Ein Mieterhöhungsverlangen kann wirksam sein, obwohl der Vermieter den Mietspiegel nicht mitschickt. Der Bundesgerichtshof hat bereits am 7. Juli 2021 entschieden: Ist der verwendete Mietspiegel allgemein zugänglich, genügt es grundsätzlich, wenn das Schreiben die für die Einordnung der Wohnung relevanten Merkmale nennt. Für Mieter bedeutet das: Nicht vorschnell zustimmen – aber auch nicht allein wegen der fehlenden Anlage von einer unwirksamen Forderung ausgehen.
Muss der Vermieter den Mietspiegel dem Mieterhöhungsverlangen beilegen?
Nein, ein allgemein zugänglicher Mietspiegel muss dem Mieterhöhungsverlangen grundsätzlich nicht beigefügt werden. Der BGH entschied mit Urteil vom 7. Juli 2021, Az. VIII ZR 167/20, dass Mieter den Mietspiegel selbst einsehen oder gegen eine geringe Schutzgebühr beschaffen können. Allgemein zugänglich kann ein Mietspiegel etwa online, im Amtsblatt, über eine kommunale Stelle oder zur Einsicht beim Vermieter verfügbar sein.
Entscheidend ist dabei nicht, ob das Schreiben besonders umfangreich oder leicht verständlich formuliert ist. Es muss dem Mieter aber die wesentlichen Angaben liefern, um die verlangte Miete zumindest nachvollziehen und überprüfen zu können. Der Zweck der gesetzlichen Begründungspflicht besteht gerade darin, unnötige Prozesse zu vermeiden und eine sachliche Prüfung vor einer Zustimmung zu ermöglichen.
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Bürger & Geld auf Google News folgenWelche Angaben muss das Mieterhöhungsschreiben enthalten?
Das Schreiben muss die Wohnung so beschreiben, dass ihre Einordnung im Mietspiegel überprüft werden kann. Dazu gehören regelmäßig Wohnfläche, Baujahr, Lage und Ausstattungsmerkmale, soweit diese nach dem örtlichen Mietspiegel für die Miethöhe relevant sind. Die gesetzliche Grundlage ist § 558a BGB: Das Erhöhungsverlangen muss in Textform erklärt und begründet werden.
Der Vermieter darf die Mieterhöhung unter anderem mit einem Mietspiegel begründen. Bei einem qualifizierten Mietspiegel muss er dessen für die konkrete Wohnung einschlägige Angaben mitteilen – auch dann, wenn er sich eigentlich auf ein anderes Begründungsmittel stützen will. Ein bloßer Satz wie „Die Miete wird angepasst“ reicht daher nicht aus.
Im BGH-Fall hatte die Vermieterin unter anderem Wohnfläche, Altstadtlage, Baujahr, fehlenden Balkon und fehlende Sprechanlage angegeben. Diese Angaben ermöglichten dem Mieter nach Auffassung des Gerichts, den Wert im Nürnberger Mietspiegel zumindest ansatzweise selbst nachzurechnen.
Muss der Vermieter die Mietpreisspanne nennen?
Nein, die Mietpreisspanne muss nicht in jedem Fall ausdrücklich im Schreiben stehen. Der BGH stellte klar, dass bei einem zugänglichen Mietspiegel die Angabe eines konkreten Vergleichswerts ausreichen kann, wenn der Mieter die Spanne anhand des Mietspiegels selbst ohne größere Schwierigkeiten erkennen kann.
Das gilt besonders, wenn die Mietspiegel-Systematik eindeutig ist. Im entschiedenen Nürnberger Fall lag die Spanne bei plus/minus 20 Prozent um den ermittelten Tabellenwert. Die Vermieterin hatte den Tabellenwert mit 627,98 Euro angegeben; daraus ergab sich rechnerisch eine Spanne von 502,38 bis 753,58 Euro monatlich. Der BGH hielt eine einfache Prozentrechnung für zumutbar.
Wichtig bleibt: Das Urteil bedeutet nicht, dass jede unvollständige oder kaum nachvollziehbare Mieterhöhung automatisch wirksam wäre. Fehlen relevante Wohnungsdaten, ist der verwendete Mietspiegel nicht tatsächlich zugänglich oder lässt sich die Berechnung nicht nachvollziehen, kann das Verlangen formell angreifbar sein.
Bedeutet ein formell wirksames Schreiben automatisch eine berechtigte Mieterhöhung?
Nein, formelle Wirksamkeit und tatsächliche Berechtigung sind zwei verschiedene Fragen. Ein Mieterhöhungsschreiben kann die formalen Anforderungen erfüllen, obwohl der Vermieter Wohnfläche, Baujahr, Lage oder Ausstattungsmerkmale inhaltlich falsch eingeordnet hat. Genau diesen Unterschied hat der BGH in seinem Urteil betont.
Im konkreten Streitfall hatte die Vermieterin bei der Berechnung der Basis-Nettokaltmiete sogar einen unzutreffenden Quadratmeterwert verwendet. Nach Auffassung des BGH war das ein möglicher inhaltlicher Fehler, aber kein formeller Mangel des Schreibens. Ob die verlangte Miete materiell berechtigt war, musste das Berufungsgericht anschließend noch prüfen.
Für Mieter ist das praktisch besonders wichtig: Eine fehlende Mietspiegel-Anlage allein führt nicht weit. Sinnvoller ist es, die zugrunde gelegten Daten mit dem aktuellen Mietspiegel abzugleichen und gezielt nach Fehlern bei Fläche, Baualter, Wohnlage, Modernisierungen oder Ausstattung zu suchen.
Welche Grenzen gelten bei einer Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete?
Eine Mieterhöhung darf nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete hinausgehen und muss gesetzliche Fristen sowie die Kappungsgrenze beachten. Nach § 558 BGB muss die Miete bei Eintritt der Erhöhung mindestens 15 Monate unverändert gewesen sein; das Mieterhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden.
Zudem darf die Miete innerhalb von drei Jahren grundsätzlich höchstens um 20 Prozent steigen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die jeweilige Landesregierung die Kappungsgrenze auf 15 Prozent absenken. Diese Grenze gilt neben der Vergleichsmiete: Selbst wenn der Mietspiegel eine höhere Miete zuließe, kann die Erhöhung wegen der Kappungsgrenze begrenzt sein.
Ein Mietspiegel bildet die ortsübliche Vergleichsmiete ab. Maßgeblich sind nach dem Gesetz vergleichbare Wohnungen hinsichtlich Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, Lage und energetischer Qualität; berücksichtigt werden die in den vergangenen sechs Jahren vereinbarten oder geänderten Entgelte.
Was sollten Mieter nach Zugang einer Mieterhöhung konkret tun?
Mieter sollten das Schreiben sofort sichern, den Zugangstag notieren und die Berechnung Punkt für Punkt mit dem einschlägigen Mietspiegel abgleichen. Die fehlende Anlage ist nach dem BGH-Urteil kein automatischer Grund, die Zustimmung zu verweigern. Wer aber Fehler erkennt, sollte nicht vorschnell zahlen oder unterschreiben.
| Prüfpunkte | Worauf Mieter achten sollten |
|---|---|
| Zugang | Den Briefumschlag und das Zugangdatum aufbewahren; hiervon hängen Zustimmungsfrist und möglicher Beginn der höheren Miete ab |
| Mietspiegel | Prüfen, ob der vom Vermieter genannte Mietspiegel für die Wohnung und den Zeitpunkt tatsächlich passt |
| Wohnfläche | Wohnfläche im Schreiben mit Mietvertrag, Wohnflächenberechnung und tatsächlichen Verhältnissen vergleichen |
| Baujahr und Lage | Kontrollieren, ob Baujahr, Wohnlage und Lage-Zu- oder Abschläge korrekt angesetzt sind |
| Ausstattung | Balkon, Aufzug, Bad, Heizung, Fenster, Gegensprechanlage, Modernisierungen und weitere Mietspiegelmerkmale überprüfen |
| Mietobergrenze | Vergleichsmiete, Kappungsgrenze und gesetzliche Wartefrist getrennt kontrollieren |
| Beratung | Bei Unsicherheit Mieterverein, Verbraucherzentrale oder Fachanwalt mit Schreiben und Mietspiegel aufsuchen |
Bis wann müssen Mieter reagieren?
Mieter haben bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit, über die Zustimmung zu entscheiden. Geht das Mieterhöhungsverlangen beispielsweise am 15. Mai zu, läuft die Frist bis zum 31. Juli; bei Zustimmung wird die erhöhte Miete ab 1. August geschuldet.
Stimmt der Mieter nicht fristgerecht zu, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen. Dafür hat er nach Ablauf der Zustimmungsfrist weitere drei Monate Zeit. Hat das ursprüngliche Erhöhungsverlangen die Anforderungen nicht erfüllt, darf der Vermieter Mängel im Prozess beheben; dann erhält der Mieter erneut die gesetzliche Zustimmungsfrist.
Schweigen allein ist keine Zustimmung. Dennoch sollten Mieter den Vorgang nicht ignorieren: Wer die erhöhte Miete vorbehaltlos zahlt, kann im Einzelfall durch sein Verhalten Zustimmung signalisieren. Bei Zweifeln ist es deshalb ratsam, vor einer Zahlung rechtzeitig fachlichen Rat einzuholen.
FAQ zum Mieterhöhungsverlangen
Ist eine Mieterhöhung ohne beigefügten Mietspiegel unwirksam?
Nein, nicht automatisch: Bei einem allgemein zugänglichen Mietspiegel muss der Vermieter die Unterlage nach dem BGH-Urteil vom 7. Juli 2021 nicht beilegen. Das Schreiben muss aber genügend Angaben zur Wohnung und zur Berechnung enthalten, damit Mieter die Einordnung im Mietspiegel nachvollziehen können.
Darf der Vermieter einen Mietspiegel gegen Gebühr verlangen?
Ja, eine geringe Schutzgebühr verhindert die allgemeine Zugänglichkeit des Mietspiegels nicht. Der BGH sieht es grundsätzlich als zumutbar an, dass Mieter für die Prüfung eines Mieterhöhungsverlangens einen allgemein verfügbaren Mietspiegel gegen einen kleinen Kostenbetrag beschaffen.
Kann ich eine Mieterhöhung wegen falscher Wohnfläche ablehnen?
Eine falsche Wohnfläche kann die verlangte Miete inhaltlich unberechtigt machen, auch wenn das Schreiben formal wirksam ist. Prüfen Sie die Flächenangabe sorgfältig, weil sie häufig die Mietspiegelkategorie und damit den Quadratmeterpreis beeinflusst; eine pauschale Ablehnung ohne Prüfung ist jedoch riskant.
Muss ich der Erhöhung sofort zustimmen oder zahlen?
Nein, Sie haben grundsätzlich bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Schreibens Zeit. Erst bei Zustimmung wird die erhöhte Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang geschuldet; ohne Zustimmung kann der Vermieter innerhalb weiterer drei Monate klagen.
Was das BGH-Urteil zum Mieterhöhungsverlangen für Mieter bedeutet
Das BGH-Urteil nimmt Mietern nicht das Recht, eine Mieterhöhung umfassend zu prüfen. Es verschiebt den praktischen Schwerpunkt jedoch: Nicht die fehlende Kopie des Mietspiegels entscheidet, sondern ob das Schreiben nachvollziehbare Angaben enthält und die verlangte Miete materiell zulässig ist.
Wer eine Mieterhöhung erhält, sollte deshalb den lokalen Mietspiegel selbst heranziehen, die Merkmale der eigenen Wohnung kritisch abgleichen und Fristen notieren. Gerade bei Zuschlägen für Lage, Ausstattung oder Modernisierung können kleine Fehler monatlich spürbare Folgen haben.
Quellen
- Bundesgerichtshof: Urteil vom 7. Juli 2021, VIII ZR 167/20
- § 558 BGB – Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
- § 558a BGB – Form und Begründung der Mieterhöhung
- § 558b BGB – Zustimmung zur Mieterhöhung
