Wer eine Monatsmiete nicht zahlt und aus dem Vormonat noch einen Teilbetrag schuldet, kann bereits eine fristlose Kündigung erhalten. Entscheidend ist bei zwei aufeinanderfolgenden Zahlungsterminen grundsätzlich der gesamte Rückstand. Das hat der Bundesgerichtshof mit Urteil klargestellt. Ein zuvor ergangenes Berliner Urteil, das höhere Anforderungen stellte, hob er auf – für Wohnungsmieter ist diese Unterscheidung wichtig.
Ab welchem Mietrückstand ist eine fristlose Kündigung möglich?
Bei gewöhnlichen Wohnraummietverhältnissen kann eine fristlose Kündigung gerechtfertigt sein, wenn für zwei aufeinanderfolgende Zahlungstermine Mietrückstände bestehen, die zusammen mehr als eine Monatsmiete betragen. Entstehen die Rückstände über einen längeren Zeitraum, gilt eine andere Schwelle: Dann müssen sie mindestens zwei Monatsmieten erreichen. In beiden Fällen muss Zahlungsverzug vorliegen.
Die Grundlage bildet § 543 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 BGB. Für Wohnraum präzisiert § 569 Absatz 3 Nummer 1 BGB, wann ein Rückstand bei zwei aufeinanderfolgenden Zahlungsterminen als „nicht unerheblich“ gilt.
| Wie ist der Rückstand entstanden? | Schwelle für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs |
|---|---|
| Rückstände für zwei aufeinanderfolgende Zahlungstermine | Zusammen mehr als eine Monatsmiete |
| Rückstände über einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen | Zusammen mindestens zwei Monatsmieten |
Die Tabelle betrifft die gesetzlichen Kündigungsgründe wegen Mietzahlungsverzugs. Die besondere Schwelle von mehr als einer Monatsmiete gilt nicht für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist.
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Wichtig ist die genaue Grenze: Ein Rückstand von exakt einer Monatsmiete erfüllt die erste Variante noch nicht. Daraus folgt allerdings nicht, dass bei niedrigeren Rückständen jede Kündigung ausgeschlossen wäre. Eine ordentliche Kündigung unter Einhaltung der Kündigungsfrist hat andere Voraussetzungen.
Was hat der Bundesgerichtshof im Berliner Mietstreit entschieden?
Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Rückstände aus beiden aufeinanderfolgenden Monaten zusammenzurechnen sind. Es ist nicht zusätzlich erforderlich, dass jeder einzelne Monatsrückstand für sich erheblich ist. Mit seinem Urteil vom 8. Dezember 2021, Aktenzeichen VIII ZR 32/20, hob er die gegenteilige Entscheidung des Landgerichts Berlin auf.
Im konkreten Fall betrug die monatliche Bruttomiete 704 Euro. Für Januar 2018 blieben 135,41 Euro offen; für Februar 2018 zahlte die Mieterin keine Miete. Die Vermieterin kündigte mit Schreiben vom 9. Februar 2018 fristlos und hilfsweise ordentlich.
Der tatsächliche Rückstand setzte sich so zusammen:
| Offene Forderung | Betrag |
|---|---|
| Restliche Januarmiete 2018 | 135,41 Euro |
| Vollständige Februarmiete 2018 | 704,00 Euro |
| Gesamtrückstand | 839,41 Euro |
Damit überstieg der Gesamtrückstand die Monatsmiete von 704 Euro. Dass aus Januar lediglich rund 19 Prozent der Monatsmiete offen waren, stand der fristlosen Kündigung nach Auffassung des BGH nicht entgegen.
Das Landgericht Berlin hatte zuvor mit Urteil vom 8. Januar 2020, Aktenzeichen 66 S 181/18, zugunsten der Mieterin entschieden. Es verlangte zusätzlich einen erheblichen Rückstand in jedem der beiden Monate. Der BGH verwarf diese Auslegung und stellte das erstinstanzliche Urteil wieder her, das der Räumungsklage stattgegeben hatte.
Müssen Vermieter vor der Kündigung erst mahnen?
Bei Mietzahlungsverzug, der die Voraussetzungen des § 543 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 BGB erfüllt, ist vor der fristlosen Kündigung keine zusätzliche Abmahnung oder Zahlungsfrist erforderlich. Das Gesetz nimmt diesen Kündigungsgrund ausdrücklich von der sonst häufig vorgeschriebenen Abmahnung aus.
Eine feste zusätzliche Wartezeit nach dem zweiten Zahlungstermin sieht diese Vorschrift ebenfalls nicht vor. Entscheidend ist, ob die betreffenden Zahlungen bereits geschuldet sind, Zahlungsverzug vorliegt und die erforderliche Rückstandshöhe erreicht ist. Die pauschale Vorstellung, Vermieter müssten stets zwei vollständig unbezahlte Monatsmieten abwarten, ist deshalb falsch.
Der zur fristlosen Kündigung führende wichtige Grund muss im Kündigungsschreiben angegeben werden. Bei einer Kündigung wegen Mietschulden sollten Betroffene deshalb insbesondere prüfen lassen, welche Monate und Beträge der Vermieter zugrunde legt.
Kann eine Nachzahlung die fristlose Kündigung noch verhindern?
Eine vollständige Zahlung kann die fristlose Kündigung unter bestimmten Voraussetzungen verhindern oder nachträglich unwirksam machen. Dabei kommt es darauf an, ob der Vermieter sein Geld vor oder nach der Kündigung erhält. Nach einer bereits erklärten Kündigung gelten für Wohnraum die gesetzlichen Regeln zur sogenannten Schonfristzahlung.
Wird der Vermieter vor der Kündigung vollständig befriedigt, ist die fristlose Kündigung wegen dieser Rückstände ausgeschlossen. Eine bloße Teilzahlung beseitigt den gesetzlichen Kündigungsgrund dagegen nicht zwingend.
Nach der Kündigung kann die Schonfristregelung helfen: Spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs müssen die fällige Miete und die fällige Nutzungsentschädigung vollständig ausgeglichen sein. Die Nutzungsentschädigung ist die Zahlung für die weitere Nutzung nach Beendigung des Mietverhältnisses. Auch die fristgerechte Verpflichtung einer öffentlichen Stelle zur Befriedigung des Vermieters kann ausreichen.
Diese Möglichkeit besteht jedoch nicht unbegrenzt. Sie greift nicht, wenn der Kündigung innerhalb des gesetzlich bestimmten Zweijahreszeitraums bereits eine Kündigung vorausging, die durch eine solche Schonfristzahlung unwirksam geworden war. Im entschiedenen Berliner Fall hatte die Mieterin diese Möglichkeit bereits weniger als zwei Jahre zuvor genutzt. Ihre spätere Zahlung rettete das Mietverhältnis deshalb nicht.
Ist unterhalb dieser Grenzen eine ordentliche Kündigung möglich?
Auch unterhalb der Schwellen für eine fristlose Kündigung kann eine ordentliche Kündigung in Betracht kommen. Nach § 573 Absatz 2 Nummer 1 BGB muss der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft und nicht unerheblich verletzt haben. Ob das zutrifft, lässt sich nicht allein anhand der Rückstandshöhe beantworten.
Für die Praxis bedeutet das: Die Grenze von mehr als einer Monatsmiete ist kein allgemeiner Schutz vor jeder Kündigung. Sie gehört zu einem bestimmten gesetzlichen Tatbestand der fristlosen Kündigung. Eine zusätzlich erklärte ordentliche Kündigung muss eigenständig geprüft werden.
Was sollten Mieter nach einer Kündigung prüfen?
Prüfen Sie zunächst, welche Zahlungen tatsächlich fehlen und ob der Vermieter fristlos, ordentlich oder auf beide Arten gekündigt hat. Halten Sie dafür das Kündigungsschreiben, den Mietvertrag und Ihre Zahlungsnachweise bereit. Bei einer bereits zugestellten Räumungsklage sollten Sie die gerichtlichen Unterlagen umgehend rechtlich prüfen lassen.
Besonders wichtig sind folgende Punkte:
- Stimmen die genannten Mietbeträge mit den tatsächlich geschuldeten Beträgen überein?
- Wurden bereits geleistete Zahlungen vollständig berücksichtigt?
- Betreffen die Rückstände zwei aufeinanderfolgende Zahlungstermine oder einen längeren Zeitraum?
- Kommt eine vollständige Zahlung oder die Verpflichtung einer öffentlichen Stelle innerhalb der Schonfrist noch in Betracht?
Diese Fragen betreffen die gesetzlichen Voraussetzungen der Kündigung und einer möglichen nachträglichen Unwirksamkeit. Eine individuelle Prüfung ersetzen die allgemeinen Rückstandsgrenzen nicht.
FAQ zur Kündigung wegen Zahlungsverzug bei der Mieter
Zählt für die Rückstandsgrenze nur die Kaltmiete?
Bei den laufenden Mietzahlungen ist grundsätzlich die vereinbarte Gesamtmiete einschließlich vereinbarter Betriebskostenvorauszahlungen maßgeblich. Im entschiedenen BGH-Fall legte das Gericht ausdrücklich die Bruttomiete von 704 Euro zugrunde.
Kann der Mietvertrag niedrigere Grenzen für eine fristlose Kündigung festlegen?
Bei Wohnraum sind Vereinbarungen unwirksam, die zum Nachteil des Mieters von den einschlägigen gesetzlichen Schutzvorschriften abweichen. Vermieter können sich vertraglich auch keine zusätzlichen, gesetzlich nicht zugelassenen Gründe für eine außerordentliche fristlose Kündigung einräumen lassen.
Reicht die Zusage einer öffentlichen Stelle statt einer eigenen Nachzahlung?
Ja, im Rahmen der gesetzlichen Schonfristregelung kann eine rechtzeitige Verpflichtung einer öffentlichen Stelle zur Befriedigung des Vermieters genügen. Die übrigen Voraussetzungen und der Ausschluss bei einer vorausgegangenen Schonfristzahlung bleiben bestehen.
Hat der BGH auch über eine Überschreitung um nur einen Cent entschieden?
Nein. Der BGH ließ ausdrücklich offen, ob bei einer Überschreitung der Monatsmiete um lediglich einen Cent besondere Umstände einer fristlosen Kündigung entgegenstehen könnten. Im entschiedenen Fall betrug die Überschreitung 135,41 Euro.
Fazit zur Kündigung bei Mietzahlungsverzug
Mietrechtsexperte Ass. jur. Peter Kosick fasst abschließend zusamemmen: „Für eine fristlose Kündigung müssen nicht zwingend zwei volle Monatsmieten fehlen. Bei Rückständen für zwei aufeinanderfolgende Zahlungstermine kann bereits ein Gesamtbetrag von mehr als einer Monatsmiete ausreichen. Wer eine Kündigung erhält, sollte die Forderungsaufstellung und mögliche Zahlungswege unverzüglich prüfen lassen – insbesondere, weil eine nachträgliche Zahlung nicht in jedem Fall hilft.“
Quellen
- BGH, Urteil vom 8. Dezember 2021, VIII ZR 32/20: Mietrückstände bei zwei aufeinanderfolgenden Zahlungsterminen
- § 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
- § 569 BGB: Ergänzende Vorschriften für Wohnraum und Schonfristzahlung
- § 573 BGB: Voraussetzungen der ordentlichen Kündigung durch den Vermieter
