979 Euro Kaltmiete zahlten Berliner Mieter für eine frühere Gewerbefläche, nach Mietspiegel hielten sie 623 Euro für zulässig. Der Bundesgerichtshof hat die Mietpreisbremse für solche Umbauwohnungen nun gestärkt, wie beck-aktuell berichtet. Das Urteil fällt in eine Zeit, in der der Bundestag über eine Mietrechtsreform berät und hohe Wohnkosten viele Haushalte an ihre Grenzen bringen.
Mietpreisbremse greift auch nach dem Umbau von Gewerberäumen
Im Berliner Fall ging es um rund 73 Quadratmeter im Seitenflügel eines Altbaus. Die Räume gehörten früher zu einer Gewerbeeinheit, wurden abgetrennt, umgebaut und im Januar 2020 als Wohnung vermietet. Die Mieter rügten die Miethöhe und verlangten rund 10.800 Euro Miete sowie 1.068 Euro Kaution zurück.
Amtsgericht Charlottenburg und Landgericht Berlin II wiesen die Klage ab. Dem Landgericht genügte, dass die Räume nach dem 1. Oktober 2014 erstmals als Wohnung vermietet wurden. Ob es vorher Küche, Bad und WC gab und wie teuer der Umbau war, ließ es offen.
Der Bundesgerichtshof hob das Urteil am 19. August 2026 auf (Az. VIII ZR 104/25) und verwies die Sache zurück. Formal ist es ein Versäumnisurteil, weil die Vermieterin in Karlsruhe keinen Anwalt hatte. Die Rechtsfrage hat der Senat trotzdem inhaltlich geprüft.
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Wann ein früherer Laden schon als Wohnung taugte
Die Ausnahme in § 556f Satz 1 BGB nimmt Wohnungen von der Mietpreisbremse aus, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden. Der BGH legt sie eng aus. Die frühere gewerbliche Nutzung sagt für sich nichts darüber, ob neuer Wohnraum entstanden ist. Es kommt auf den baulichen Zustand vor dem Umbau an.
Konnten die Räume schon damals einen eigenständigen Haushalt aufnehmen, ist die spätere Vermietung als Wohnung kein Neubau. Dafür nennt der Senat einen Wohn- und Schlafbereich, Toilette, Bad und eine Kochgelegenheit, wobei Anschlüsse für eine Küche reichen können. Auch der Grundriss zählt. Liegen Sanitärräume und Teeküche verstreut in einer großen Gewerbeeinheit, kann die Wohneignung fehlen. Ob Wohnen dort baurechtlich erlaubt gewesen wäre, spielt keine Rolle.
Bauaufwand muss rund ein Drittel eines Neubaus erreichen
Waren die Räume vorher ungeeignet, folgt die zweite Hürde. Die Wohnung muss erst durch Bauarbeiten mit erheblichem Aufwand entstanden sein. Als Richtwert nennt der BGH etwa ein Drittel der Herstellungskosten einer vergleichbaren Neubauwohnung ohne Grundstücksanteil.
Ein vereinfachtes Beispiel: Kostet eine vergleichbare neue Wohnung ohne Grundstück 270.000 Euro, müssten rund 90.000 Euro in den Umbau geflossen sein. Eine bundesweit feste Summe gibt es nicht, die Gerichte brauchen Vergleichswerte aus der Region. Reparaturen, die nur einen alten Zustand wiederherstellen, zählen nicht mit.
Der Senat vergleicht außerdem mit der Modernisierung. Eine umfassend modernisierte Wohnung ist nur bei der ersten Vermietung danach von der Mietpreisbremse befreit, die Neubauausnahme gilt dauerhaft. Leichter zu erreichen darf sie deshalb nicht sein.
| Merkmal | Neuer Wohnraum (§ 556f Satz 1 BGB) | Umfassende Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB) |
|---|---|---|
| Ausgangslage | Räume vorher objektiv nicht bewohnbar | Räume waren bereits Wohnung |
| Aufwand | etwa ein Drittel der Neubaukosten ohne Grundstück | erheblich, Ergebnis mit Neubau vergleichbar |
| Befreiung | auch für spätere Vermietungen | nur erste Vermietung danach |
Vermieter müssen die Ausnahme belegen und vorab mitteilen
Im Streitfall trägt der Vermieter die Beweislast. Er muss den früheren Zustand, die Raumaufteilung und die Umbaukosten nachweisen. Mieter können Auskunft über Tatsachen verlangen, die sie nicht kennen und die für die zulässige Miete wichtig sind.
Für Verträge ab dem 1. Januar 2019 gilt zusätzlich § 556g Abs. 1a BGB. Der Vermieter muss vor Vertragsschluss in Textform mitteilen, dass er sich auf die Neubauausnahme stützt. Fehlt die Auskunft ganz, kann er sich erst zwei Jahre nach einer formgerechten Nachholung darauf berufen. Auch das muss das Landgericht im Berliner Fall noch klären.
Rechenbeispiel zu Miete und Kaution nach einer Rüge
Eine Mieterin zieht im März 2026 in ein früheres Büro und zahlt 1.120 Euro kalt. Greift keine Ausnahme und liegt die zulässige Miete bei 940 Euro, zahlt sie monatlich 180 Euro zu viel.
Bei Verträgen ab dem 1. April 2020 lässt sich die Überzahlung ab Mietbeginn zurückfordern, wenn die Rüge innerhalb von 30 Monaten zugeht und das Mietverhältnis noch besteht. Rügt die Mieterin nach acht Monaten, sind das 1.440 Euro. Ihre Kaution von drei Monatsmieten, also 3.360 Euro, liegt 540 Euro über der zulässigen Grenze von 2.820 Euro. Für den älteren Berliner Vertrag gilt diese Regel nicht. Dort ist nur Miete erstattungsfähig, die nach der Rüge fällig wurde.
Mietrechtsreform im Bundestag noch offen (Stand: 3. November 2026)
Die Mietpreisbremse selbst ist bis Ende 2029 verlängert, Grundlage war der Gesetzentwurf in Bundestags-Drucksache 21/322. Wo sie gilt, legen die Länder per Verordnung fest.
Offen ist die größere Mietrechtsreform. Im Rechtsausschuss des Bundestags fand am 14. Oktober 2026 eine Anhörung statt. Der Regierungsentwurf soll die Ausnahme für Kurzzeitvermietungen auf bis zu sechs Monate begrenzen, Indexmieterhöhungen in angespannten Märkten deckeln und Möblierungszuschläge regeln. Beschlossen ist er noch nicht. Für umgebaute Gewerbeflächen gilt bis auf Weiteres die Linie aus Karlsruhe.
Häufige Fragen zur Mietpreisbremse nach einem Umbau
Wo gilt die Mietpreisbremse und wie lange?
Sie gilt nur in Gebieten, die eine Landesregierung per Verordnung als angespannten Wohnungsmarkt ausgewiesen hat, etwa in ganz Berlin. Maßgeblich ist die Verordnung bei Mietbeginn. Bundesrechtlich läuft die Regelung bis zum 31. Dezember 2029.
Reicht eine Genehmigung zur Nutzungsänderung für die Neubauausnahme?
Nein. Eine Baugenehmigung belegt nach dem BGH weder, dass die Räume vorher unbewohnbar waren, noch dass der Umbau aufwendig genug war. Die Gerichte prüfen den tatsächlichen früheren Zustand und die Kosten.
Was gilt, wenn das Jobcenter die Miete übernimmt?
Rückzahlungen, die den Unterkunftskosten zuzuordnen sind, mindern nach § 22 Abs. 3 SGB II grundsätzlich die Aufwendungen in den Folgemonaten. Das Geld kommt dann im Ergebnis dem Jobcenter zugute. Sinkt die Miete dauerhaft, sinken auch die anerkannten Unterkunftskosten.
Wie geht der Berliner Fall weiter?
Das Landgericht Berlin II muss klären, wie die Räume vor dem Umbau beschaffen waren, was der Umbau gekostet hat und ob die Vermieterin vorab informiert hat. Erst danach steht fest, ob die Mieter Geld zurückbekommen. Wegen des Vertragsbeginns vor April 2020 ist die Rückforderung auf die Zeit nach der Rüge begrenzt.
Einschätzung der Redaktion
Das Urteil schließt eine Lücke, die in angespannten Städten wie eine Einladung wirkte. Wer einen Laden mit Teeküche und WC abtrennt und neu streicht, schafft keinen Wohnraum, der dauerhaft von der Mietpreisbremse befreit sein sollte. Die Drittel-Regel gibt Gerichten einen nachvollziehbaren Maßstab, und die Beweislast liegt bei der Seite, die die Unterlagen hat. Für Mieter bleibt die Hürde trotzdem hoch. Sie müssen rügen, rechnen und im Zweifel klagen, oft über Jahre. Der Berliner Fall läuft seit 2020 und ist noch nicht entschieden. Ein Schutzrecht, das so viel Ausdauer verlangt, erreicht vor allem Menschen mit Zeit und Rechtsschutz.
Quellenangaben
- § 556f BGB – Ausnahmen von der Mietpreisbremse (gesetze-im-internet.de)
- Bundestags-Drucksache 21/322: Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2029
- beck-aktuell: BGH zur Mietpreisbremse bei umgebauten Gewerberäumen
