Welche Frist gilt für die vollständige Nachzahlung?
Die Schonfrist endet zwei Monate nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs, regelmäßig also nach Zustellung der Räumungsklage. Bis dahin muss der Vermieter hinsichtlich der fälligen Miete und einer gegebenenfalls fälligen Nutzungsentschädigung vollständig befriedigt sein. Das Kündigungsschreiben allein setzt diese Frist noch nicht in Gang.
Die Regelung steht in § 569 Absatz 3 Nummer 2 BGB. Statt einer Zahlung genügt auch die rechtzeitige Verpflichtung einer öffentlichen Stelle, den Vermieter vollständig zu befriedigen. Ein bloßer Unterstützungsantrag ersetzt diese Verpflichtung nicht.
Eine wichtige Ausnahme: Der Schutz greift nicht, wenn innerhalb der gesetzlich bestimmten Zweijahresfrist bereits eine frühere Kündigung durch eine solche Zahlung unwirksam geworden war.
Wann kann die ordentliche Kündigung trotzdem scheitern?
Eine ordentliche Kündigung kann scheitern, wenn keine schuldhafte und ausreichend erhebliche Vertragsverletzung vorliegt. Außerdem muss das Gericht prüfen, ob der Vermieter sich im konkreten Fall treuwidrig verhält, wenn er trotz ausgeglichener Rückstände an der Kündigung festhält. Genau diese Einzelfallprüfung bleibt im Berliner Verfahren erforderlich.
„Treuwidrig“ bedeutet hier: Das Festhalten an der Kündigung kann unter besonderen Umständen mit redlichem, widerspruchsfreiem Verhalten unvereinbar sein. Eine schnelle Nachzahlung allein garantiert jedoch nicht, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird.
Was sollten betroffene Mieter jetzt unternehmen?
Betroffene sollten nicht allein auf die Überweisung vertrauen, sondern prüfen lassen, welche Kündigungen ausgesprochen wurden und ob deren Voraussetzungen vorliegen. Wichtig sind insbesondere das Kündigungsschreiben, der Zustellungszeitpunkt der Räumungsklage, eine vollständige Rückstandsaufstellung und Zahlungsnachweise. Denn Zahlung und rechtliche Prüfung erfüllen unterschiedliche Aufgaben: Schulden ausgleichen heißt nicht automatisch, die Wohnung zu sichern.
Soll die Schonfrist künftig auch ordentliche Kündigungen erfassen?
Die Bundesregierung plant, die Schutzregelungen einmalig auf ordentliche Kündigungen wegen Zahlungsverzugs zu übertragen. Am 13. Oktober 2026 handelt es sich jedoch weiterhin um einen Gesetzentwurf, nicht um geltendes Recht. Für den 14. Oktober 2026 ist dazu eine öffentliche Anhörung im Bundestag angekündigt.
Der BGH hat den Reformplan berücksichtigt, aber klargestellt: Ein Gesetzgebungsvorhaben ändert die bestehende Rechtslage noch nicht. Betroffene können sich deshalb nicht bereits auf den vorgesehenen zusätzlichen Schutz verlassen.
FAQ zum Thema Mietschulden beglichen, dennoch Wohnung räumen
Reicht eine Teilzahlung für die Schonfristregelung?
Nein. Erforderlich ist die vollständige Befriedigung hinsichtlich der fälligen Miete und gegebenenfalls der fälligen Nutzungsentschädigung oder eine entsprechende Verpflichtung einer öffentlichen Stelle.
Müssen die Mietschulden aus eigenen Mitteln bezahlt werden?
Nein. Das Gesetz verlangt nicht, dass die Zahlung aus eigenen Mitteln stammt. Es lässt ausdrücklich auch die Verpflichtung einer öffentlichen Stelle zu.
Macht ein Ratenzahlungsangebot die Kündigung unwirksam?
Ein einseitiges Ratenzahlungsangebot genügt für die gesetzliche Schonfristregelung grundsätzlich nicht. Es ersetzt keine vollständige Befriedigung des Vermieters.
Ist der Berliner Mieter bereits endgültig zur Räumung verurteilt?
Nein. Der BGH hat den Rechtsstreit zurückverwiesen. Die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung muss weiter geprüft werden.
Fazit zum BGH Urteil
Ass. jur. Peter Kosick, Experte für Mietrecht und Sozialrecht, fasst kurz zusammen: „Wer Mietschulden vollständig bezahlt, kann eine fristlose Kündigung unter den gesetzlichen Voraussetzungen abwenden. Eine zusätzliche ordentliche Kündigung bleibt jedoch gesondert zu prüfen. Betroffene sollten deshalb sowohl die Zahlungsfrist als auch die rechtliche Verteidigung gegen die Kündigung im Blick behalten.“
Quellen
- BGH, Urteil vom 30. September 2026 – VIII ZR 21/26, Entscheidungsnachweis mit Auszügen bei dejure
- Bürgerliches Gesetzbuch, § 569: Schonfrist und Ausnahmen
- Bürgerliches Gesetzbuch, § 573: Voraussetzungen der ordentlichen Kündigung
- Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz: Gesetzgebungsverfahren zur Änderung des Wohn- und Geschäftsraummietrechts
