Abfindungen für einen Auszug zum Stichtag sind in Mietaufhebungsverträgen verbreitet. Für Mieterinnen und Mieter geht es dabei oft um Geld, das Umzug und Neustart finanziert. Eine Frankfurterin sollte 40.000 Euro erhalten. Die Vermieter verweigerten die Zahlung wegen einer angeblich verspäteten Schlüsselübergabe. Der Bundesgerichtshof hat das abweisende Urteil nun aufgehoben.
Schlüsselübergabe per Briefkasten kann die Frist wahren
Mit Urteil vom 9. September 2026 (Az. VIII ZR 127/25) hat der VIII. Zivilsenat die Klageabweisung durch das Landgericht Frankfurt am Main aufgehoben und den Fall zurückverwiesen. Nach Auffassung der Karlsruher Richter gilt eine Wohnung mit dem Einwurf der Schlüssel als zurückgegeben, wenn die Mieterseite den Einwurf vorher angekündigt und der Vermieter nicht widersprochen hat. Ob jemand den Umschlag noch am selben Abend findet, spielt dann keine Rolle.
Eine allgemeine Freigabe für jeden Schlüsseleinwurf enthält das Urteil aber nicht. Ob ein Vermieter von einem unangekündigten Einwurf wissen muss, damit die Rückgabe wirksam ist, hat der Senat ausdrücklich offengelassen. Gerichte und Fachliteratur beantworten diese Frage seit Jahren unterschiedlich.
Ein Auszugsvertrag mit Frist bis 12 Uhr
Den Mietaufhebungsvertrag hatte die Mieterin im April 2021 unterschrieben. Das Mietverhältnis sollte am 31. März 2022 um 12 Uhr enden. Für Räumung und Herausgabe bis zu diesem Tag waren 40.000 Euro vereinbart, darin enthalten ein Zuschuss zu den Umzugskosten und ein Ausgleich für Einbauten. Kam die Wohnung später zurück, sollte der gesamte Betrag entfallen. Ein Verwandter, der im selben Haus wohnte, hatte einen gleich aufgebauten Vertrag über 41.400 Euro. Er kümmerte sich auch um die Rückgabe ihrer Wohnung.
Ihre Meinung ist gefragt:
Halten Sie es für richtig, dass ein abgesprochener Schlüsseleinwurf am späten Abend als fristgerechte Rückgabe der Wohnung gilt?
Warum sollte ich das tun? (Hier klicken)
Wenn Sie bei Google suchen, sehen Sie oft eine Schlagzeilen-Box. Sie können selbst bestimmen, was dort erscheint: Speichern Sie uns, das Nachrichtenmagazin Bürger & Geld, als bevorzugte Quelle, und erhalten Sie aktuelle, rechtliche fundierte Ratgeber-Artikel und wichtige Updates durch unsere Experten zu Themen wie Rente, Pflege, Grundsicherung, Schwerbehinderung noch schneller.
Für soziales Leben e. V. : gemeinnützig, unabhängig, sozial!
Am Stichtag wurde es knapp. Zunächst war telefonisch eine Übergabe bis 16.30 Uhr möglich. Einen Termin gegen 20 oder 21 Uhr lehnte die zuständige Mitarbeiterin ab und legte die Abnahme auf den Morgen des 1. April. An diesem Tag nahm sie beide Wohnungen ab.
Nach Darstellung der Mieterseite lagen die Schlüssel da schon im Briefkasten der geschlossenen Geschäftsräume. Eingeworfen worden seien sie am 31. März vor Mitternacht, angekündigt bei der Mitarbeiterin. Außerdem habe diese mündlich zugesagt, dass eine Rückgabe am 1. April die Abfindung nicht gefährde. Festgestellt ist beides bisher nicht. Der BGH hat diese Angaben für seine rechtliche Prüfung unterstellt.
Rückgabe der Mietwohnung: Räumung und Besitz gehören zusammen
Nach § 546 Absatz 1 BGB muss der Mieter die Mietsache nach dem Ende des Mietverhältnisses zurückgeben. Die Rechtsprechung versteht darunter zweierlei. Die Räume müssen leer sein, und der Vermieter muss wieder die tatsächliche Gewalt über sie bekommen. Wer auszieht und die Schlüssel behält, hat die Wohnung damit ebenso wenig zurückgegeben wie jemand, der die Schlüssel abliefert und Möbel stehen lässt.
Das Landgericht hatte eine rechtzeitige Rückgabe verneint, weil die Vermieter am Abend des 31. März vom Einwurf nichts wussten. Für einen abgesprochenen Einwurf hält der BGH das für falsch. Wer eine Mitarbeiterin vorab informiert und keinen Widerspruch hört, darf das als Einverständnis verstehen. Die Schlüssel mussten also nicht vor Mitternacht aus dem Briefkasten geholt werden.
Schon in einem Verfahren vom 29. Januar 2025 (Az. XII ZR 96/23) hatte der BGH mit Schlüsseln im Briefkasten eines Vermieters zu tun. Auch dort blieb offen, ob der Vermieter vom Einwurf wissen muss.
Mündliche Zusage trotz Schriftformklausel möglich
Der zweite Fehler des Landgerichts betrifft die angebliche telefonische Zusage. Die Verträge verlangten für Änderungen die Schriftform, das Landgericht hielt eine mündliche Absprache deshalb für unwirksam. Der BGH sieht das anders. Eine einfache Schriftformklausel können die Vertragsparteien stillschweigend aufheben, wenn beide eine mündliche Änderung gelten lassen wollen. An die Klausel denken müssen sie dabei nicht. Strenger fällt die Prüfung bei einer individuell ausgehandelten doppelten Schriftformklausel aus, die auch ihre eigene Aufhebung an die Schriftform bindet.
Erledigt ist die Frage damit noch nicht. Geklärt werden muss auch, ob die Vermieter eine Zusage ihrer Mitarbeiterin gegen sich gelten lassen müssen.
Was ein halber Tag Verspätung finanziell bedeutet
Ohne Abfindungsklausel wären die Folgen einer Rückgabe am Folgetag überschaubar. Nach § 546a BGB kann der Vermieter für die Zeit der Vorenthaltung eine Entschädigung in Höhe der vereinbarten oder der ortsüblichen Miete verlangen. Weitere Schäden kann er zusätzlich geltend machen. Bei einer angenommenen Monatsmiete von 1.350 Euro entspricht ein Tag rechnerisch 45 Euro (1.350 Euro geteilt durch 30 Tage). Im Frankfurter Fall standen dagegen 40.000 Euro auf dem Spiel, beim Verwandten weitere 41.400 Euro. Zusammen ging es um 81.400 Euro.
Verfahrensstand im Abfindungsstreit
Stand: 8. November 2026
| Instanz | Entscheidung |
|---|---|
| Amtsgericht | gab der Mieterin nach Beweisaufnahme recht |
| Landgericht Frankfurt am Main | wies die Zahlungsklage ab |
| Bundesgerichtshof, 9. September 2026, VIII ZR 127/25 | hob das Berufungsurteil auf und verwies zurück |
| Landgericht Frankfurt am Main, andere Kammer | neue Verhandlung, Ausgang offen |
Die neue Kammer muss klären, wann genau die Schlüssel im Briefkasten lagen, ob der Einwurf abgesprochen war und ob es die Zusage für den 1. April gab. Ob die Mieterin das Geld bekommt, hängt am Ergebnis dieser Beweisaufnahme.
Häufige Fragen zur Schlüsselübergabe beim Auszug
Reicht der Einwurf der Wohnungsschlüssel in den Briefkasten des Vermieters?
Nach dem BGH-Urteil vom 9. September 2026 genügt das jedenfalls dann, wenn der Einwurf vorher angekündigt wurde und der Vermieter nicht widersprochen hat. Die Wohnung muss außerdem geräumt sein. Ob ein unangekündigter Einwurf ausreicht, hat der BGH offengelassen.
Wie viel kann ein Vermieter bei verspäteter Rückgabe der Wohnung verlangen?
Für die Zeit der Vorenthaltung steht ihm nach § 546a BGB eine Entschädigung in Höhe der vereinbarten oder der ortsüblichen Miete zu. Einen weiteren Schaden kann er zusätzlich geltend machen. Deutlich teurer wird es, wenn ein Mietaufhebungsvertrag bei Verspätung den Wegfall einer Abfindung vorsieht.
Gilt eine mündliche Absprache, wenn der Mietvertrag Schriftform verlangt?
Bei einer einfachen Schriftformklausel kann sie gelten, sofern beide Seiten die mündliche Änderung übereinstimmend wollen. Die Klausel wird dann stillschweigend aufgehoben. Bei einer doppelten Schriftformklausel gelten strengere Maßstäbe. Im Streitfall muss in der Regel derjenige die Absprache beweisen, der sich auf sie beruft.
Wann wird über die 40.000 Euro endgültig entschieden?
Ein Termin für die neue Verhandlung ist nicht bekannt (Stand: 8. November 2026). Der BGH hat den Fall an eine andere Kammer des Landgerichts Frankfurt am Main zurückverwiesen. Dort werden der Zeitpunkt des Einwurfs und die behaupteten Absprachen geprüft.
Einschätzung der Redaktion
Das Urteil korrigiert eine lebensferne Sicht. Wer die Rückgabe ankündigt und keinen Widerspruch bekommt, kann kaum mehr tun, als die Schlüssel einzuwerfen. Dass 40.000 Euro daran scheitern sollen, dass abends niemand im Büro den Briefkasten leert, wäre schwer vermittelbar gewesen. Der Fall zeigt aber auch, wie riskant Alles-oder-nichts-Klauseln für Mieter sind. Wenige Stunden Verzögerung können den ganzen Betrag kosten, während der Vermieter für dieselbe Zeit sonst eine anteilige Miete verlangen könnte. Abfindungsvereinbarungen sollten deshalb regeln, auf welchem Weg die Schlüssel zurückgegeben werden dürfen und was bei einer Terminverschiebung gilt. Telefonische Zusagen helfen im Streit wenig.
Quellenangaben
- AnwaltOnline: Rückgabe der Mietsache durch Schlüsseleinwurf, BGH VIII ZR 127/25
- Gesetze im Internet: § 546 BGB, Rückgabepflicht des Mieters
- Gesetze im Internet: § 546a BGB, Entschädigung bei verspäteter Rückgabe
