Jeder dritte Mieterhaushalt in Deutschland ist laut einer Studie des Instituts Wohnen und Umwelt für den Deutschen Mieterbund mit seinen Wohnkosten überlastet, das sind 6,6 Millionen Haushalte. Kommt in solchen Haushalten eine Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete hinzu, zählt jeder Euro. Ob die Forderung trägt, hängt oft schon an der Form des Schreibens.
Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete: Was das Schreiben enthalten muss
Eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete kann der Vermieter nicht einseitig festsetzen. Er muss um Zustimmung bitten, und für dieses Verlangen gelten feste Regeln. § 558a BGB schreibt Textform und eine Begründung vor. Eine E-Mail reicht aus, ein Anruf oder ein Gespräch im Treppenhaus nicht.
Für die Begründung lässt das Gesetz vier Wege zu: einen Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder drei vergleichbare Wohnungen mit ihren Mieten. Gibt es am Ort einen qualifizierten Mietspiegel mit Werten für die Wohnung, muss der Vermieter diese Werte auch dann nennen, wenn er seine Forderung anders begründet.
Der Bundesgerichtshof misst dabei seit Jahren mit demselben Maßstab. Das Schreiben muss so viele Tatsachen enthalten, dass Mieterinnen und Mieter die Forderung zumindest ansatzweise selbst nachprüfen können. Überzogene Anforderungen an Vermieter lehnt das Gericht ab.
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Woran Erhöhungsverlangen in der Praxis scheitern
Am häufigsten fehlt die Begründung ganz oder sie bleibt pauschal. Die bloße Behauptung, die Miete liege „unter Marktniveau“, genügt nicht. Werden Vergleichswohnungen genannt, scheitert das Schreiben oft daran, dass es nur zwei sind oder dass sich die Wohnungen nicht finden lassen, weil Hausnummer oder Geschoss fehlen.
Auch bei Absender und Empfängern passieren Fehler. Schreibt eine Hausverwaltung, muss erkennbar sein, dass sie im Namen des Eigentümers handelt. Stehen zwei Personen im Mietvertrag, muss das Verlangen an beide gehen, auch wenn eine von ihnen längst ausgezogen ist. Bei einer vereinbarten Staffel- oder Indexmiete ist eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete von vornherein ausgeschlossen.
Wie genau Gerichte hinsehen, zeigt ein Fall aus Magdeburg. Ein Vermieter verlangte 2017 rund 60 Euro mehr im Monat und stützte sich auf den städtischen Mietspiegel von 1998. Der Bundesgerichtshof erklärte das Verlangen für formell unwirksam (Urteil vom 16. Oktober 2019, Az. VIII ZR 340/18). Ein 20 Jahre alter Mietspiegel sagt über die heutigen Mieten nichts mehr aus.
Von solchen Formfehlern sind inhaltliche Fehler zu unterscheiden. Ist die verlangte Miete zu hoch oder die Wohnung im Mietspiegel falsch eingeordnet, bleibt das Schreiben formell gültig. Zustimmen müssen Mieter dann nur bis zur tatsächlich zulässigen Höhe.
Fristen und Kappungsgrenze bei der Mieterhöhung
| Regel | Inhalt | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Wartefrist | Miete seit 15 Monaten unverändert, gerechnet bis zum Erhöhungszeitpunkt | § 558 Abs. 1 BGB |
| Sperrfrist | Verlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung | § 558 Abs. 1 BGB |
| Kappungsgrenze | höchstens 20 Prozent in drei Jahren, in ausgewiesenen Gebieten 15 Prozent | § 558 Abs. 3 BGB |
| Überlegungsfrist | bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang | § 558b Abs. 2 BGB |
| Höhere Miete fällig | ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang | § 558b Abs. 1 BGB |
| Klagefrist Vermieter | drei weitere Monate nach Ende der Überlegungsfrist | § 558b Abs. 2 BGB |
Ein Rechenbeispiel: Eine 70 Quadratmeter große Wohnung kostet 560 Euro kalt, also 8,00 Euro pro Quadratmeter. Der Mietspiegel weist für vergleichbare Wohnungen 9,40 Euro aus, das wären 658 Euro. Liegt die Wohnung in einer Gemeinde mit abgesenkter Kappungsgrenze und gab es in den vergangenen drei Jahren keine Erhöhung, sind höchstens 15 Prozent erlaubt. Die Miete darf damit auf 644 Euro steigen, ein Plus von 84 Euro im Monat.
Die Fristen beginnen mit dem Zugang des Schreibens. Kommt es am 10. November 2026 an, läuft die Überlegungsfrist bis zum 31. Januar 2027. Bei Zustimmung wäre die höhere Miete ab dem 1. Februar 2027 fällig. Ohne Zustimmung kann der Vermieter bis zum 30. April 2027 klagen.
Mietrechtsreform 2026: Stand im Bundestag
Stand: 2. November 2026. Der Bundestag berät derzeit den Regierungsentwurf zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete, im Justizministerium „Mietrecht II“ genannt. Das Kabinett hatte ihn am 29. April 2026 beschlossen, die erste Lesung folgte am 9. Juli. Bei der Anhörung im Rechtsausschuss am 14. Oktober 2026 waren die Sachverständigen laut Bundestag geteilter Meinung. Mietervertreter forderten Nachbesserungen, der Eigentümerverband Haus & Grund lehnt den Entwurf in seiner jetzigen Form ab.
Der Entwurf sieht unter anderem eine jährliche Begrenzung von Indexmieterhöhungen in angespannten Märkten vor, außerdem Regeln für Möblierungszuschläge und eine Grenze von sechs Monaten für Kurzzeitverträge. Die Wertgrenze für das vereinfachte Verfahren bei Modernisierungsmieterhöhungen soll von 10.000 auf 20.000 Euro steigen. Änderungen an Kappungsgrenze oder Sperrfristen nennt der Bundestag nicht. Einen Termin für die zweite und dritte Lesung gibt es noch nicht.
Häufige Fragen zur Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete
Muss auf ein formell unwirksames Mieterhöhungsverlangen geantwortet werden?
Eine Pflicht zur Antwort besteht nicht, und Schweigen gilt nicht als Zustimmung. Der Vermieter kann jederzeit ein neues, korrektes Verlangen schicken, dann beginnen alle Fristen von vorn. Wer die erhöhte Miete mehrfach ohne Vorbehalt zahlt, kann damit allerdings stillschweigend zustimmen.
Darf der Vermieter kündigen, wenn die Zustimmung verweigert wird?
Nein. Eine Kündigung mit dem Ziel, eine höhere Miete durchzusetzen, ist nach § 573 Abs. 1 BGB ausgeschlossen. Der Vermieter kann nur auf Zustimmung klagen. Im Prozess darf er ein fehlerhaftes Verlangen nachbessern, die Mieter bekommen dann erneut eine Überlegungsfrist.
Was gilt bei einer Staffel- oder Indexmiete?
Solange eine Staffel- oder Indexmiete läuft, ist eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete ausgeschlossen. Die Miete steigt dann nur nach den vereinbarten Stufen oder entsprechend dem Verbraucherpreisindex. Ein Schreiben, das sich trotzdem auf die Vergleichsmiete stützt, löst keine Zustimmungspflicht aus.
Übernimmt das Jobcenter eine höhere Miete?
Jobcenter und Sozialämter zahlen die Unterkunftskosten in tatsächlicher Höhe, soweit sie angemessen sind. Eine Mieterhöhung ist dort als Änderung zu melden. Liegt die neue Miete über der örtlichen Angemessenheitsgrenze, kann eine Aufforderung zur Kostensenkung folgen.
Einschätzung der Redaktion
Die strengen Formregeln bei der Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete sind richtig. Wer mehr Geld verlangt, muss nachvollziehbar erklären, warum. Für Haushalte, die schon heute ein Drittel ihres Einkommens oder mehr fürs Wohnen ausgeben, ist die Begründungspflicht keine Formalie. Sie verhindert Forderungen, die ohne Anwalt niemand prüfen kann. Ein Formfehler verschiebt die Erhöhung allerdings meist nur um einige Monate. Dauerhaft entlastet werden Mieter erst über die Höhe der Kappungsgrenze und über aktuelle Mietspiegel. Dass die Kappungsgrenze in der laufenden Reform nach bisherigem Stand keine Rolle spielt, halten wir für eine verpasste Gelegenheit.
Quellenangaben
- § 558a BGB – Form und Begründung der Mieterhöhung (gesetze-im-internet.de)
- Deutscher Bundestag: Pro und Contra zu geplanten Neuregelungen im Mietrecht (hib 835/2026)
- BGH, Urteil vom 16.10.2019 – VIII ZR 340/18 (dejure.org)
