Eine verspätete Mietzahlung führt nicht automatisch zur fristlosen Kündigung. Kritisch wird es aber, wenn sich ein gesetzlich relevanter Mietrückstand aufbaut – dann kann der Vermieter das Mietverhältnis ohne vorherige Abmahnung beenden. Wer ein Kündigungsschreiben, eine Zahlungsaufforderung oder eine Räumungsklage erhält, sollte deshalb unverzüglich handeln: Denn es gibt Fristen, Hilfen und eine wichtige Möglichkeit, die fristlose Kündigung noch abzuwenden.
Wann darf der Vermieter wegen Mietrückstand fristlos kündigen?
Eine fristlose Kündigung ist bei erheblichem Mietrückstand möglich, nicht schon bei jeder einzelnen verspäteten Zahlung. Nach § 543 BGB liegt ein wichtiger Kündigungsgrund insbesondere vor, wenn Mieter für zwei aufeinanderfolgende Zahlungstermine mit einem erheblichen Teil der Miete im Rückstand sind oder sich über mehr als zwei Termine Rückstände in Höhe von zwei Monatsmieten ansammeln.
Für Wohnraummieter präzisiert § 569 BGB die erste Variante: Bei zwei direkt aufeinanderfolgenden Zahlungsterminen muss der offene Betrag insgesamt mehr als eine Monatsmiete erreichen. Wer beispielsweise im Mai 600 Euro und im Juni nochmals 600 Euro schuldig bleibt, kann bei einer Monatsmiete von 1.000 Euro fristlos kündbar sein, weil der Rückstand dann 1.200 Euro beträgt.
| Situation | Fristlose Kündigung möglich? |
|---|---|
| Die Miete kommt einmal wenige Tage zu spät, wird aber vollständig bezahlt | In der Regel nein |
| In zwei aufeinanderfolgenden Monaten fehlen zusammen mehr als eine Monatsmiete | Ja, grundsätzlich möglich |
| Über mehr als zwei Monate summieren sich Rückstände auf zwei volle Monatsmieten | Ja, grundsätzlich möglich |
| Die Mietschulden werden vor Zugang der Kündigung vollständig bezahlt | Nein, die Kündigung ist wegen dieses Rückstands ausgeschlossen |
Wichtig ist die Unterscheidung zwischen einer bloßen Verspätung und einem tatsächlichen Zahlungsrückstand. Auch wer die Miete regelmäßig erst nach dem vereinbarten Zahlungstermin überweist, sollte das Problem ernst nehmen. Wiederholte unpünktliche Zahlungen können nach Abmahnung ebenfalls kündigungsrechtlich relevant werden, auch wenn die strengeren Schwellen für eine fristlose Kündigung wegen Mietschulden noch nicht erreicht sind.
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Muss der Vermieter vorher abmahnen?
Bei einem qualifizierten Mietrückstand muss der Vermieter vor einer fristlosen Kündigung grundsätzlich keine Abmahnung schicken. Das Gesetz nimmt Zahlungsverzug in der genannten Höhe ausdrücklich von der sonst üblichen Pflicht aus, zunächst eine Frist zur Abhilfe zu setzen oder abzumahnen. Deshalb kann ein Kündigungsschreiben unerwartet kommen, obwohl zuvor keine letzte Zahlungsaufforderung eingegangen ist.
Das bedeutet allerdings nicht, dass jede Kündigung wirksam ist. Der Vermieter muss die Rückstände korrekt berechnen und die Kündigung schriftlich erklären. Mieter sollten deshalb prüfen lassen, ob die behaupteten Mietschulden tatsächlich bestehen, ob eigene Zahlungen richtig berücksichtigt wurden und ob möglicherweise eine Aufrechnung – etwa wegen einer unstreitigen Gegenforderung – möglich ist.
Besonders wichtig: Mietminderung und eigenmächtige Kürzungen bergen Risiken. Wer wegen eines Mangels weniger Miete zahlt, sollte die Höhe der Minderung juristisch belastbar begründen können. Ist die Minderung zu hoch angesetzt, kann genau daraus ein kündigungsrelevanter Zahlungsrückstand entstehen.
Reicht ein rechtzeitig gestellter Sozialleistungsantrag aus?
Nein, ein rechtzeitig gestellter Antrag auf Sozialleistungen schützt für sich allein nicht vor einer fristlosen Kündigung. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Zahlungsverzug auch dann eintreten kann, wenn Mieter zur Zahlung auf Sozialleistungen angewiesen sind und diese rechtzeitig beantragt haben. Entscheidend ist zunächst, ob die Miete beim Vermieter eingegangen ist. (Urteil unten in den Quellen mit aktuellem Link.)
Das kann Betroffene hart treffen: Die Leistung ist beantragt, der Bescheid fehlt noch oder die Auszahlung verzögert sich – trotzdem wächst der Mietrückstand weiter. Daher sollten Mieter nicht nur den Antrag stellen, sondern Vermieter unverzüglich schriftlich informieren, Nachweise sichern und bei drohendem Wohnungsverlust zusätzlich die Übernahme von Mietschulden beantragen.
Bei Bürgergeld kann das Jobcenter Mietschulden nach § 22 Abs. 8 SGB II übernehmen, wenn dies zur Sicherung der Unterkunft gerechtfertigt ist. Droht sonst Wohnungslosigkeit, sollen Schulden übernommen werden, wenn die Übernahme gerechtfertigt und notwendig ist; Geldleistungen sollen in der Regel als Darlehen gewährt werden.
Kann eine Nachzahlung die fristlose Kündigung noch retten?
Ja, eine vollständige Nachzahlung kann die fristlose Kündigung wegen Mietrückständen unwirksam machen. Die sogenannte Schonfristzahlung greift, wenn der Vermieter spätestens innerhalb von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs vollständig befriedigt wird. Praktisch beginnt die Frist regelmäßig mit der Zustellung der Räumungsklage – nicht bereits mit Zugang der Kündigung.
In derselben Frist kann auch eine öffentliche Stelle, etwa Jobcenter oder Sozialamt, verbindlich erklären, die fälligen Beträge zu übernehmen. Ein bloßer Antrag reicht dafür nicht. Mieter sollten deshalb sofort nach Zugang einer Kündigung oder Räumungsklage schriftlich tätig werden, die Dringlichkeit deutlich machen und sich den Eingang ihres Antrags bestätigen lassen.
Die Schonfristzahlung ist aber kein unbegrenztes Sicherheitsnetz. Sie ist ausgeschlossen, wenn in den letzten zwei Jahren bereits einmal eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs durch eine Schonfristzahlung unwirksam geworden ist. Wer die Wohnung retten möchte, sollte sich daher nicht auf spätere Nachzahlungen verlassen, sondern bei den ersten offenen Mieten reagieren.
Bleibt eine ordentliche Kündigung trotz Nachzahlung wirksam?
Ja, das ist derzeit eines der größten Risiken bei Mietschulden. Die gesetzliche Schonfristzahlung heilt nach geltendem Recht grundsätzlich nur die fristlose Kündigung – nicht automatisch eine gleichzeitig erklärte ordentliche Kündigung. Der Bundesgerichtshof hält an dieser Trennung fest: Wird im Kündigungsschreiben zusätzlich hilfsweise ordentlich gekündigt, kann das Mietverhältnis trotz vollständiger Nachzahlung weiter enden.
Für Mieter bedeutet das: Eine Überweisung der Rückstände kann zwar die sofortige Vertragsbeendigung verhindern, aber nicht in jedem Fall den Verlust der Wohnung. Gerade bei einem Schreiben mit den Worten „fristlos, hilfsweise ordentlich“ ist eine schnelle Beratung bei einem Mieterverein, einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt für Mietrecht oder einer kommunalen Fachstelle besonders wichtig.
Politisch wird über eine Reform diskutiert, nach der eine rechtzeitige vollständige Zahlung künftig auch eine ordentliche Kündigung wegen derselben Mietschulden unwirksam machen könnte. Nach den vorliegenden Informationen handelt es sich dabei jedoch noch nicht um geltendes Recht. Bis zu einer gesetzlichen Änderung bleibt die gegenwärtige Rechtslage maßgeblich.
Was sollten Sie nach einer Kündigung sofort tun?
Wer eine fristlose Kündigung erhält, sollte nicht abwarten. Entscheidend sind die genaue Rückstandshöhe, die Art der Kündigung, der Zugang einer möglichen Räumungsklage und die Frage, ob eine vollständige Zahlung oder eine verbindliche Kostenübernahme noch erreichbar ist.
- Prüfen Sie den Mietrückstand anhand von Kontoauszügen, Mietvertrag und dem Kündigungsschreiben.
- Zahlen Sie offene Beträge, soweit möglich, nur nachvollziehbar – etwa per Überweisung mit eindeutigem Verwendungszweck.
- Beantragen Sie bei Bürgergeld oder Sozialhilfe unverzüglich die Übernahme der Mietschulden und reichen Sie Kündigung, Mietkontoauszug sowie Einkommens- und Leistungsnachweise ein.
- Teilen Sie dem Vermieter schriftlich mit, wenn eine Zahlung oder behördliche Kostenübernahme konkret bevorsteht.
- Reagieren Sie auf eine Räumungsklage fristgerecht; ignorieren Sie gerichtliche Post niemals.
- Lassen Sie zusätzlich prüfen, ob neben der fristlosen Kündigung eine ordentliche Kündigung erklärt wurde.
Kommunale Stellen verlangen für die Prüfung häufig den Mietvertrag, das Kündigungsschreiben oder die Räumungsklage, eine aktuelle Forderungsaufstellung des Vermieters sowie Einkommens- und Kontoauszüge. Die Hilfe wird regelmäßig als Darlehen erbracht und hängt vom Einzelfall ab, vor allem davon, ob die Wohnung dauerhaft gesichert werden kann.
FAQ zur fristlosen Kündigung der Wohnung bei Zahlungsverzug mit Miete
Reicht eine einmal verspätete Mietzahlung für eine fristlose Kündigung?
Nein, eine einmal verspätet gezahlte und vollständig ausgeglichene Monatsmiete reicht normalerweise nicht für eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstands. Die gesetzlichen Schwellen liegen deutlich höher: Bei zwei aufeinanderfolgenden Terminen muss der Rückstand insgesamt mehr als eine Monatsmiete betragen oder über einen längeren Zeitraum zwei Monatsmieten erreichen.
Darf der Vermieter ohne Mahnung fristlos kündigen?
Ja, bei einem Mietrückstand in der gesetzlichen Kündigungshöhe darf der Vermieter in der Regel ohne vorherige Abmahnung fristlos kündigen. Deshalb sollten Mieter offene Beträge nicht allein deshalb für ungefährlich halten, weil zuvor keine Mahnung oder letzte Zahlungsfrist eingegangen ist.
Bis wann kann ich die Mietschulden nach einer Räumungsklage bezahlen?
Die fristlose Kündigung kann unwirksam werden, wenn sämtliche Rückstände spätestens innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage vollständig ausgeglichen sind. Die Frist beginnt nicht mit dem Kündigungsschreiben, sondern regelmäßig erst mit der gerichtlichen Zustellung der Räumungsklage.
Kann das Jobcenter Mietschulden übernehmen?
Ja, bei laufendem Bürgergeld kann das Jobcenter Mietschulden zur Sicherung der Unterkunft übernehmen. Wenn ohne Hilfe Wohnungslosigkeit droht und die Übernahme gerechtfertigt sowie notwendig ist, sollen die Schulden übernommen werden; die Leistung wird üblicherweise als Darlehen gewährt.
Fazit: Fristlose Kündigung durch Vermieter wenn Miete zu spät ist?
Nicht jede verspätete Miete kostet sofort die Wohnung. Sobald sich Rückstände über die gesetzlichen Grenzen hinaus aufbauen, kann aber eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung folgen. Eine vollständige Nachzahlung oder verbindliche Kostenübernahme kann die fristlose Kündigung noch heilen – doch bei einer zusätzlichen ordentlichen Kündigung bleibt das Risiko eines Wohnungsverlusts nach derzeitiger Rechtslage bestehen.
Quellen
- § 543 BGB – fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
- § 569 BGB – Sonderregelungen für Wohnraum
- Bundesgerichtshof: Zahlungsverzug trotz rechtzeitig beantragter Sozialleistungen
- § 22 SGB II – Bedarfe für Unterkunft und Heizung
