In deutschen Großstädten geben Studierende inzwischen rund die Hälfte ihres Einkommens allein für die Miete aus, wie Zahlen des Statistischen Bundesamts zeigen. Während die Bundesregierung mit einer Mietrechtsreform gegensteuern will, wächst der Widerstand der Vermieterseite – ausgerechnet gegen die Punkte, die Mieter besonders entlasten sollen.
Worum es bei der Reform geht
Der Gesetzentwurf, intern als „Mietrecht II“ bezeichnet, ist die umfangreichste Änderung des Wohnraummietrechts seit Einführung der Mietpreisbremse 2015. Das Bundeskabinett hatte den Entwurf am 29. April 2026 beschlossen, seit dem 9. Juli 2026 berät der Bundestag darüber – inzwischen in den zuständigen Fachausschüssen. Im Mittelpunkt stehen drei Themen: die Indexmiete, das möblierte Wohnen und Kurzzeitmietverträge.
Bei der Indexmiete koppeln Vermieter die Kaltmiete direkt an den Verbraucherpreisindex, den das Statistische Bundesamt monatlich ermittelt. Steigt die Inflation, darf bislang auch die Miete im gleichen Verhältnis steigen – ungedeckelt. Die Reform soll das ändern: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt sollen jährliche Indexsteigerungen oberhalb von drei Prozent künftig nur noch zur Hälfte an die Mieter weitergegeben werden dürfen, wie die Bundesregierung mitteilt.
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Bürger & Geld auf Google News folgenAuch beim möblierten Wohnen soll sich einiges ändern. Bislang müssen Vermieter den Aufschlag für vorhandene Möbel im Mietvertrag nicht ausweisen – Mieter können ihn lediglich erfragen. Künftig soll eine gesetzliche Berechnungsmethode gelten: Für vollmöblierte Wohnungen wäre pauschal ein Zuschlag von zehn Prozent der Nettokaltmiete zulässig. Bei Kurzzeitmietverträgen, die bislang oft genutzt wurden, um Mieterschutzrechte zu umgehen, soll künftig grundsätzlich eine Höchstdauer von sechs Monaten gelten, in Ausnahmefällen acht Monate.
Wie sich die Zahlen entwickeln
Wie relevant das Thema Indexmiete inzwischen ist, zeigt eine Auswertung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW): In den sieben bevölkerungsreichsten deutschen Städten liegt der Anteil der Indexmietverträge demnach bei 5,5 Prozent. Bei Wohnungen, deren Mietverhältnis noch keine sechs Jahre alt ist, hat bereits mehr als jeder vierte Mieter – 27,5 Prozent – einen Indexmietvertrag abgeschlossen. Die Vertragsform gewinnt also gerade bei Neuvermietungen deutlich an Bedeutung.
Ein Rechenbeispiel verdeutlicht, was die geplante Deckelung praktisch bedeuten würde: Bei einer Kaltmiete von 950 Euro und einem Indexanstieg von sechs Prozent könnte der Vermieter nach aktueller Rechtslage die volle Erhöhung von 57 Euro verlangen. Nach der geplanten Neuregelung wäre nur der Anteil bis drei Prozent (28,50 Euro) voll anrechenbar, der darüberliegende Teil nur zur Hälfte – macht in Summe rund 42,75 Euro statt 57 Euro monatlicher Mehrkosten.
| Regelung | Bisher | Geplant ab Inkrafttreten |
|---|---|---|
| Indexmieterhöhung über 3 % | vollständig anrechenbar | nur zur Hälfte anrechenbar (in angespannten Märkten) |
| Möblierungszuschlag | keine Offenlegungspflicht, kein fester Höchstwert | Offenlegungspflicht, Pauschale von 10 % der Nettokaltmiete |
| Kurzzeitmiete | zeitlich unklar begrenzt | grundsätzlich max. 6 Monate, Ausnahme 8 Monate |
Vermieter-Verband: „Prinzip der Wertsicherung durchbrochen“
Nicht alle sehen die Pläne positiv. Torsten Flomm, Hamburger Rechtsanwalt und Vorsitzender von Haus & Grund Hamburg, kritisiert vor allem die geplante Indexmiete-Deckelung scharf. Aus seiner Sicht löst die geplante Kappungsgrenze die Mietentwicklung vom eigentlichen Sinn der Indexmiete – der Wertsicherung – ab. Auch von der Neuregelung zum möblierten Wohnen hält der Verbandschef wenig, räumt aber ein, dass ein Zuschlag für hochwertige Ausstattung wie eine neue Einbauküche grundsätzlich gerechtfertigt sein kann. Kritisch sieht er hingegen Fälle, in denen alte Möbel in Wohnungen gestellt werden, um darüber Mieterhöhungen zu rechtfertigen – hier hält er ein gesetzliches Eingreifen für sinnvoll.
Bei den geplanten Kurzzeitmietverträgen ist Flomm ebenfalls skeptisch, allerdings aus einem anderen Blickwinkel: Er sieht in der bisherigen Praxis vor allem ein Instrument, mit dem sich kurzfristig höhere Mieten erzielen lassen – eine Entwicklung, die er selbst nicht für sinnvoll hält. Seine grundsätzliche These bleibt jedoch: Gesetzliche Vorgaben allein lösten das eigentliche Problem nicht. Nötig sei vor allem mehr Wohnungsneubau, um den Markt zu entspannen.
So geht es im Bundestag weiter
Seit der ersten Lesung im Juli hat sich beim Verfahrensstand einiges getan. Der Entwurf liegt derzeit im federführenden Rechtsausschuss zur weiteren Beratung, eine öffentliche Anhörung gilt als wahrscheinlich. Die Unionsfraktion hatte bereits in der ersten Lesung Nachbesserungen am eigenen Regierungsentwurf gefordert – vor allem bei der Schonfristzahlung für Mieter mit Zahlungsrückständen sowie bei den Kurzzeitmietverträgen, wo sie sich für mehr Spielraum zugunsten von Vermietern einsetzt. Bei Indexmiete, Möblierungszuschlag und der Modernisierungsumlage gibt es dagegen bislang keine vergleichbaren Nachbesserungsforderungen aus der Koalition.
Die zweite und dritte Lesung im Bundestag stehen noch aus, ebenso ein möglicher weiterer Durchgang durch den Bundesrat. Ein verbindliches Inkrafttretungsdatum gibt es damit weiterhin nicht: Während ursprünglich 2027 als Zieldatum genannt wurde, halten mehrere mit dem Verfahren vertraute Quellen inzwischen auch ein Inkrafttreten noch im Herbst oder Winter 2026 für möglich, sollte das parlamentarische Verfahren zügig abgeschlossen werden. Bis dahin gilt uneingeschränkt das bisherige Mietrecht – weder für laufende Verträge noch für neue Indexmietvereinbarungen ändert sich vorerst etwas.
Häufige Fragen zur Mietrechtsreform 2026
Ist die Mietrechtsreform schon in Kraft?
Nein. Der Entwurf befindet sich im parlamentarischen Verfahren und wird derzeit in den Bundestagsausschüssen beraten. Bis zur endgültigen Verabschiedung durch zweite und dritte Lesung sowie einer möglichen Befassung des Bundesrats gilt weiterhin das bisherige Mietrecht.
Was ändert sich konkret bei der Indexmiete?
Übersteigt die jährliche Indexsteigerung drei Prozent, soll der darüberliegende Anteil künftig nur noch zur Hälfte auf die Miete umgelegt werden dürfen – allerdings nur in Gebieten, die als angespannter Wohnungsmarkt eingestuft sind. Die Regelung soll erst für Erhöhungserklärungen gelten, die nach Inkrafttreten des Gesetzes zugehen.
Wie hoch darf der Zuschlag für möblierte Wohnungen künftig sein?
Für vollmöblierte Wohnungen soll pauschal ein Zuschlag von zehn Prozent der Nettokaltmiete zulässig sein. Zusätzlich sollen Vermieter verpflichtet werden, diesen Zuschlag im Mietvertrag offen auszuweisen, statt ihn wie bisher nur auf Nachfrage mitzuteilen.
Betrifft die Reform auch bestehende Mietverträge?
Bei laufenden Verträgen richtet sich die Anwendung nach dem Zeitpunkt der jeweiligen Erklärung oder Pflichtverletzung: Bei Indexmieterhöhungen zählt, wann die Erhöhungserklärung zugeht, bei Kündigungen, wann die zur Kündigung berechtigende Pflichtverletzung erfolgt ist. Für Vorgänge vor Inkrafttreten des Gesetzes bleibt grundsätzlich das bisherige Recht maßgeblich.
Einordnung: Eine Reform, die den Kern des Problems nicht löst
Die Mietrechtsreform adressiert reale Missstände – etwa Möblierungszuschläge, die kaum nachvollziehbar sind, oder Kurzzeitverträge, die Mieterschutz gezielt umgehen. Dass Vermieterverbände wie Haus & Grund ausgerechnet die Indexmiete-Deckelung als größten Eingriff empfinden, überrascht wenig, trifft aber einen wunden Punkt: Wer Mieten strikt an die Inflation koppelt, verlagert das wirtschaftliche Risiko einseitig auf Mieterhaushalte, die ihr Einkommen selten im gleichen Tempo steigern können. Die vorgesehene Kappung ist deshalb ein vertretbarer Kompromiss, kein Angriff auf Eigentum. Zugleich hat Flomm mit seinem zentralen Einwand recht: Ohne spürbar mehr Wohnungsneubau bleibt jede Reform des Mietrechts Symptombekämpfung. Solange Angebot und Nachfrage in Ballungsräumen so weit auseinanderklaffen, wird auch ein nachgeschärftes Mietrecht keine echte Entspannung am Wohnungsmarkt bringen.
Quellenangaben
- Bundesregierung: Besserer Schutz für Mieterinnen und Mieter
- Deutscher Bundestag: Bundesregierung plant Neuregelungen im Mietrecht
- ZDFheute: Mietrecht – Was Haus & Grund von den geplanten Reformen hält
