Die Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung liegt im Schnitt inzwischen bei über 900 Euro. Gleichzeitig steckt die angekündigte Mietrechtsreform seit Juli im Bundestag fest. Für Haushalte mit knappem Budget trifft im Herbst vieles zusammen: die Heizsaison, laufende Mieterhöhungen und strengere Jobcenter-Grenzen. Wie stark Wohnkosten Armut verursachen, zeigt der Wohnarmut-Bericht des Paritätischen Gesamtverbands.
Die Bundesregierung hatte im Frühjahr die größte Reform des Mietrechts seit Jahren angekündigt. Mieter sollten besser vor ausufernden Indexmieten, überteuerten möblierten Wohnungen und dem Verlust der Wohnung nach einem Zahlungsrückstand geschützt werden. Ein halbes Jahr später gilt davon noch nichts. Es gilt weiterhin uneingeschränkt das bisherige Recht, und das hat konkrete finanzielle Folgen.
Mietrechtsreform steckt im Rechtsausschuss fest
Das Bundeskabinett hat den Gesetzentwurf von Justizministerin Stefanie Hubig (SPD) am 29. April 2026 beschlossen. Anfang Juli ging er offiziell an den Bundestag, am 9. Juli fand die erste Lesung statt. Seitdem berät der federführende Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz über den Entwurf. Das ursprüngliche Ziel, das Gesetz noch vor der Sommerpause in Kraft zu setzen, wurde verfehlt.
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Bürger & Geld auf Google News folgenOffen sind weiterhin die zweite und dritte Lesung, möglicherweise eine öffentliche Anhörung und je nach Ausgestaltung ein weiterer Durchgang im Bundesrat. Ein verbindliches Datum für das Inkrafttreten gibt es nicht. Beobachter halten den Winter 2026 für möglich, andere rechnen erst mit 2027. Aus der Unionsfraktion kommen vor allem Änderungswünsche zur geplanten Ausweitung der Schonfrist. Eigentümerverbände wie Haus & Grund lehnen genau diesen Punkt entschieden ab.
Nach den Plänen der Bundesregierung zum besseren Schutz im Mietrecht soll der Möblierungszuschlag künftig gesondert ausgewiesen werden. Bei einer vollmöblierten Wohnung sollen höchstens zehn Prozent der Nettokaltmiete als angemessen gelten. Kurzzeitmietverträge sollen auf sechs Monate begrenzt werden. Nur für diesen Zeitraum soll die Mietpreisbremse nicht greifen.
Indexmiete: Was der geplante Deckel konkret bedeuten würde
Bei einer Indexmiete folgt die Kaltmiete dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Nach der Inflationswelle ab 2022 sind viele dieser Verträge für Mieter teuer geworden. Der Hubig-Entwurf sah zunächst eine feste Obergrenze von 3,5 Prozent pro Jahr vor. Diese Grenze wurde im Kabinettsentwurf durch ein anderes Modell ersetzt. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt soll der Teil der Teuerung, der über drei Prozent liegt, nur noch zur Hälfte weitergegeben werden dürfen.
Eine Beispielrechnung zeigt den Unterschied. Bei einer Kaltmiete von 780 Euro und einer Inflation von 4,4 Prozent darf die Miete nach heutigem Recht um 34,32 Euro im Monat steigen. Nach dem Entwurf wären es nur 3,7 Prozent, also 28,86 Euro. Im Jahr summiert sich das auf rund 65 Euro weniger Belastung, bei höherer Inflation deutlich mehr. Der Deckel soll allerdings nur für Erhöhungserklärungen gelten, die nach Inkrafttreten zugehen, und nur dort, wo das jeweilige Bundesland einen angespannten Markt festgelegt hat. In entspannten Regionen bliebe die Indexmiete unbegrenzt.
Schonfrist: Die Lücke bei der ordentlichen Kündigung
Politisch am umstrittensten ist die sogenannte Schonfristzahlung. Nach § 569 BGB kann ein Mieter eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam machen, wenn der gesamte Rückstand spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage beglichen wird. Häufig übernimmt das Jobcenter oder das Sozialamt diese Zahlung. Das ist allerdings nur einmal innerhalb von zwei Jahren möglich.
In der Praxis verlieren Mieter ihre Wohnung trotzdem. Vermieter sprechen neben der fristlosen fast immer auch eine ordentliche Kündigung aus. Die nachträgliche Zahlung wirkt sich nach ständiger Rechtsprechung nicht auf die ordentliche Kündigung aus. Der Bundesgerichtshof hat das zuletzt deutlich bestätigt (BGH, Urteil vom 19.09.2018, VIII ZR 231/17). Die Reform soll diese Lücke schließen und die Schonfrist auf ordentliche Kündigungen ausdehnen. Bis zur Verabschiedung bleibt es bei der alten Rechtslage. Für Haushalte mit Mietschulden kann das den Verlust der Wohnung bedeuten, auch wenn der Rückstand vollständig ausgeglichen wird.
Was bereits heute gilt
Viele Schutzrechte für Mieter gelten auch ohne die Reform. Die Mietpreisbremse wurde bereits 2025 in einem eigenen Gesetz bis Ende 2029 verlängert.
| Regelung | Aktuelle Rechtslage | Geplante Änderung (Mietrecht II) |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse | Neuvermietung höchstens 10 % über ortsüblicher Vergleichsmiete, gilt bis 31.12.2029 | Kurzzeitverträge künftig nur bis 6 Monate ausgenommen |
| Kappungsgrenze | Höchstens 20 % in drei Jahren, in angespannten Märkten 15 % | keine |
| Indexmiete | Steigt voll mit dem Verbraucherpreisindex | Teuerung über 3 % nur zur Hälfte, in angespannten Märkten |
| Möblierungszuschlag | Keine gesetzliche Obergrenze | Gesonderter Ausweis, bei Vollmöblierung max. 10 % der Nettokaltmiete |
| Schonfristzahlung | Heilt nur die fristlose Kündigung | Soll auch die ordentliche Kündigung erfassen |
| Nebenkostenabrechnung | Muss spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen, Einwände binnen 12 Monaten nach Zugang | keine |
Die Fristen bei der Betriebskostenabrechnung haben gerade jetzt Bedeutung. Für das Abrechnungsjahr 2025 läuft die Frist für Vermieter bei kalenderjährlicher Abrechnung am 31. Dezember 2026 ab. Eine später eingehende Nachforderung ist in der Regel ausgeschlossen, sofern der Vermieter die Verspätung zu vertreten hat. Auch bei Wohnungsmängeln greift das bestehende Recht. Die Miete ist nach § 536 BGB automatisch gemindert, solange ein erheblicher Mangel besteht. Bei einer zu klein angegebenen Wohnfläche setzt der BGH die Schwelle zur Erheblichkeit weiterhin bei mehr als zehn Prozent Abweichung an (BGH, Urteil vom 24.03.2004, VIII ZR 295/03).
Wohnkosten in der Grundsicherung: Seit Juli gilt ein Deckel
Für Leistungsbeziehende kommt eine weitere Ebene hinzu. Mit der Umstellung vom Bürgergeld auf das Grundsicherungsgeld zum 1. Juli 2026 wurde die Karenzzeit bei den Kosten der Unterkunft eingeschränkt. Früher übernahm das Jobcenter im ersten Jahr des Leistungsbezugs grundsätzlich die tatsächliche Miete. Jetzt gilt schon in dieser Zeit eine Obergrenze beim Eineinhalbfachen der örtlichen Angemessenheitsgrenze. Die Angemessenheit wird außerdem bei jedem Weiterbewilligungsantrag erneut geprüft.
Ein Beispiel: Liegt die kommunale Grenze für einen Ein-Personen-Haushalt bei 540 Euro, erkennt das Jobcenter in der Karenzzeit höchstens 810 Euro an. Kostet die Wohnung 890 Euro, bleiben monatlich 80 Euro ungedeckt, die aus dem Regelsatz bezahlt werden müssen. Nach Ablauf der Karenzzeit gilt nur noch die reguläre Grenze. Für Härtefälle, besonders für Familien mit Kindern, sind Ausnahmen vorgesehen. Für Leistungsbeziehende hängen Miet- und Sozialrecht damit enger zusammen als bisher. Ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse oder eine überhöhte Indexmiete belastet auch die Jobcenter-Kasse. Rückforderungsansprüche wegen überzahlter Miete gehen für Zeiten des Leistungsbezugs auf den Träger über.
Häufige Fragen zu Wohnkosten und Mieterrechten
Gilt der Deckel für Indexmieten schon?
Nein. Der Gesetzentwurf wird noch im Rechtsausschuss des Bundestags beraten. Bis zum Inkrafttreten dürfen Indexmieten weiterhin im vollen Umfang der Inflation steigen. Der Deckel soll nur für Erhöhungserklärungen gelten, die nach dem Stichtag zugehen, und nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt.
Schützt eine Nachzahlung der Mietschulden vor dem Verlust der Wohnung?
Nach aktueller Rechtslage nur teilweise. Wer den Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage vollständig begleicht, macht die fristlose Kündigung unwirksam. Eine parallel ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt jedoch bestehen. Das soll sich erst mit der Mietrechtsreform ändern.
Bis wann muss die Nebenkostenabrechnung für 2025 vorliegen?
Bei einem Abrechnungszeitraum von Januar bis Dezember 2025 muss die Abrechnung spätestens am 31. Dezember 2026 beim Mieter eingehen. Kommt sie später, sind Nachforderungen in der Regel ausgeschlossen, Guthaben müssen trotzdem ausgezahlt werden. Einwände gegen die Abrechnung sind bis zwölf Monate nach Zugang möglich.
Übernimmt das Jobcenter eine Mieterhöhung automatisch?
Nicht zwingend. Eine Mieterhöhung wird nur anerkannt, soweit die Unterkunftskosten danach innerhalb der örtlichen Angemessenheitsgrenze liegen, in der Karenzzeit innerhalb des 1,5-fachen Deckels. Liegt die neue Miete darüber, kann das Jobcenter zur Kostensenkung auffordern. Nach Ablauf der Frist wird dann nur noch der angemessene Betrag übernommen.
Einschätzung der Redaktion
Die Mietrechtsreform ist kein großer Wurf, aber sie schließt Lücken, die seit Jahren bekannt sind. Das gilt besonders für die Schonfrist. Es lässt sich kaum erklären, dass ein Mieter seine Schulden vollständig begleicht und die Wohnung trotzdem verliert, weil der Vermieter vorsorglich zweimal gekündigt hat. Dass ausgerechnet dieser Punkt jetzt im Ausschuss wieder aufgeschnürt werden soll, ist ein falsches Signal. Hinzu kommt eine Schieflage: Der Deckel bei den Unterkunftskosten in der Grundsicherung gilt seit Juli ohne Übergang, der Schutz vor überhöhten Mieten wartet weiter auf seine Verabschiedung. Wer von Leistungsbeziehenden verlangt, Wohnkosten zu senken, muss ihnen zumindest einen Markt mit verlässlichen Regeln bieten. Der Bundestag sollte die Reform deshalb noch in diesem Jahr abschließen, und zwar ohne die Schonfrist zu verwässern.
Quellenangaben
- Bundesregierung: Im Kabinett – Besserer Schutz für Mieterinnen und Mieter
- Deubner Recht: Mietrechtsreform 2026 (Mietrecht II), Stand des Verfahrens
- Der Paritätische: Mieten fressen Einkommen – Bericht zu Wohnarmut
