Ein nicht alltäglicher Fall aus dem deutschen Mietrecht: Ein Paar drehte in seiner Mietwohnung pornografische Videos und vermarktete sie im Internet. Die Vermieterin kündigte fristlos, hilfsweise mit gesetzlicher Frist – doch das zuständige Amtsgericht wies ihre Räumungsklage ab. Entscheidend war, dass die Dreharbeiten in der Wohnung und auf dem Balkon nach den Feststellungen des Gerichts keine wahrnehmbaren Auswirkungen nach außen hatten. Selbst ein gravierender Vorfall im gemeinschaftlichen Treppenhaus rechtfertigte unter den konkreten Umständen keine Kündigung ohne vorherige Abmahnung.
Das Urteil des Amtsgerichts Lüdinghausen mit dem Aktenzeichen 4 C 76/18 liegt einige Zeit zurück. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung, nicht um eine neue gesetzliche Regelung. Aufgrund der nicht alltäglichen Fallkonstellation möchten wir es unseren Leseren nicht vorenthalten.
Weshalb kündigte die Vermieterin den Mietvertrag?
Die Vermieterin sah in der Herstellung und Vermarktung der Videos eine unzulässige Nutzung ihrer Wohnung. Der Mietvertrag erlaubte ausschließlich die Nutzung als Wohnraum. Zusätzlich berief sie sich auf ihre katholischen Moralvorstellungen und auf Verpflichtungen gegenüber einem kirchlichen Erbbaurechtgeber.
Der Vertrag war Ende Januar beziehungsweise Anfang Februar 2017 geschlossen worden, das Mietverhältnis begann am 1. Mai 2017. Die vereinbarte Miete betrug 890 Euro. Das Paar hatte von Anfang an geplant, in der Wohnung pornografische Clips zu drehen und diese von dort aus über das Internet zu vermarkten.
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Mit anwaltlichem Schreiben vom 3. April 2018 erklärte die Vermieterin die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung. Außerdem wollte sie den Vertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten. Neben der Räumung verlangte sie die Freistellung von außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 958,19 Euro.
Warum blieben die Videoaufnahmen vom Wohngebrauch gedeckt?
Nach Auffassung des Amtsgerichts gehörten die Dreharbeiten in der Wohnung und ihre Vermarktung unter diesen Umständen noch zum erlaubten Wohngebrauch. Eine geschäftliche Tätigkeit überschreitet diesen Rahmen nicht allein deshalb, weil sie Einnahmen bringt. Maßgeblich war hier, dass die Tätigkeit nicht nach außen in Erscheinung trat.
Das Gericht stellte auf zwei unterschiedliche Fragen ab: Konnten Außenstehende die Produktion wahrnehmen? Und ließ sich das Gebäude anhand der veröffentlichten Aufnahmen erkennen?
Für die Innenaufnahmen verneinte es beides. Die Vermieterin hatte nicht dargelegt, dass die Dreharbeiten von außen sichtbar gewesen waren. Auch konnten Zuschauer die gezeigten Innenräume nicht mit dem ihnen allenfalls von außen bekannten Gebäude in Verbindung bringen. Eine Beeinträchtigung der Vermietbarkeit oder des Werts des Hauses war deshalb nicht erkennbar.
Dass Nachbarn und deren Kind von den Videos wussten, genügte dem Gericht nicht. Die Vermieterin hatte dieses Wissen nicht auf eine unmittelbare Wahrnehmung der Dreharbeiten zurückgeführt.
Weshalb rechtfertigten auch die Balkonaufnahmen keine Kündigung?
Die Aufnahmen auf dem Balkon führten nach der Prüfung des Gerichts ebenfalls nicht zu einer kündigungsrelevanten Nutzung. Die Vermieterin hatte weder ausreichend dargelegt, dass Dritte die Dreharbeiten beobachten konnten, noch ließ sich das Gebäude anhand des vorgelegten Bildmaterials identifizieren.
Eine der dokumentierten Szenen war in einem durch Blumenkübel und eine undurchsichtige Balkonumrandung abgeschirmten Bereich entstanden. Das Gericht hielt sie deshalb nach dem vorliegenden Material für nicht von außen einsehbar. Einen anderen Ablauf hatte die Vermieterin nicht konkret genug vorgetragen.
Zwar waren auf den Aufnahmen Teile des Außenbereichs sichtbar. Diese reichten nach der gerichtlichen Bewertung aber nicht aus, um das Gebäude zu erkennen. Einen angekündigten Datenträger mit weiteren Videoaufnahmen legte die Vermieterin im Termin nicht vor.
Die Entscheidung erlaubt damit nicht allgemein pornografische Aufnahmen auf jedem Balkon. Sie beruht auf den im Verfahren vorgelegten Bildern und dem konkreten Vortrag der Parteien.
Was warf das Gericht den Mietern im Treppenhaus vor?
Den Dreh im gemeinschaftlichen Treppenhaus bewertete das Amtsgericht anders: Er überschritt den Wohngebrauch und verletzte die mietvertraglichen Pflichten. Die Mieterin hatte dort für eine Aufnahme uriniert. Die absichtliche Verschmutzung war nach Auffassung des Gerichts auch unabhängig vom Zweck der Aufnahme eine gravierende Pflichtverletzung.
Trotzdem hielt das Gericht eine Kündigung ohne vorherige Abmahnung im konkreten Fall für nicht gerechtfertigt. Es berücksichtigte, dass es bei diesem einen Vorfall geblieben war, die Mieter zuvor nach anderen Personen im Treppenhaus geschaut und die Verunreinigung anschließend unverzüglich beseitigt hatten.
Das machte das Verhalten nicht zulässig. Nach der Abwägung des Gerichts musste die Vermieterin den Mietern aber zunächst durch eine Abmahnung die Schwere des Verstoßes vor Augen führen.
Für eine fristlose Kündigung wegen einer mietvertraglichen Pflichtverletzung verlangt § 543 Absatz 3 BGB grundsätzlich eine erfolglose Abmahnung oder eine erfolglos gesetzte angemessene Abhilfefrist. Ausnahmen bestehen beispielsweise, wenn eine Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder besondere Gründe eine sofortige Kündigung rechtfertigen.
Scheiterte auch die ordentliche Kündigung?
Ja. Das Amtsgericht ließ nicht nur die fristlose, sondern auch die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung scheitern. Es sah im konkreten Fall keinen hinreichenden Vertragsverstoß, der die Kündigung ohne vorherige Abmahnung getragen hätte. Die Mieter mussten die Wohnung deshalb aufgrund dieser Kündigungen nicht räumen.
Dabei sind die gesetzlichen Voraussetzungen zu unterscheiden. Eine fristlose Kündigung verlangt einen wichtigen Grund, der die Fortsetzung des Mietverhältnisses selbst bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unzumutbar macht. Eine ordentliche Vermieterkündigung setzt dagegen ein berechtigtes Interesse voraus; dazu kann eine schuldhafte, nicht unerhebliche Vertragsverletzung gehören.
Die ordentliche Kündigung richtet sich nach § 573 BGB. Anders als § 543 Absatz 3 BGB enthält diese Vorschrift keine allgemeine ausdrückliche Abmahnvoraussetzung. Aus dem Lüdinghausener Urteil folgt deshalb nicht, dass vor jeder ordentlichen Kündigung zwingend abgemahnt werden muss.
Warum überzeugten die behaupteten Lärmstörungen das Gericht nicht?
Das Gericht hielt den behaupteten Zusammenhang zwischen Lärm und Videoproduktion für nicht ausreichend belegt. Die Vermieterin hatte vorgetragen, Nachbarn hätten Schreie und lautstarke Auseinandersetzungen gehört. Daraus leitete sie ab, die Geräusche seien bei sexuellen Aktivitäten beziehungsweise den Dreharbeiten entstanden.
Die Mieter erklärten dagegen, es habe sich um einen heftigen Streit zwischen ihnen gehandelt. Auch nach dem Vortrag der Vermieterin hatten die benannten Zeugen einen Streit wahrgenommen. Den darüber hinaus behaupteten Zusammenhang mit den Aufnahmen bewertete das Gericht als Spekulation.
Es vernahm die hierzu benannten Zeugen deshalb nicht. Nach seiner Begründung hätte dies einer unzulässigen Ausforschung gedient: Erst durch die Beweisaufnahme hätte eine konkrete Grundlage für die bislang nur vermutete Verbindung zu den Dreharbeiten gefunden werden sollen.
Das Urteil besagt damit nicht, dass Lärmstörungen bei einer solchen Produktion unerheblich wären. In diesem Verfahren war der behauptete Zusammenhang nicht hinreichend konkret vorgetragen.
Durfte die Vermieterin wegen einer Täuschung anfechten?
Auch die Anfechtung scheiterte. Das Amtsgericht sah weder in den falschen Angaben zum Familienstand noch in der behaupteten unterlassenen Aufklärung über die geplanten Aufnahmen einen durchgreifenden Anfechtungsgrund. Die beiden Vorwürfe prüfte es getrennt.
Die Mieter hatten auf Nachfrage wahrheitswidrig angegeben, bereits verheiratet zu sein. Tatsächlich heirateten sie erst kurz nach Vertragsschluss. Das Gericht hielt die Frage nach dem Familienstand jedoch unter Hinweis auf die Wertungen des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes und den Persönlichkeitsschutz für unzulässig. Nach seiner Bewertung waren die Mieter deshalb nicht zu einer wahrheitsgemäßen Antwort verpflichtet.
Auch über die geplanten Aufnahmen mussten sie nach Auffassung des Gerichts nicht ungefragt aufklären, weil diese Nutzung im Wesentlichen vom vereinbarten Wohnzweck gedeckt war. Ob das Paar die Pläne tatsächlich offengelegt hatte, wie es selbst behauptete, musste für diese Begründung nicht entschieden werden. Dass bereits bei Vertragsschluss ein Dreh mit einer Verschmutzung des Treppenhauses geplant gewesen wäre, war nicht ersichtlich.
Die gesetzliche Grundlage für eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung ist § 123 BGB. Sie eröffnet die Möglichkeit, eine durch arglistige Täuschung herbeigeführte Vertragserklärung anzufechten. Einen solchen durchgreifenden Grund verneinte das Amtsgericht hier.
Welche Rolle spielten die religiösen Vorstellungen der Vermieterin?
Die katholisch geprägten Moralvorstellungen der Vermieterin begründeten nach dem Urteil kein Kündigungsrecht. Sie waren nicht Bestandteil des Mietvertrags geworden. Dasselbe galt für die von ihr angeführten Verpflichtungen aus dem Erbbauvertrag mit der Kirche.
Das Gericht unterschied damit zwischen dem Vertragsverhältnis der Vermieterin zum kirchlichen Erbbaurechtgeber und ihrem Mietvertrag mit dem Paar. Verpflichtungen aus dem ersten Vertrag wurden nicht allein dadurch zu Pflichten der Mieter.
Auch den Vorwurf, aus der Wohnung würden entgeltliche sexuelle Dienstleistungen angeboten, sah das Gericht nicht als belegt an. Der vorgelegte Eintrag in einer Model-Kartei zeigte nach seiner Bewertung lediglich, dass sich die Mieterin um bezahlte Aufträge als Erotikmodel bemühte. Einen Zusammenhang solcher Aufträge mit der Mietwohnung konnte es daraus nicht ableiten.
Was bedeutet das Urteil für vergleichbare Mietkonflikte?
Das Urteil zeigt, dass eine Einnahmen erzielende Tätigkeit in der Wohnung nicht allein wegen ihres Inhalts eine Kündigung rechtfertigt. Das Amtsgericht prüfte vielmehr die vereinbarte Nutzung, die Wahrnehmbarkeit der Tätigkeit, mögliche Auswirkungen auf das Haus und konkrete Pflichtverletzungen. Die einzelnen Vorwürfe hatten dabei unterschiedliche rechtliche Bedeutung.
Wenn Sie wegen einer beruflichen oder geschäftlichen Tätigkeit in Ihrer Wohnung eine Kündigung erhalten, kommt es deshalb auf den genauen Sachverhalt an. Das Lüdinghausener Urteil ersetzt keine Prüfung Ihres Mietvertrags oder der gegen Sie erhobenen Vorwürfe. Eine fristlose Kündigung verlangt nach dem Gesetz eine Abwägung der Umstände und der beiderseitigen Interessen.
Für Vermieter lässt sich aus dem Fall vor allem ableiten, dass konkrete Tatsachen entscheidend sind. Im damaligen Verfahren genügten weder moralische Ablehnung noch Vermutungen über Lärm oder sexuelle Dienstleistungen. Die nachgewiesene Pflichtverletzung im Treppenhaus wiederum reichte dem Gericht ohne vorherige Abmahnung nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses.
FAQ zur fehlgeschlagenen Kündigung der Wohnung
Mussten die Mieter die Anwaltskosten der Vermieterin bezahlen?
Nein. Das Gericht wies auch den Antrag auf Freistellung von außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 958,19 Euro ab. Weil keine Räumungspflicht bestand, befanden sich die Mieter nach seiner Begründung auch nicht mit der Räumung in Verzug.
Wer musste die Kosten des Gerichtsverfahrens tragen?
Nach dem Urteil musste die Vermieterin als unterlegene Klägerin die Kosten des Rechtsstreits tragen. Das Gericht setzte den Streitwert auf 10.680 Euro fest. Dieser Betrag ist nicht mit den tatsächlich anfallenden Prozesskosten gleichzusetzen.
Hat das Gericht die Tätigkeit ausdrücklich als Kunst anerkannt?
Nein. Die Mieter hatten sich zwar darauf berufen, künstlerisch tätig zu sein. Tragend war jedoch die Bewertung, dass die Herstellung und Vermarktung der Clips unter den festgestellten Umständen noch zum Wohngebrauch gehörte. Eine allgemeine Einordnung der Tätigkeit als Kunst nahm das Gericht nicht vor.
War gegen das Urteil eine Berufung möglich?
Die Rechtsbehelfsbelehrung nennt die Berufung zum Landgericht Münster unter den dort aufgeführten Voraussetzungen. Ob eine Partei tatsächlich Berufung eingelegt hat und wie ein mögliches weiteres Verfahren ausging, ergibt sich aus dem vorliegenden Urteil nicht.
Fazit zum Urteil
Mietrechtsexperte Ass. jur. Peter Kosick zieht folgendes Fazit: „Die Vermieterin konnte das Mietverhältnis mit den vorgetragenen Gründen nicht beenden. Die Dreharbeiten in Wohnung und Balkon blieben nach den Feststellungen des Amtsgerichts vom Wohngebrauch gedeckt; wegen des gravierenden einmaligen Vorfalls im Treppenhaus wäre zunächst eine Abmahnung nötig gewesen. Für vergleichbare Fälle zählt daher nicht allein, welche Inhalte produziert werden, sondern welche konkreten Auswirkungen und Vertragsverletzungen sich feststellen lassen.“
Quellen
- Amtsgericht Lüdinghausen, Urteil vom 11. Oktober 2018 – 4 C 76/18: Kündigung wegen pornografischer Videoaufnahmen in einer Mietwohnung
- § 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
- § 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters
- § 123 BGB: Anfechtbarkeit wegen Täuschung oder Drohung
