Die geplante Mietrechtsreform kann für viele Haushalte ab 2027 spürbare Folgen haben – besonders bei Indexmieten, möblierten Wohnungen, Kurzzeitverträgen und Kündigungen wegen Mietrückständen. Wichtig ist aber: Die zentralen Änderungen sind nach dem derzeitigen Stand noch nicht geltendes Recht. Der Regierungsentwurf wurde 2026 in das parlamentarische Verfahren eingebracht; ob, wann und mit welchem endgültigen Inhalt er in Kraft tritt, entscheidet der Gesetzgeber.
Für Mieter bedeutet der Entwurf mehr Transparenz und in bestimmten Fällen besseren Schutz vor stark steigenden Wohnkosten oder Wohnungsverlust. Vermieter müssten sich zugleich auf zusätzliche Informationspflichten und neue Grenzen einstellen. Die Reform betrifft vor allem Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt – und nicht automatisch jedes Mietverhältnis in Deutschland.
Was hinter der Mietrechtsreform steckt
Eine Wohnung zu finden, ist für viele Menschen längst nicht mehr nur eine Frage des Preises. Besonders in Ballungsräumen erleben Wohnungssuchende häufig kurze Vertragslaufzeiten, hohe Zuschläge für Möbel oder steigende Mieten durch Indexklauseln. Genau an diesen Punkten setzt der Regierungsentwurf zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete an.
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👉 Jetzt als bevorzugte Quelle bei Google News speichern (⭐️ klicken)Die Bundesregierung will bestehende Schutzlücken im sozialen Mietrecht schließen. Dabei geht es nicht um einen allgemeinen Mietendeckel und auch nicht um ein Verbot von Indexmieten oder möbliertem Wohnen. Geplant sind gezielte Regeln: steigende Indexmieten sollen in angespannten Wohnungsmärkten gedämpft, Möblierungszuschläge nachvollziehbarer und Kurzzeitmietverträge enger begrenzt werden. Außerdem soll die sogenannte Schonfristzahlung bei Mietrückständen erweitert werden.
Die bereits verlängerte Mietpreisbremse gilt unabhängig von diesem neuen Reformvorhaben bis zum 31. Dezember 2029. Sie greift allerdings nur dort, wo ein Bundesland ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt wirksam bestimmt hat.
Indexmiete: Steigerungen sollen gebremst werden
Bei einer Indexmiete ist die Entwicklung der Miete an den Verbraucherpreisindex gekoppelt. Nach geltendem Recht können die Parteien dies schriftlich vereinbaren. Die Miete muss dann grundsätzlich mindestens ein Jahr unverändert bleiben; eine Anpassung muss in Textform erklärt und rechnerisch nachvollziehbar beziffert werden. Eine Vergleichsmietenerhöhung nach § 557b BGB ist während einer wirksamen Indexmietvereinbarung ausgeschlossen.
Der Reformplan sieht für angespannte Wohnungsmärkte eine neue Begrenzung vor: Steigt der maßgebliche Verbraucherpreisindex um mehr als 3 Prozent im Jahr, soll der Teil oberhalb dieser Schwelle nur noch zur Hälfte auf die Miete durchschlagen dürfen. Das kann vor allem in Inflationsphasen eine spürbare Entlastung sein.
Ein Beispiel zeigt die Wirkung: Steigt der Index rechnerisch um 5 Prozent, würde nach dem Entwurf nicht die volle Steigerung von 5 Prozent berücksichtigt. Die ersten 3 Prozent blieben vollständig relevant; von den weiteren 2 Prozent würde nur die Hälfte, also 1 Prozentpunkt, als Mieterhöhung zählen. Die maßgebliche Erhöhung läge damit bei 4 statt bei 5 Prozent.
Für Mieter ist entscheidend: Nicht jede Mieterhöhung mit dem Wort „Index“ ist automatisch richtig. Die Vereinbarung muss wirksam sein, die Erhöhung muss in Textform erfolgen und den geänderten Index sowie den Erhöhungsbetrag ausweisen. Vermieter sollten umgekehrt prüfen, ob ihr Vertragsmuster und ihr Erhöhungsschreiben die gesetzlichen Anforderungen erfüllen.
Möblierte Wohnungen: Zuschlag soll sichtbar werden
Möblierte Wohnungen sind für Studierende, Berufspendler, Beschäftigte auf Zeit und Menschen nach einer Trennung oft eine praktische Lösung. In angespannten Wohnungsmärkten kann die Möblierung aber auch dazu führen, dass die zulässige Miete schwer überprüfbar wird. Denn ohne gesonderte Ausweisung bleibt für Mieter oft offen, welcher Anteil auf die Wohnung und welcher auf Bett, Küche, Schrank oder Waschmaschine entfällt.
Der Gesetzentwurf sieht deshalb vor, dass Vermieter den Möblierungszuschlag künftig gesondert ausweisen müssen. Unterbleibt diese Angabe, soll die Wohnung zunächst als unmöbliert vermietet gelten. Der Zuschlag kann zwar nachträglich ausgewiesen werden, doch soll die Wohnung nach dem Regierungsentwurf auch dann noch zwei Jahre lang als unmöbliert behandelt werden.
Zusätzlich soll gesetzlich klargestellt werden, dass sich der Zuschlag grundsätzlich am Zeitwert der Möbel orientieren muss. Für vollständig möblierte Wohnungen soll eine Pauschale von 10 Prozent der Nettokaltmiete zulässig sein, sofern die Möblierung angemessen ist. Bei höherwertiger Ausstattung kann im Einzelfall ein höherer Zuschlag möglich sein – dann aber nicht ohne nachvollziehbare Grundlage.
Für Mieter heißt das: Wer eine möblierte Wohnung anmietet, sollte künftig besonders auf den Vertrag achten. Stehen Nettokaltmiete, Betriebskosten und Möblierungszuschlag klar getrennt darin? Gibt es eine Inventarliste? Und passt der verlangte Aufschlag überhaupt zu Alter, Zustand und Umfang der Möbel? Diese Fragen werden bei der Prüfung der Mietpreisbremse wichtiger.
Kurzzeitmietvertrag: Sechs Monate als neue Grenze
Kurzzeitmietverträge können sinnvoll sein, etwa bei einem befristeten Projekteinsatz, einem Studium mit klarer Enddauer oder einer Übergangsphase nach einem Umzug. Sie dürfen jedoch nicht zum dauerhaften Ausweichmodell werden, um die Mietpreisbremse zu umgehen. Nach den Reformplänen soll dafür erstmals eine feste gesetzliche Höchstgrenze eingeführt werden.
Künftig sollen Mietverhältnisse zum vorübergehenden Gebrauch grundsätzlich nur noch bis zu sechs Monate dauern. Unter bestimmten Voraussetzungen soll eine Verlängerung auf insgesamt bis zu acht Monate möglich sein, wenn sich der vorübergehende Bedarf erst nach Beginn des Mietverhältnisses verlängert. Ein besonderer Anlass auf Seiten des Mieters bleibt Voraussetzung.
Davon zu unterscheiden sind gewöhnliche befristete Wohnraummietverträge. Diese richten sich weiterhin nach den gesetzlichen Befristungsregeln und setzen grundsätzlich einen zulässigen Befristungsgrund des Vermieters voraus. Der bloße Wunsch, eine Wohnung später möglicherweise anders zu nutzen oder höhere Mieten zu erzielen, reicht dafür nicht aus.
Für Wohnungssuchende ist das ein wichtiger Punkt: Ein Vertrag mit kurzer Laufzeit sollte nicht vorschnell unterschrieben werden, nur weil die Wohnung dringend gebraucht wird. Fragen Sie nach dem konkreten Grund für die Kurzzeitvermietung und bewahren Sie Inserat, Vertrag und Schriftverkehr auf. Das kann später entscheidend sein, falls die Miethöhe oder der Vertragsstatus überprüft werden müssen.
Mietrückstände: Schonfrist soll weiter reichen
Mietrückstände entstehen nicht immer aus Nachlässigkeit. Eine verspätete Lohnzahlung, Krankheit, eine Trennung oder Verzögerungen bei Behördenleistungen können genügen, damit sich offene Beträge summieren. Wenn eine Kündigung im Briefkasten liegt, ist die Sorge vor Wohnungsverlust oft existenziell.
Das geltende Recht kennt bereits die sogenannte Schonfristzahlung bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Der Regierungsentwurf will diesen Schutz ausweiten: Mieter sollen eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsrückständen künftig einmalig durch vollständige Nachzahlung abwenden können. Bislang beseitigt die Nachzahlung grundsätzlich nur die fristlose Kündigung, nicht aber zwingend die gleichzeitig erklärte ordentliche Kündigung.
Die geplante Änderung wäre besonders für Menschen wichtig, die ihre Rückstände noch rechtzeitig ausgleichen können – etwa mithilfe von Familie, Sozialleistungsträgern, einem Darlehen oder einer Beratungsstelle. Sie wäre aber kein Freifahrtschein: Die Regelung soll nur einmalig greifen und setzt voraus, dass die Rückstände vollständig beglichen werden.
Wer eine Kündigung erhält, sollte keine Zeit verlieren. Entscheidend sind Zustellungsdaten, Höhe der Rückstände, die Art der Kündigung und mögliche Hilfen zur Schuldenregulierung. Mietervereine, Schuldnerberatungen oder Fachanwälte können den Einzelfall prüfen. Bei Bürgergeld, Sozialhilfe oder Wohngeld kommen je nach Situation auch Leistungen zur Sicherung der Unterkunft oder ein Darlehen in Betracht.
Kleine Modernisierungen sollen einfacher werden
Die Reform enthält nicht nur Vorgaben zugunsten von Mietern. Auch Vermieter sollen von einer Änderung profitieren: Die Wertgrenze für das vereinfachte Verfahren bei Modernisierungsmieterhöhungen soll von 10.000 auf 20.000 Euro angehoben werden. Das soll insbesondere kleinere Modernisierungen angesichts gestiegener Bau- und Handwerkerkosten erleichtern.
Das vereinfachte Verfahren reduziert den Berechnungsaufwand, ändert aber nichts daran, dass eine Mieterhöhung wegen Modernisierung rechtlich begründet und formell korrekt sein muss. Nicht jede Reparatur ist eine Modernisierung. Reine Instandhaltung, also etwa die Beseitigung eines ohnehin vorhandenen Schadens, darf nicht als Modernisierung auf die Miete umgelegt werden.
Für Mieter ist deshalb wichtig, Ankündigungen und spätere Erhöhungsschreiben genau zu lesen. Für Vermieter empfiehlt sich eine saubere Trennung von Modernisierungs- und Instandhaltungskosten. Gerade bei kombinierten Baumaßnahmen ist diese Abgrenzung häufig ein Streitpunkt.
Was Mieter jetzt prüfen sollten
- Prüfen Sie bei Indexmietverträgen die schriftliche Vereinbarung, die Jahresfrist und die Berechnung jeder Mieterhöhung.
- Achten Sie bei möblierten Wohnungen darauf, ob der Möblierungszuschlag getrennt von der Nettokaltmiete ausgewiesen ist.
- Hinterfragen Sie Kurzzeitverträge, wenn kein erkennbarer vorübergehender Anlass vorliegt.
- Reagieren Sie bei Zahlungsrückständen und Kündigungen sofort, statt auf eine spätere Einigung zu hoffen.
- Bewahren Sie Mietvertrag, Erhöhungsschreiben, Übergabeprotokoll, Inserat und Schriftverkehr vollständig auf.
Was Vermieter jetzt vorbereiten sollten
- Überprüfen Sie Indexmietklauseln und Musterbriefe auf ihre formelle Wirksamkeit.
- Dokumentieren Sie bei möbliertem Wohnraum Anschaffung, Alter und Zustand der Einrichtungsgegenstände.
- Weisen Sie Mietbestandteile künftig transparent aus, auch wenn das Gesetzgebungsverfahren noch läuft.
- Verwenden Sie Kurzzeitmietverträge nur bei tatsächlich vorübergehendem, nachvollziehbarem Bedarf.
- Trennen Sie bei Baumaßnahmen Modernisierungskosten sauber von Erhaltungs- und Reparaturkosten.
Häufige Fragen zur Mietrechtsreform 2027
Gilt die Mietrechtsreform bereits ab 2027 automatisch?
Nein. Der derzeit bekannte Stand ist ein Regierungsentwurf, der 2026 im Bundestag beraten wurde. Ein konkreter Starttermin steht erst fest, wenn Bundestag und Bundesrat das Gesetzgebungsverfahren abgeschlossen haben und die endgültige Fassung verkündet wurde.
Werden Indexmieten künftig verboten?
Nein. Der Regierungsentwurf sieht kein allgemeines Verbot von Indexmieten vor. Geplant ist eine Begrenzung starker jährlicher Indexsteigerungen oberhalb von 3 Prozent in angespannten Wohnungsmärkten.
Darf ein Vermieter für eine möblierte Wohnung weiter einen Zuschlag verlangen?
Ja, grundsätzlich schon. Der Zuschlag soll aber gesondert ausgewiesen, angemessen und am Zeitwert der Möbel orientiert sein. Für voll möblierte Wohnungen ist nach dem Entwurf eine Pauschale von 10 Prozent der Nettokaltmiete vorgesehen.
Kann eine Mietkündigung nach Zahlung der Rückstände künftig immer verhindert werden?
Nein. Nach dem Reformplan soll die Schonfristzahlung einmalig auch eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs beseitigen können. Voraussetzungen und Fristen müssen aber im konkreten Fall eingehalten werden; bei wiederholten Rückständen bleibt das Risiko einer Kündigung bestehen.
Fazit: Mehr Schutz, aber noch kein fertiges Gesetz
Die Mietrechtsreform 2027 könnte den Alltag vieler Mieter verändern: Indexmieten würden in angespannten Märkten stärker begrenzt, möblierte Wohnungen transparenter und kurzfristige Mietmodelle enger reguliert. Besonders bedeutsam ist die geplante Erweiterung der Schonfristzahlung, weil sie bei Mietrückständen den Verlust der Wohnung verhindern kann.
Für Vermieter bedeutet die Reform vor allem mehr Dokumentations- und Transparenzpflichten, zugleich aber eine Erleichterung bei kleineren Modernisierungsmaßnahmen. Entscheidend bleibt jedoch: Der Gesetzentwurf ist noch nicht das letzte Wort. Mieter und Vermieter sollten die weitere parlamentarische Beratung verfolgen und bei neuen Verträgen sowie Mieterhöhungen frühzeitig prüfen, welche Regeln tatsächlich gelten.
Quellen
- Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz: Gesetzentwurf zu Indexmieten, Möblierung und Kurzzeitvermietung
- Deutscher Bundestag: Beratung zum Gesetzentwurf zur Wohn- und Geschäftsraummiete
- Bundesregierung: Überblick über den beschlossenen Gesetzentwurf zum Mietrecht
