Wer im Ruhestand ein Zimmer untervermietet, um die eigene Miete zu stemmen, bewegt sich künftig auf schmalerem Grat. Der Bundesgerichtshof hat mit seinem Urteil vom 28. Januar 2026 (VIII ZR 228/23) entschieden, dass Vermieter eine gewinnorientierte Untervermietung nicht dulden müssen. Für viele Rentnerinnen und Rentner, die mit einem Zimmer an Studierende, Pendler oder Pflegekräfte ihre Wohnkosten senken, ist damit klar: Kostenausgleich bleibt erlaubt, ein Zusatzverdienst auf Kosten des Vermieters nicht.
Worum es in dem Karlsruher Urteil geht
Im entschiedenen Fall bewohnte ein Mieter in Berlin seit Jahren eine Zweizimmerwohnung für rund 460 Euro Nettokaltmiete. Während eines Auslandsaufenthalts vermietete er die Wohnung ohne Erlaubnis an zwei Untermieter weiter und kassierte dafür monatlich rund 962 Euro nettokalt, mit Nebenkosten sogar über 1.100 Euro. Die Vermieterin mahnte ab und kündigte anschließend ordentlich. Der BGH gab ihr recht: Wer mit der Untervermietung mehr als die eigenen Wohnkosten decken will, hat schlicht keinen Anspruch auf eine Erlaubnis nach § 553 BGB.
Was das Urteil konkret bedeutet
Die Karlsruher Richter stellten klar, dass der Sinn der Untervermietung darin liegt, Mieterinnen und Mietern bei veränderten Lebensumständen – etwa dem Renteneintritt – die Wohnung zu erhalten. Ein Geschäftsmodell zur Gewinnerzielung ist damit nicht gemeint. Übersteigt die Untermiete die eigenen Aufwendungen deutlich, entfällt das „berechtigte Interesse“, auf das sich Mieter sonst berufen können. Wird trotzdem ohne Erlaubnis gewinnbringend untervermietet, gilt das laut BGH als erhebliche Pflichtverletzung, die eine ordentliche Kündigung rechtfertigt.
Was Rentnerinnen und Rentner weiterhin dürfen
Die gute Nachricht: Die Möglichkeit, die eigene Rente durch geringere Wohnkosten zu entlasten, bleibt bestehen. Entscheidend ist, dass die Untermiete erkennbar der Kostendeckung dient und nicht deutlich darüber hinausgeht.
| Konstellation | Rechtlich zulässig? |
|---|---|
| Ein Zimmer wird für einen Anteil vermietet, der ungefähr den anteiligen Mietkosten plus Nebenkosten entspricht | Ja, mit Zustimmung des Vermieters |
| Vorübergehende Untervermietung während eines Kuraufenthalts oder bei Pflegebedürftigkeit zur Kostendeckung | Ja, mit Zustimmung des Vermieters |
| Untervermietung deutlich über der eigenen Miete als dauerhafte Einnahmequelle | Nein |
| Kurzzeit- oder Ferienvermietung über Plattformen ohne Genehmigung | Nein |
Ein Beispiel zur Einordnung: Zahlt eine Rentnerin für ihre Wohnung 620 Euro Warmmiete und vermietet ein Zimmer für 240 Euro an eine Pflegekraft, bleibt das im Rahmen der Kostendeckung. Verlangt sie für dasselbe Zimmer hingegen 550 Euro, entsteht ein Überschuss, der nach der neuen Rechtsprechung problematisch wird.
Was bei Verstößen droht
Wer die Grenze zur Gewinnerzielung überschreitet, riskiert nicht nur die Kündigung. Nach erfolgloser Abmahnung kann der Vermieter Räumungsklage erheben, wodurch auch der Untermieter sein Nutzungsrecht verliert. Hinzu kommen mögliche steuerliche Konsequenzen, wenn Einnahmen aus der Untervermietung nicht korrekt angegeben werden, sowie sozialrechtliche Fragen etwa bei der Anrechnung von Überschüssen auf Grundsicherungsleistungen. Wer Grundsicherung im Alter bezieht, sollte sich hierzu vorab bei der zuständigen Deutschen Rentenversicherung informieren.
So gehen Rentnerinnen und Rentner rechtssicher vor
Vor jeder Untervermietung lohnt der Blick in den Mietvertrag, ob dort bereits Klauseln zur Untervermietung bestehen. Sinnvoll ist außerdem ein schriftlicher Antrag an den Vermieter, der Person, Dauer und geplante Miete des Untermietverhältnisses transparent macht und das berechtigte Interesse – etwa den Renteneintritt – benennt. Die Untermiete sollte so kalkuliert werden, dass sie erkennbar der Kostendeckung dient. Angesichts der verschärften Linie des BGH empfiehlt sich bei Unsicherheiten eine Rechtsberatung durch einen Fachanwalt für Mietrecht.
FAQ
Darf ich als Rentner überhaupt ein Zimmer untervermieten?
Ja, grundsätzlich besteht dafür sogar ein Anspruch gegenüber dem Vermieter, wenn sich die Lebensumstände wesentlich geändert haben, etwa durch den Renteneintritt. Die Zustimmung muss aber eingeholt werden, eine eigenmächtige Untervermietung ist immer ein Vertragsverstoß.
Was gilt als „Gewinn“ im Sinne des BGH-Urteils?
Als problematisch gilt eine Untermiete, die deutlich über den eigenen anteiligen Wohnkosten liegt und damit einen dauerhaften Überschuss erzeugt. Eine Untermiete, die ungefähr die eigenen Kosten deckt, bleibt zulässig.
Kann mir wegen unerlaubter Untervermietung wirklich gekündigt werden?
Ja. Der BGH hat bestätigt, dass eine nicht erlaubte, gewinnbringende Untervermietung eine erhebliche Pflichtverletzung darstellt, die eine ordentliche Kündigung rechtfertigt. In besonders gravierenden Fällen ist auch eine fristlose Kündigung denkbar.
Wirkt sich Untermiete auf Grundsicherung oder andere Sozialleistungen aus?
Überschüsse aus der Untervermietung können als Einkommen angerechnet werden. Wer Grundsicherung im Alter oder andere Leistungen bezieht, sollte Einnahmen aus Untervermietung vorab mit dem zuständigen Sozialleistungsträger klären, um Rückforderungen zu vermeiden.
Quellenangaben
- BGH-Pressemitteilung zum Urteil VIII ZR 228/23
- LTO: BGH – Untervermietung mit Gewinn kein „berechtigtes Interesse“
- § 553 BGB im Volltext
