Wer nach dem Auszug auf die vollständige Rückzahlung seiner Mietkaution wartet, sollte die Kautionsabrechnung genau prüfen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden: Vermieter können unter bestimmten Voraussetzungen auch mit bereits verjährten Schadensersatzforderungen wegen Schäden an der Wohnung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen. Das Urteil vom 10. Juli 2024 stärkt damit die Sicherungsfunktion der Barkaution – es gibt Vermietern aber keinen Freibrief für unbelegte oder überhöhte Forderungen.
Worum es im BGH-Fall ging
Eine ehemalige Mieterin verlangte nach der Wohnungsübergabe die Rückzahlung ihrer Kaution. Sie hatte die Wohnung am 8. November 2019 zurückgegeben; die Barkaution einschließlich Zinsen belief sich auf 785,51 Euro. Der Vermieter rechnete im Mai 2020 mit behaupteten Schäden an der Wohnung in Höhe von 1.175 Euro gegen die Kaution auf. Die Mieterin bestritt die Schäden und berief sich außerdem auf Verjährung.
Der Kern des Streits lag im Zeitpunkt der Abrechnung. Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren grundsätzlich schon sechs Monate nach Rückerhalt der Mietsache. Das ist in § 548 Abs. 1 BGB geregelt. Im konkreten Fall war diese kurze Frist bei der unstreitigen Aufrechnung im Mai 2020 bereits abgelaufen.
Unsere Artikel bevorzugt bei Google anzeigen lassen
Wenn Sie bei Google suchen, sehen Sie oft eine Schlagzeilen-Box. Sie können selbst bestimmen, was dort erscheint: Speichern Sie uns als bevorzugte Quelle und erhalten Sie aktuelle Ratgeber und wichtige Updates zu Themen wie Bürgergeld, Rente und Pflege noch schneller.
👉 Jetzt als bevorzugte Quelle bei Google News speichern (⭐️ klicken)Die Vorinstanzen hatten deshalb noch der Mieterin recht gegeben. Sie argumentierten: Ein Schadensersatzanspruch wegen einer Sachbeschädigung sei zunächst auf Wiederherstellung gerichtet und werde erst durch die Erklärung des Vermieters, Geld statt Wiederherstellung zu verlangen, zu einer Geldforderung. Diese Erklärung sei hier nach Ansicht der Vorinstanzen zu spät erfolgt.
BGH: Die Kaution sichert auch diese Ansprüche
Der BGH hob die Entscheidung auf und verwies den Fall zurück an das Landgericht Nürnberg-Fürth. Nach Auffassung des VIII. Zivilsenats ist eine übliche Barkautionsvereinbarung im Wohnraummietvertrag regelmäßig so zu verstehen, dass der Vermieter sich bei der Kautionsabrechnung durch Aufrechnung wegen möglicher Beschädigungen befriedigen können soll. Das soll nicht allein daran scheitern, dass der Vermieter die Umstellung auf einen Geldersatzanspruch nicht bereits innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist ausdrücklich erklärt hat.
Juristisch knüpft das Urteil an § 215 BGB an. Danach kann trotz Verjährung aufgerechnet werden, wenn die Forderung zu dem Zeitpunkt, zu dem erstmals aufgerechnet werden konnte, noch nicht verjährt war. Für eine Aufrechnung müssen die Ansprüche grundsätzlich gleichartig sein, also typischerweise Geldforderungen gegenüberstehen; dies folgt aus § 387 BGB.
Normalerweise muss der Geschädigte bei einer Sachbeschädigung zunächst die Wiederherstellung verlangen. Er kann aber nach § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB statt der Wiederherstellung den erforderlichen Geldbetrag fordern. Der BGH stellt klar: Bei einer üblichen Wohnraum-Barkaution darf der Vermieter diese Umstellung regelmäßig noch im Zusammenhang mit der Kautionsabrechnung vornehmen. Eine gesonderte, fristgerechte Voraberklärung gegenüber dem Mieter ist nicht zwingend erforderlich.
Die sechs Monate bleiben wichtig
Das Urteil bedeutet nicht, dass die sechsmonatige Verjährungsfrist bedeutungslos geworden wäre. Sie bleibt der gesetzliche Regelfall für Ansprüche des Vermieters wegen Schäden, die bei Rückgabe der Wohnung festgestellt werden. Der BGH hat lediglich entschieden, dass der Vermieter die Verjährung im Verhältnis zur hinterlegten Kaution unter den Voraussetzungen des § 215 BGB nicht zwingend gegen sich gelten lassen muss.
Entscheidend ist zudem: Der Vermieter darf nicht automatisch jede alte Forderung mit der Kaution verrechnen. Die behaupteten Schäden müssen tatsächlich bestehen, rechtlich dem Mieter zuzurechnen sein und der Höhe nach nachvollziehbar sein. Genau darüber musste das Landgericht im entschiedenen Fall noch befinden, weil die Vorinstanzen hierzu keine ausreichenden Feststellungen getroffen hatten.
Für Mieter bleibt daher der Einwand wichtig, dass es sich lediglich um normale Abnutzung handelt. Abgewohnte Wände, altersbedingte Gebrauchsspuren oder übliche Verschleißerscheinungen führen nicht automatisch zu einem Schadensersatzanspruch. Ein Anspruch kommt nur in Betracht, wenn die Mietsache über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus verschlechtert oder beschädigt wurde und der Vermieter dies schlüssig darlegt und gegebenenfalls beweist.
Was Mieter jetzt prüfen sollten
Die Entscheidung kann vor allem dann relevant werden, wenn ein Vermieter die Kaution erst nach mehr als sechs Monaten abrechnet und dabei Schäden anführt. Wer die Abrechnung erhält, sollte nicht vorschnell davon ausgehen, dass jede Forderung allein wegen des Zeitablaufs erledigt ist. Die BGH-Entscheidung betrifft gerade die Konstellation, in der der Vermieter mit einem verjährten Schadensersatzanspruch gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnet.
Prüfen Sie die Kautionsabrechnung insbesondere anhand dieser Fragen:
- Ist klar benannt, welcher konkrete Schaden geltend gemacht wird?
- Gibt es ein Übergabeprotokoll, Fotos, Kostenvoranschläge, Rechnungen oder andere Belege?
- War der behauptete Schaden bei Auszug vorhanden und wurde er dem Mieter zugerechnet?
- Handelt es sich möglicherweise nur um vertragsgemäße Abnutzung?
- Ist der verlangte Betrag plausibel oder wurde der Schaden überhöht angesetzt?
- Wurde nur ein angemessener Teil der Kaution einbehalten?
Ein Beispiel: Zieht ein Mieter aus und hinterlässt eine deutlich beschädigte Innentür, kann der Vermieter grundsätzlich Ersatz verlangen, wenn der Schaden vom Mieter verursacht wurde. Rechnet der Vermieter erst nach Ablauf von sechs Monaten über die Kaution ab, entfällt die Aufrechnung nach dem BGH-Urteil nicht automatisch. Der Vermieter muss aber weiterhin den Schaden, die Verantwortlichkeit des Mieters und die angemessene Höhe des Ersatzes darlegen können.
Kein Freibrief für lange Untätigkeit
Der BGH betont, dass dem Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses grundsätzlich eine angemessene Prüfungs- und Abrechnungsfrist zusteht. Diese Frist ist nicht starr auf sechs Monate begrenzt; ihre Dauer hängt von den Umständen des jeweiligen Falls ab. Die Kaution ist erst zurückzuzahlen, sobald feststeht, dass der Vermieter sie nicht mehr zur Sicherung eigener Ansprüche benötigt.
Das darf jedoch nicht mit einem dauerhaften Einbehalt verwechselt werden. Der Vermieter muss die Kaution abrechnen und darf nur den Teil zurückbehalten, für den noch berechtigte und nachvollziehbar bezifferte Ansprüche bestehen. Besteht nur Streit über einen kleineren Betrag, kann ein Anspruch auf Auszahlung des unstreitigen Kautionsrestes bestehen. Die Entscheidung ändert also die Regeln zur Aufrechnung, nicht aber die Pflicht zu einer ordnungsgemäßen und überprüfbaren Kautionsabrechnung.
FAQ zur Kaution und Verjährung
Kann der Vermieter nach sechs Monaten noch Geld von der Kaution abziehen?
Ja, das kann nach dem BGH-Urteil möglich sein. Hat der Vermieter wegen eines behaupteten Wohnungsschadens eine grundsätzlich bestehende Forderung, kann er unter den Voraussetzungen des § 215 BGB auch dann gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen, wenn der Schadensersatzanspruch inzwischen verjährt ist.
Bedeutet das Urteil, dass Vermieter unbegrenzt Zeit haben?
Nein. Der BGH hat keine unbegrenzte Frist geschaffen. Es bleibt bei der sechsmonatigen Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche des Vermieters nach Rückerhalt der Wohnung. Das Urteil betrifft die besondere Frage, ob ein verjährter Anspruch noch mit der Mietkaution verrechnet werden kann.
Muss ich eine Kautionsabrechnung mit Schadenersatzforderung akzeptieren?
Nein. Sie können die Forderung prüfen und bestreiten. Der Vermieter muss darlegen können, welcher Schaden vorliegt, warum Sie dafür verantwortlich sein sollen und wie sich die geforderte Summe zusammensetzt. Normale Abnutzung ist grundsätzlich kein ersatzfähiger Schaden.
Bekomme ich wenigstens den unstreitigen Teil der Kaution zurück?
Das kann der Fall sein. Besteht ein nachvollziehbarer Anspruch nur in bestimmter Höhe, ist ein darüber hinausgehender Kautionseinbehalt nicht automatisch gerechtfertigt. Mieter sollten daher die Abrechnung schriftlich prüfen lassen oder den unstreitigen Betrag konkret anfordern.
Fazit vom Experten für Mietrecht
Ass. jur. Peter Kosick, Experte für Mietrecht zieht folgendes Fazit: „Das BGH-Urteil VIII ZR 184/23 ist für Mieter wichtig, weil die Sechs-Monats-Frist bei Schäden an der Wohnung nicht mehr automatisch bedeutet, dass die gesamte Kaution auszuzahlen ist. Vermieter können verjährte Forderungen unter Umständen noch mit der Kaution verrechnen, auch wenn sie den Übergang zu Geldersatz nicht rechtzeitig gesondert erklärt hatten.
Gleichzeitig bleibt der Schutz vor unbegründeten Abzügen bestehen: Ein Vermieter braucht weiterhin einen echten, nachweisbaren und der Höhe nach angemessenen Schadensersatzanspruch. Wer eine Kautionsabrechnung erhält, sollte deshalb Fristen, Belege, Schadensbeschreibung und die Abgrenzung zur normalen Abnutzung sorgfältig kontrollieren.“
Quellen
- Bundesgerichtshof: Urteil vom 10. Juli 2024 – VIII ZR 184/23
- § 548 BGB – Verjährung der Ersatzansprüche
- § 215 BGB – Aufrechnung trotz Verjährung
