Eine Eigenbedarfskündigung kann wirksam sein, obwohl der Vermieter seine bisherige Wohnung umbauen und anschließend verkaufen möchte. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat klargestellt: Entscheidend ist nicht, ob der Vermieter zwingend auf die Mietwohnung angewiesen ist. Maßgeblich bleibt, ob sein Wunsch zur Selbstnutzung ernsthaft, vernünftig und nachvollziehbar ist. Für Mieter bedeutet das Urteil zugleich: Eine Verkaufsabsicht beendet den Mieterschutz nicht – sie kann aber nicht automatisch als Argument gegen Eigenbedarf genutzt werden.
BGH-Fall: Vermieter wollte Wohnung umbauen und verkaufen
Im entschiedenen Fall lebte eine Mieterin seit 2006 in einer Zweizimmerwohnung eines Berliner Mehrfamilienhauses. Der spätere Eigentümer des Hauses bewohnte die ähnlich große Wohnung direkt über ihr. Über seiner Wohnung lag ein noch nicht ausgebautes Dachgeschoss, das ebenfalls ihm gehörte.
Der Vermieter wollte das Dachgeschoss ausbauen und mit seiner bisherigen Wohnung verbinden. Während der mehrmonatigen Bauphase sollte ihm seine eigene Wohnung nicht zur Verfügung stehen. Deshalb kündigte er der Mieterin wegen Eigenbedarfs und erklärte, er wolle ihre Wohnung künftig selbst nutzen.
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👉 Jetzt als bevorzugte Quelle bei Google News speichern (⭐️ klicken)Sein Plan ging jedoch weiter: Nach dem Umbau wollte er die dann größere eigene Wohnung mit Dachgeschoss verkaufen. Das Landgericht Berlin sah darin keine echte Eigenbedarfssituation. Es wertete den Fall vielmehr als wirtschaftlich motivierte Verwertung und wies die Räumungsklage ab. Der BGH hob diese Entscheidung am 24. September 2025 auf und verwies den Rechtsstreit zurück.
Wann liegt Eigenbedarf vor?
Die gesetzliche Grundlage ist § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Danach kann ein Vermieter ordentlich kündigen, wenn er die Wohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts benötigt.
Das Wort „benötigt“ bedeutet dabei nicht, dass der Vermieter wohnungslos sein, in einer Notlage stecken oder zwingend auf gerade diese Wohnung angewiesen sein muss. Nach der gefestigten Rechtsprechung reicht ein ernsthafter Eigennutzungswunsch aus, wenn er auf vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen beruht. Gerichte dürfen dem Vermieter deshalb grundsätzlich nicht ihre eigenen Vorstellungen davon aufzwingen, wie viel Wohnraum angemessen ist oder welche Lebensplanung sinnvoll erscheint.
Aber: Die Kündigung bleibt überprüfbar. Ein Gericht darf und muss klären, ob der Eigenbedarf nur vorgeschoben ist, ob die Wohnung für den behaupteten Zweck überhaupt geeignet ist oder ob der Vermieter eine andere freie Wohnung ohne wesentliche Nachteile nutzen könnte. Auch ein überhöhter oder widersprüchlicher Wohnbedarf kann im Einzelfall rechtsmissbräuchlich sein.
Verkauf der eigenen Wohnung schließt Eigenbedarf nicht aus
Der zentrale Streitpunkt des Falls war die beabsichtigte Veräußerung der bisherigen Vermieterwohnung. Das Landgericht hatte argumentiert: Wer aus einer ähnlich großen Wohnung in die Wohnung des Mieters umziehen will, nur um anschließend die eigene Wohnung nach Umbau gewinnbringend zu verkaufen, verfolge letztlich ein wirtschaftliches Verwertungsinteresse.
Der BGH hat diese pauschale Betrachtung zurückgewiesen. Eine Verkaufsabsicht macht einen geltend gemachten Eigenbedarf nicht automatisch missbräuchlich. Auch ein vom Vermieter selbst herbeigeführter Bedarf kann grundsätzlich rechtlich anzuerkennen sein. Das gilt etwa dann, wenn der Eigentümer umbauen, seine Wohnsituation neu organisieren oder seine bisherige Wohnung künftig nicht mehr selbst bewohnen möchte.
Wichtig ist die Abgrenzung: Der Vermieter wollte im konkreten Fall nicht die vermietete Wohnung verkaufen. Er wollte sie selbst beziehen. Seine bisherige Wohnung sollte nach Umbau und Verbindung mit dem Dachgeschoss veräußert werden. Deshalb, so der BGH, war die Kündigung am Maßstab des Eigenbedarfs zu prüfen – nicht als sogenannte Verwertungskündigung.
Eigenbedarf ist keine Verwertungskündigung
Eine Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung ist in § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB geregelt. Sie setzt voraus, dass der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleidet.
Diese Hürden sind hoch. Eine bloße Aussicht auf einen besseren Verkaufspreis oder höhere Einnahmen reicht regelmäßig nicht aus. Das Gesetz schließt ausdrücklich aus, dass der Vermieter eine Kündigung allein mit dem Wunsch begründet, die vermieteten Räume im Zusammenhang mit einer Umwandlung oder einem Verkauf zu veräußern.
Im BGH-Fall ging es jedoch nicht um den Verkauf der vermieteten Wohnung. Der Eigentümer wollte die Wohnung der Mieterin nach seinem Vortrag dauerhaft selbst nutzen. Dass er zugleich seine bisherige Wohnung umbauen und später verkaufen wollte, verwandelte den Fall nicht automatisch in eine Verwertungskündigung. Diese juristische Trennung ist für die Praxis besonders wichtig.
Was Mieter nach einer Eigenbedarfskündigung prüfen sollten
Für Mieter kann eine Eigenbedarfskündigung eine existenzielle Belastung sein. Gerade in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt steht oft nicht nur ein Umzug bevor, sondern die Frage, ob überhaupt bezahlbarer Ersatzwohnraum zu finden ist. Das BGH-Urteil bedeutet nicht, dass jede Kündigung mit Umbau- oder Verkaufsplänen wirksam ist.
Mieter sollten das Kündigungsschreiben genau prüfen lassen. Der Vermieter muss den Kündigungsgrund grundsätzlich im Schreiben konkret angeben. Es muss erkennbar sein, wer einziehen soll, warum diese Person die Wohnung benötigt und welche Lebensplanung dahintersteht. Allgemeine Aussagen wie „Eigenbedarf“ oder „persönliche Gründe“ reichen nicht aus.
Besonders genau hinsehen sollten Betroffene, wenn die Angaben unklar, widersprüchlich oder ungewöhnlich wirken. Das kann etwa der Fall sein, wenn die benannte Person gar nicht einziehen kann, die Wohnung für den behaupteten Zweck nicht passt oder der Vermieter im selben Haus eine passende freie Wohnung hat. Auch wenn nach einem Auszug nicht der angekündigte Selbstbezug erfolgt, können Schadensersatzansprüche in Betracht kommen. Ob ein Anspruch besteht, hängt jedoch immer von den konkreten Umständen ab.
Härtefall bleibt ein wichtiges Mieterrecht
Selbst eine formal wirksame Eigenbedarfskündigung führt nicht zwangsläufig zum Auszug. Mieter können der Kündigung unter Umständen widersprechen und eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Grundlage ist § 574 BGB.
Ein Härtefall kann vorliegen, wenn der Auszug für den Mieter, seine Familie oder andere Haushaltsangehörige nicht zumutbar wäre. Das Gesetz nennt ausdrücklich auch die Situation, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.
Relevante Gründe können je nach Einzelfall etwa hohes Alter, schwere Krankheit, Pflegebedürftigkeit, Schwangerschaft, eine bevorstehende Prüfung oder die schwierige Beschaffung einer Ersatzwohnung sein. Der Härtefall ist keine automatische Garantie für den Verbleib in der Wohnung. Er löst aber eine Interessenabwägung aus: Das Gericht muss die persönlichen Belange der Mieter gegen das Nutzungsinteresse des Vermieters abwägen.
Das Urteil ist keine Blankovollmacht
Der BGH hat nicht entschieden, dass die Kündigung des Vermieters im konkreten Berliner Streitfall endgültig wirksam ist. Das ist ein wesentlicher Punkt. Der Senat hat das Urteil des Landgerichts aufgehoben, weil dieses die rechtlichen Maßstäbe zu eng angewandt hatte. Anschließend verwies der BGH die Sache an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurück.
Das Landgericht muss nun prüfen, ob der Vermieter die Wohnung tatsächlich und dauerhaft selbst nutzen wollte. Es muss also noch geklärt werden, ob der behauptete Eigenbedarf im Einzelfall ernsthaft, vernünftig und nachvollziehbar war. Genau diese Prüfung schützt Mieter vor vorgeschobenen Kündigungen.
Für Vermieter zeigt das Urteil: Eine nachvollziehbare Umgestaltung der eigenen Wohn- und Lebensverhältnisse kann Eigenbedarf begründen, auch wenn damit mittelbar wirtschaftliche Folgen verbunden sind. Für Mieter zeigt es: Verkaufs- und Umbaupläne des Eigentümers müssen ernst genommen werden, sind aber kein Grund, die Kündigung ungeprüft hinzunehmen.
FAQ zur Eigenbedarfskündigung
Darf ein Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigen, obwohl er verkaufen will?
Ja, das kann möglich sein. Die Verkaufsabsicht betrifft aber im BGH-Fall die bisherige Wohnung des Vermieters, nicht die vermietete Wohnung. Entscheidend ist, dass der Vermieter die gekündigte Mietwohnung ernsthaft selbst beziehen möchte und der Selbstnutzungswunsch nachvollziehbar ist.
Muss der Vermieter wohnungslos sein, damit Eigenbedarf besteht?
Nein. Der Vermieter muss nicht auf die Wohnung angewiesen sein. Ein ernsthafter, vernünftiger und nachvollziehbarer Wunsch zur Selbstnutzung kann ausreichen. Eine Notlage ist keine Voraussetzung.
Reicht ein geplanter höherer Verkaufsgewinn als Kündigungsgrund?
Nein. Der Wunsch nach Gewinnoptimierung oder einem höheren Verkaufserlös genügt für sich allein nicht. Soll die vermietete Wohnung wirtschaftlich verwertet werden, gelten die deutlich strengeren Voraussetzungen einer Verwertungskündigung.
Können Mieter einer Eigenbedarfskündigung widersprechen?
Ja. Liegt eine besondere Härte vor, können Mieter nach § 574 BGB widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Ein wichtiger Grund kann sein, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht verfügbar ist.
Fazit vom Experten für Mietrecht
Ass. jur. Peter Kosick, Experte für Mietrecht erklärt: „Das BGH-Urteil VIII ZR 289/23 präzisiert den Eigenbedarfsschutz zugunsten von Vermietern, ohne den Mieterschutz aufzugeben. Eine geplante Umgestaltung der eigenen Wohnung und deren späterer Verkauf schließen eine Eigenbedarfskündigung nicht automatisch aus. Entscheidend bleiben die Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches, nachvollziehbare Gründe und die sorgfältige Würdigung aller Umstände des Einzelfalls.
Mieter sollten eine Eigenbedarfskündigung daher weder vorschnell akzeptieren noch allein wegen einer Verkaufsabsicht als unwirksam ansehen. Eine rechtzeitige Prüfung des Kündigungsschreibens, der tatsächlichen Wohnplanung und möglicher Härtegründe ist in solchen Fällen besonders wichtig.“
Quellen
- Bundesgerichtshof: Urteil vom 24. September 2025, VIII ZR 289/23
- § 573 BGB – Ordentliche Kündigung des Vermieters
- § 574 BGB – Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung
