In mehr als zehn Millionen deutschen Mietverhältnissen wird die Miete seit über einem Jahr nicht mehr angepasst – ein Erhöhungsverlangen kann also jederzeit ins Haus flattern. Ein aktueller Beschluss des Bundesgerichtshofs verschärft dabei die Anforderungen an die Begründung, während die geplante Mietrechtsreform im Bundestag noch berät.
Ortsübliche Vergleichsmiete: Was Vermieter verlangen dürfen
Die Anhebung der Miete auf das Niveau vergleichbarer Wohnungen ist der häufigste Weg, mit dem Vermieter Mieteinnahmen an das lokale Marktniveau anpassen. Rechtsgrundlage ist § 558 BGB. Eine Zustimmung zur Erhöhung kann nur verlangt werden, wenn die bisherige Miete zum geplanten Erhöhungszeitpunkt seit mindestens 15 Monaten unverändert geblieben ist. Zusätzlich muss zwischen zwei Erhöhungsverlangen mindestens ein Jahr liegen – die sogenannte Jahressperrfrist.
Wichtig: Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB tritt nicht automatisch in Kraft. Der Vermieter muss sie schriftlich verlangen, inhaltlich begründen und der Mieter muss ausdrücklich zustimmen. Verweigert der Mieter die Zustimmung, bleibt nur der Klageweg vor dem zuständigen Amtsgericht.
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Bürger & Geld auf Google News folgenZur Begründung stehen gesetzlich drei Wege offen:
- Verweis auf einen aktuellen Mietspiegel der Gemeinde
- Benennung von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen
- Vorlage eines Sachverständigengutachtens
Fehlt eine dieser Grundlagen vollständig, ist das Erhöhungsverlangen unwirksam.
Kappungsgrenze und Vergleichsmiete: Zwei Hürden gleichzeitig
Selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete deutlich über der aktuellen Miete liegt, greift eine zweite, unabhängige Begrenzung: die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB. Sie deckelt den Anstieg innerhalb von drei Jahren auf maximal 20 Prozent. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die von den Landesregierungen per Verordnung festgelegt werden, sinkt dieser Wert auf 15 Prozent. Aktuell gilt die abgesenkte Grenze in mehreren Hundert Städten und Gemeinden in 13 Bundesländern.
Maßgeblich ist am Ende stets der niedrigere der beiden Werte – Vergleichsmiete oder Kappungsgrenze.
Ein vereinfachtes Rechenbeispiel verdeutlicht den Unterschied:
| Ausgangsgröße | Wert |
|---|---|
| Nettokaltmiete vor drei Jahren | 540 Euro |
| Kappungsgrenze (20 Prozent) | maximal 648 Euro |
| Ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel | 710 Euro |
| Zulässige neue Miete | 648 Euro |
Obwohl der Mietspiegel eine deutlich höhere Vergleichsmiete auswiese, darf in diesem Beispiel nur bis zur Kappungsgrenze erhöht werden – nicht bis zur eigentlich ortsüblichen Miete.
BGH-Beschluss vom Juli 2025: Kein Vorab-Gutachten mehr möglich
Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 15. Juli 2025 (Az. VIII ZB 69/24) die Möglichkeiten von Vermietern eingeschränkt, strittige Fragen zur Vergleichsmiete vorab in einem separaten Beweisverfahren klären zu lassen. Ein Vermieter hatte versucht, Wohnwertmerkmale und die Höhe der Vergleichsmiete bereits vor dem eigentlichen Erhöhungsverlangen gerichtlich feststellen zu lassen. Der BGH untersagte dieses Vorgehen: Streitfragen zur Vergleichsmiete gehören ausschließlich in das reguläre Zustimmungsverfahren nach § 558 BGB.
Die Entscheidung stärkt die Position von Mietern in zweierlei Hinsicht. Zum einen können Vermieter keine gerichtlichen Vorab-Gutachten auf eigene Faust erzwingen. Zum anderen gewinnt die schriftliche Begründung des Erhöhungsverlangens an Bedeutung, da Streitpunkte erst im eigentlichen Verfahren geklärt werden.
Mietrechtsreform 2026: Was sich ändert – und was nicht
Am 29. April 2026 beschloss das Bundeskabinett den Gesetzentwurf „Mietrecht II“, vorgelegt von Bundesjustizministerin Stefanie Hubig. Der Bundestag beriet das Vorhaben am 9. Juli 2026 in erster Lesung. Für die Kappungsgrenze und die ortsübliche Vergleichsmiete selbst sieht der Entwurf keine Änderungen vor – die Grenzwerte von 15 beziehungsweise 20 Prozent bleiben bestehen.
Betroffen sind stattdessen angrenzende Bereiche des Mietrechts:
- Indexmieten sollen bei einer Inflation über 3 Prozent jährlich nur noch zur Hälfte weitergegeben werden dürfen
- Möblierungszuschläge müssen künftig offengelegt und der Höhe nach begrenzt werden
- Die Schonfristzahlung soll erstmals auch ordentliche Kündigungen wegen Mietrückständen abwenden können
- Die Wertgrenze für das vereinfachte Verfahren bei Modernisierungsmieterhöhungen steigt von 10.000 auf 20.000 Euro
Ein konkretes Inkrafttreten steht noch nicht fest, da der Gesetzentwurf im parlamentarischen Verfahren noch verändert werden kann. CDU und CSU forderten bei der ersten Lesung bereits Nachbesserungen zugunsten von Vermietern, während die Opposition strengere Regeln verlangt. Über den weiteren Verfahrensstand informiert der Deutsche Bundestag fortlaufend.
Häufige Fragen zur Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete
Muss einer Mieterhöhung immer zugestimmt werden?
Nein. Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB wird erst wirksam, wenn ausdrücklich zugestimmt wird. Bleibt die Zustimmung aus, kann der Vermieter innerhalb einer bestimmten Frist auf Zustimmung klagen. Das Gericht prüft dann, ob die verlangte Miete tatsächlich der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht.
Wie lange bleibt Zeit, um auf ein Erhöhungsverlangen zu reagieren?
Die Überlegungsfrist läuft bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Schreibens. Innerhalb dieser Zeit kann zugestimmt, teilweise zugestimmt oder die Erhöhung abgelehnt werden.
Zählen Erhöhungen wegen Modernisierung zur Kappungsgrenze?
Nein. Die Kappungsgrenze bezieht sich ausschließlich auf Erhöhungen zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 BGB) oder wegen gestiegener Betriebskosten werden separat berechnet und zusätzlich fällig.
Was passiert, wenn die Begründung im Erhöhungsschreiben fehlt oder unvollständig ist?
Ein Erhöhungsverlangen ohne nachvollziehbare Begründung – etwa ohne Verweis auf einen Mietspiegel, vergleichbare Wohnungen oder ein Gutachten – ist formell unwirksam. Nach dem BGH-Beschluss vom Juli 2025 lässt sich diese Begründungspflicht auch nicht mehr durch ein vorgeschaltetes gerichtliches Gutachten umgehen.
Quellenangaben
- BMJV: Gesetzentwurf zur Anpassung des sozialen Mietrechts, Pressemitteilung Nr. 31/2026
- Deutscher Bundestag: Bundesregierung plant Neuregelungen im Mietrecht
- dejure.org: § 558 BGB – Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
