Ein finanzieller Engpass, eine verspätete Lohnzahlung oder eine übersehene Überweisung – Mietrückstände können schnell entstehen. Doch nicht jede verspätete oder fehlende Zahlung berechtigt den Vermieter sofort zur Kündigung. Entscheidend sind Höhe, Zeitraum und Art des Rückstands. Der folgende Beitrag erklärt den aktuellen Rechtsstand 2026, wann eine fristlose Kündigung droht, warum eine Nachzahlung nicht immer genügt und welche Schritte Mieter jetzt unverzüglich unternehmen sollten.
Die Miete ist regelmäßig bis zum dritten Werktag fällig
Grundsätzlich muss die Miete zu Beginn des jeweiligen Monats, spätestens bis zum dritten Werktag, gezahlt werden. Das steht in § 556b BGB. Für Überweisungen ist wichtig: Mieter müssen den Zahlungsauftrag bei ausreichend gedecktem Konto rechtzeitig erteilen. Es kommt nicht darauf an, ob der Betrag bereits am dritten Werktag auf dem Konto des Vermieters gutgeschrieben ist. Der Bundesgerichtshof hat außerdem klargestellt, dass der Samstag bei dieser Frist nicht als Werktag zählt.
Eine einzelne verspätete Zahlung führt normalerweise nicht automatisch zum Verlust der Wohnung. Dennoch sollten Mieter Zahlungsprobleme nie aussitzen. Denn wenn Rückstände anwachsen oder Zahlungen wiederholt ausbleiben, kann der Vermieter kündigen und anschließend Räumungsklage erheben.
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Bürger & Geld auf Google News folgenAb welcher Höhe ist eine fristlose Kündigung möglich?
Die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs stehen in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB. Der Vermieter darf insbesondere dann fristlos kündigen, wenn eine der folgenden Grenzen erreicht ist:
| Situation | Gesetzliche Kündigungsschwelle |
|---|---|
| Rückstand bei zwei aufeinanderfolgenden Zahlungsterminen | Die Summe der offenen Beträge muss höher sein als eine Monatsmiete |
| Rückstand über mehr als zwei Zahlungstermine | Der Gesamtbetrag muss zwei Monatsmieten erreichen |
| Rückstand wird vor Zugang der Kündigung vollständig beglichen | Eine fristlose Kündigung wegen dieses Rückstands ist ausgeschlossen |
Bei zwei aufeinanderfolgenden Monaten reicht also nicht schon jeder kleine Fehlbetrag. Der Rückstand muss insgesamt mehr als eine Monatsmiete betragen. Das folgt aus § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB. Entstehen die Schulden hingegen über einen längeren Zeitraum, reicht ein Gesamtmietrückstand in Höhe von zwei Monatsmieten.
Ein Beispiel: Beträgt die monatliche Gesamtmiete einschließlich Betriebskostenvorauszahlung 900 Euro und zahlt ein Mieter im April nur 300 Euro sowie im Mai 200 Euro, fehlen innerhalb zweier aufeinanderfolgender Termine 1.300 Euro. Das ist mehr als eine Monatsmiete. Der Vermieter kann deshalb grundsätzlich fristlos kündigen. Bei einem länger aufgebauten Rückstand wäre die Grenze bei 1.800 Euro erreicht.
Muss der Vermieter vorher mahnen?
Bei einem kündigungsrelevanten Mietrückstand ist vor der fristlosen Kündigung grundsätzlich keine vorherige Abmahnung erforderlich. Das unterscheidet Zahlungsverzug von vielen anderen Pflichtverletzungen im Mietverhältnis. Wer bis zu den gesetzlichen Schwellen mit der Miete im Rückstand bleibt, darf deshalb nicht darauf vertrauen, zunächst zwingend noch eine „letzte Warnung“ zu erhalten.
Auch eine schwierige persönliche Lage verhindert die Kündigung nicht automatisch. Arbeitslosigkeit, Krankheit, eine verzögerte Sozialleistung oder eine Trennung können erklären, warum Mietschulden entstanden sind. Sie beseitigen den Zahlungsverzug jedoch nicht. Gerade deshalb ist schnelles Handeln entscheidend: Kontakt zum Vermieter, Nachweis über eine beantragte Hilfe und ein realistischer Plan zur Begleichung können eine Eskalation möglicherweise noch verhindern.
Nachzahlung kann die fristlose Kündigung heilen
Mieter haben bei Wohnraum grundsätzlich eine wichtige Schutzmöglichkeit: die sogenannte Schonfristzahlung. Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wird eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstands nachträglich unwirksam, wenn der Vermieter spätestens innerhalb von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit einer Räumungsklage vollständig befriedigt wird. Es genügt auch, wenn sich eine öffentliche Stelle – etwa das Jobcenter oder Sozialamt – innerhalb dieser Frist verbindlich zur Zahlung verpflichtet.
Diese Chance gilt aber nicht unbegrenzt. Hat eine frühere fristlose Kündigung bereits innerhalb der letzten zwei Jahre durch eine Schonfristzahlung ihre Wirkung verloren, ist die erneute Rettung über die Schonfrist regelmäßig ausgeschlossen. Wer schon einmal wegen Mietschulden kurz vor einer Räumung stand, sollte daher erst recht keine weitere Zahlungsstörung riskieren.
Wichtig ist außerdem der Zeitpunkt: Zahlt der Mieter den kompletten Rückstand noch vor Zugang der Kündigung, darf der Vermieter wegen genau dieses Rückstands nicht mehr fristlos kündigen. Wer erst nach Zugang der Kündigung zahlt, muss dagegen die Schonfristregelung beachten.
Warum die Wohnung trotz Nachzahlung verloren gehen kann
Hier liegt einer der größten Streitpunkte im Mietrecht: Viele Mieter glauben, dass die vollständige Nachzahlung sämtliche Folgen einer Kündigung beseitigt. Das stimmt nicht zwingend. Vermieter verbinden eine fristlose Kündigung häufig mit einer hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung.
Der Bundesgerichtshof hat klargestellt: Eine Schonfristzahlung beseitigt nur die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Sie macht eine zusätzlich wegen derselben Rückstände ausgesprochene ordentliche Kündigung nicht automatisch unwirksam. Das gilt auch dann, wenn die Mietschulden vollständig und fristgerecht ausgeglichen wurden.
Die ordentliche Kündigung setzt einen berechtigten Kündigungsgrund voraus, insbesondere eine schuldhafte nicht unerhebliche Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB. Ob sie im Einzelfall wirksam ist, hängt unter anderem von Höhe, Dauer, Ursachen und Verlauf der Zahlungsrückstände ab. Der BGH hält jedoch an der Linie fest, dass die gesetzliche Schonfrist nicht auf die ordentliche Kündigung übertragen werden kann.
Für Betroffene bedeutet das: Auch nach einer erfolgreichen Nachzahlung sollte eine Kündigung niemals einfach abgeheftet werden. Steht darin „fristlos, hilfsweise ordentlich“, muss geprüft werden, ob und mit welchen Argumenten gegen die ordentliche Kündigung vorgegangen werden kann.
Was Mieter bei Mietrückständen sofort tun sollten
Wer merkt, dass die Miete nicht vollständig gezahlt werden kann, sollte unverzüglich aktiv werden. Je früher die Ursachen dokumentiert und eine Lösung organisiert werden, desto eher lässt sich der Wohnungsverlust vermeiden.
- Den Vermieter sofort schriftlich informieren und keine Zusagen machen, die Sie nicht erfüllen können.
- Rückstand exakt klären: Monatsmiete, Nebenkostenvorauszahlung, bereits geleistete Teilzahlungen und mögliche berechtigte Minderungen sauber auflisten.
- Überweisung, Zahlungsauftrag und Kontoauszüge sichern, insbesondere wenn die Zahlung rechtzeitig angewiesen wurde.
- Bei Bezug zum Grundsicherungsgeld umgehend beim Jobcenter die Übernahme von Mietschulden beantragen.
- Bei Sozialhilfe oder Grundsicherung im Alter zusätzlich das zuständige Sozialamt ansprechen.
- Bei Kündigung oder Räumungsklage unverzüglich Mieterverein, Fachanwaltschaft oder Schuldnerberatung kontaktieren.
Erhalten Leistungsberechtigte Bürgergeld für Unterkunft und Heizung, können Mietschulden nach § 22 Abs. 8 SGB II übernommen werden, wenn dies zur Sicherung der Unterkunft gerechtfertigt ist. Droht andernfalls Wohnungslosigkeit, sollen die Schulden übernommen werden, sofern die Übernahme gerechtfertigt und notwendig ist. Die Leistung wird in der Regel als Darlehen erbracht.
Ein formloser Antrag sollte nicht warten, bis ein Gerichtsvollzieher eingeschaltet ist. Hilfreich sind insbesondere Mietvertrag, Kündigung oder Räumungsklage, ein aktueller Mietkontenspiegel des Vermieters, Einkommensnachweise und Kontoauszüge. Behördeninformationen nennen außerdem als wichtige Punkte die Sicherung künftiger Mietzahlungen und die Angemessenheit der Wohnungskosten.
FAQ: Kündigung wegen Mietrückstands
Darf der Vermieter schon bei einer fehlenden Monatsmiete fristlos kündigen?
Nicht automatisch. Bei zwei aufeinanderfolgenden Zahlungsterminen muss der Rückstand insgesamt mehr als eine Monatsmiete betragen. Entsteht der Rückstand über einen längeren Zeitraum, ist regelmäßig ein Betrag von zwei Monatsmieten erforderlich.
Kann der Vermieter ohne Mahnung wegen Mietrückstands kündigen?
Ja. Bei einem Mietrückstand, der die gesetzlichen Schwellen für eine fristlose Kündigung erreicht, ist im Regelfall keine vorherige Abmahnung nötig. Entscheidend ist, ob die Voraussetzungen des § 543 BGB erfüllt sind.
Reicht eine Ratenzahlung, um die Kündigung abzuwenden?
Nur wenn der Vermieter einer Ratenzahlung zustimmt oder die Rückstände vor Zugang der Kündigung vollständig ausgeglichen werden. Eine bloße Teilzahlung verhindert die Kündigung nicht, wenn der kündigungsrelevante Rückstand bestehen bleibt.
Kann das Jobcenter Mietschulden übernehmen?
Ja, unter Voraussetzungen. Bei Bürgergeldbezug können Mietschulden zur Sicherung der Unterkunft übernommen werden. Wenn sonst Wohnungslosigkeit droht und die Voraussetzungen vorliegen, sollen die Schulden übernommen werden; häufig erfolgt dies als Darlehen.
Zusammenfassung: Bei Mietschulden zählt hinsichtlich der Kündigung durch den Vermieter jeder Tag
Ein Mietrückstand bedeutet nicht automatisch den Verlust der Wohnung. Aber sobald die gesetzlichen Grenzen überschritten sind, kann der Vermieter ohne vorherige Mahnung fristlos kündigen. Besonders riskant ist die Kombination aus fristloser und hilfsweiser ordentlicher Kündigung: Selbst eine vollständige Nachzahlung innerhalb der Schonfrist rettet nicht zwingend das Mietverhältnis.
Wer seine Miete nicht zahlen kann, sollte deshalb nicht auf die nächste Erinnerung warten. Der richtige Schritt ist, den Rückstand sofort zu klären, verfügbare Hilfe zu beantragen und fachliche Beratung einzuholen. In einer angespannten Wohnungssituation kann schnelles, belegbares Handeln darüber entscheiden, ob aus einer Zahlungskrise tatsächlich ein Wohnungsverlust wird.
Quellen
- § 543 BGB – fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
- § 569 BGB – Schonfristzahlung bei Wohnraum
- Bundesgerichtshof, Urteil vom 5. Oktober 2022, VIII ZR 307/21
- § 22 SGB II – Bedarfe für Unterkunft und Heizung
