Rente mit Untervermietung aufbessern: Was erlaubt ist – und was das neue BGH‑Urteil verbietet

Ruheständler können ihre Rente durch Untervermietung grundsätzlich entlasten, dürfen dabei aber keinen echten „Gewinn“ auf Kosten ihrer Hauptmiete erzielen und brauchen fast immer die Zustimmung des Vermieters. Der folgende Artikel auf Bürger & Geld, dem News-Magazin des Vereins Für soziales Leben e.V., erklärt die Rechtlage und geht auf das aktuelle Urteil des BGH zur Rechtsfrage der Untervermietung ein.

Grundidee: Rente mit Untervermietung aufbessern

Untervermietung kann helfen, die eigene Warmmiete ganz oder teilweise durch Untermiete zu decken, etwa wenn ein Zimmer frei wird oder man zeitweise abwesend ist.​
Gerade für Rentner mit knapper Rente ist es üblich, ein Zimmer an Studenten, Pendler oder Pflegekräfte zu vermieten, um die Wohnkosten zu senken.​

Wichtig ist die Unterscheidung:

• Kostenentlastung: Untermiete deckt (ganz oder teilweise) die eigene Miete und Nebenkosten – das bleibt rechtlich zulässig, wenn alle anderen Voraussetzungen stimmen.
• Gewinnerzielung: Untermiete liegt deutlich über der eigenen Miete, sodass ein Überschuss als „Geschäftsmodell“ entsteht – genau hier greift das neue BGH‑Urteil streng ein.

Rechtlicher Rahmen der Untervermietung (§ 553 BGB)

Nach § 553 BGB dürfen Mieter grundsätzlich einen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung haben, wenn ein „berechtigtes Interesse“ nachträglich entsteht (z.B. Renteneintritt, Verkleinerung des Haushalts, längerer Auslandsaufenthalt).
Ohne Erlaubnis des Vermieters ist die Gebrauchsüberlassung an Dritte aber immer eine Pflichtverletzung – selbst dann, wenn man die Erlaubnis eigentlich hätte beanspruchen können.

Wichtige Eckpunkte:

• Schriftliche Zustimmung des Vermieters einholen (Person des Untermieters, Dauer, Mietanteil).​
• Anspruch besteht typischerweise nur auf teilweise Untervermietung (z.B. ein Zimmer), nicht auf vollständige Überlassung der Wohnung.​
• Der Vermieter kann die Erlaubnis verweigern, wenn berechtigte Ablehnungsgründe vorliegen (Überbelegung, zu erwartende Störungen, Zweckentfremdung als Ferienwohnung oder Gewerbe, vertraglicher Ausschluss).​

Kern des BGH‑Urteils vom 28. Januar 2026 (VIII ZR 228/23)

Der BGH hat mit Urteil vom 28.01.2026 (VIII ZR 228/23) klargestellt: Eine gewinnorientierte Untervermietung von Wohnraum begründet kein berechtigtes Interesse im Sinne von § 553 Abs. 1 BGB.
Der Mieter kann daher keine Zustimmung verlangen, wenn der Schwerpunkt der Untervermietung darin liegt, einen zusätzlichen Gewinn zu erzielen, der über die Deckung der eigenen Wohnkosten hinausgeht.

Wesentliche Aussagen des Urteils:

• Sinn und Zweck der Untervermietung ist es, dem Mieter bei geänderten Lebensverhältnissen (z.B. Rente, Trennung, Jobwechsel) zu ermöglichen, seine wohnungsbezogenen Kosten zu decken und die Wohnung zu halten.
• Zweck ist nicht, ein Geschäftsmodell zur Gewinnerzielung aufzubauen; übersteigt der Untermietzins die eigenen Mietaufwendungen deutlich, fehlt das berechtigte Interesse.
• Eine nicht erlaubte, gewinnbringende Untervermietung stellt eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung dar und kann eine ordentliche Kündigung rechtfertigen (§ 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB).

Der entschiedene Fall:
Ein Mieter zahlte rund 460 € Nettokaltmiete, verlangte von zwei Untermietern jedoch insgesamt 962 € nettokalt (insgesamt 1.100 € mit Vorauszahlungen) ohne Erlaubnis der Vermieterin.​
Der BGH bestätigte die Kündigung: Kein Anspruch auf Erlaubnis der gewinnbringenden Untervermietung und erhebliche Pflichtverletzung durch die eigenmächtige, profitabel gestaltete Untervermietung.

Was ist für Rentner noch erlaubt?

Trotz des Urteils bleibt es möglich, die eigene Rente indirekt zu verbessern, indem die Miete spürbar reduziert wird – solange der Fokus auf Kostenentlastung, nicht auf Gewinn liegt.

Zulässige Konstellationen (bei Zustimmung des Vermieters):

• Ein Zimmer wird so vermietet, dass der Untermietzins ungefähr den auf dieses Zimmer entfallenden Mietanteil plus faire Nebenkosten deckt.
• Vorübergehende Untervermietung bei Kuraufenthalt, längerem Besuch bei Angehörigen oder Pflegebedürftigkeit, um die laufenden Mietkosten zu tragen.
• Untervermietung an Angehörige, Studenten oder Betreuer, wenn ein objektiv nachvollziehbares Interesse vorliegt und kein deutlicher Überschuss erwirtschaftet wird.

Problematische bzw. unzulässige Modelle:

• Untervermietung zu einem Preis, der die eigene Brutto-Miete klar übersteigt, um daraus regelmäßigen Zusatzgewinn zur Rentenaufbesserung zu schöpfen.
• „Rent‑to‑Rent“‑ähnliche Modelle, bei denen Mieter eine Wohnung anmieten, um sie systematisch teurer weiterzuvermieten, ohne dass der Vermieter dem ausdrücklich zustimmt oder die Untervermietung als gewerblich angelegt akzeptiert.
• Kurzzeit‑ oder Ferienvermietung (z.B. über Plattformen) ohne ausdrückliche Genehmigung, insbesondere bei Umgehung kommunaler Zweckentfremdungs‑ oder Wohnraumschutzsatzungen.

Mögliche Folgen bei Verstößen

Wer als Rentner seine Untervermietung falsch aufsetzt, riskiert erhebliche Konsequenzen, die die Wohnung und damit die eigene Existenzsicherung gefährden können.

Mögliche rechtliche Folgen:

• Abmahnung und ordentliche Kündigung wegen unerlaubter, gewinnbringender Untervermietung (§ 573 BGB: erhebliche Pflichtverletzung).
• In Extremfällen auch fristlose Kündigung, insbesondere bei hartnäckiger Fortsetzung trotz Abmahnung oder gravierenden Vertragsverstößen.
• Räumungsklage gegen den Hauptmieter; der Untermieter verliert dann ebenfalls das Nutzungsrecht und muss ausziehen.
• Rückzahlungsansprüche des Untermieters bei überhöhter Miete (mögliche Mietwucher‑Konstellation, Rückforderung überzahlter Beträge).

Daneben können:

• Steuerliche Folgen entstehen, wenn Einnahmen aus Untervermietung nicht korrekt als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung angegeben werden.​
• Sozialrechtliche Aspekte greifen, etwa Anrechnung von Überschüssen auf Grundsicherungsleistungen; hier ist die Abgrenzung zwischen Kostenbeteiligung und Gewinn ebenfalls relevant.​

Praxis-Tipps für Rentner (rechtssicher vorgehen)

Wer seine Rente mit Untervermietung entlasten möchte, sollte strukturiert vorgehen und das BGH‑Urteil im Hinterkopf behalten.

Empfohlene Schritte:

1. Mietvertrag prüfen: Enthält er Klauseln zur Untervermietung, Verbote oder besondere Bedingungen?​
2. Konkretes Konzept entwickeln: Wer soll einziehen, wie lange, wie viel Fläche, welche Miete – und wie hoch sind die eigenen Gesamtmietkosten (inkl. Nebenkosten)?
3. Schriftlichen Antrag an den Vermieter stellen, mit Begründung des berechtigten Interesses (z.B. Rente, gestiegene Lebenshaltungskosten, Pflegebedarf) und transparenter Darstellung der geplanten Untermiete.
4. Untermietzins so kalkulieren, dass er in einem plausiblen Verhältnis zu den eigenen Kosten steht und erkennbar primär der Kostendeckung dient, nicht der Gewinnerzielung.
5. Erlaubnis abwarten, dann erst Untermietvertrag (möglichst schriftlich) mit klarer Regelung zu Miete, Nebenkosten, Dauer und Nutzung abschließen.

Weil das BGH‑Urteil vom 28.01.2026 die Grenzen der zulässigen Untervermietung deutlich verschärft und Einzelfälle komplex sein können, ist in Zweifelsfragen eine individuelle Rechtsberatung durch einen Fachanwalt für Mietrecht – gerade für Menschen im Rentenalter – dringend zu empfehlen