Bis zum 31. Dezember 2026 endet für viele Vermieter die gesetzliche Frist aus § 556 Abs. 3 BGB, um die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2025 zuzustellen. Wer dann eine pauschale Position wie „Hausstrom“ oder „Allgemeinstrom“ findet, sollte genauer hinsehen – gleich mehrere Amtsgerichte halten solche Sammelposten für unwirksam.
Ein Sammelbegriff, der vor Gericht immer wieder scheitert
Auf vielen Nebenkostenabrechnungen taucht ein einzelner Posten auf, der schlicht „Hausstrom“ oder „Allgemeinstrom“ heißt – ohne weitere Aufschlüsselung. Umlagefähig ist nach der Betriebskostenverordnung jedoch nur ein eng begrenzter Teil des Stroms, der außerhalb der eigenen Wohnung verbraucht wird: konkret der Strom für die Beleuchtung von Treppenhaus, Fluren, Keller, Zugängen und Außenflächen (§ 2 Nr. 11 BetrKV). Der Betriebsstrom der Heizungsanlage etwa fließt in eine völlig andere Kostenkategorie, die Heizkostenabrechnung. Fasst ein Vermieter beides unter „Hausstrom“ zusammen, lässt sich für Mieterinnen und Mieter nicht mehr nachvollziehen, welche Verbraucher tatsächlich eingerechnet wurden.
Was hinter dem Begriff „Hausstrom“ alles stecken kann
Die folgende Übersicht zeigt, warum ein einzelner Stromzähler am Haus mehrere unterschiedliche Kostenarten bündeln kann, die rechtlich getrennt behandelt werden müssen:
Unsere Artikel bevorzugt bei Google anzeigen lassen
Wenn Sie bei Google suchen, sehen Sie oft eine Schlagzeilen-Box. Sie können selbst bestimmen, was dort erscheint: Speichern Sie uns, das Nachrichtenmagazin Bürger & Geld, als bevorzugte Quelle, und erhalten Sie aktuelle, rechtliche fundierte Ratgeber-Artikel und wichtige Updates durch unsere Experten zu Themen wie Rente, Pflege, Grundsicherung, Schwerbehinderung noch schneller. -
Für soziales Leben e. V. : gemeinnützig, unabhängig, sozial!
Bürger & Geld auf Google News folgen| Verbraucher | Als „Hausstrom“ umlagefähig? | Richtige Kostenart |
|---|---|---|
| Beleuchtung Treppenhaus, Keller, Flure, Außenflächen | Ja | § 2 Nr. 11 BetrKV |
| Aufzugsanlage | Nein | § 2 Nr. 7 BetrKV |
| Betriebsstrom der Heizungsanlage | Nein | Heizkostenabrechnung |
| Antennen- oder Kabelanlage | Nein | § 2 Nr. 15 BetrKV |
| Pumpe der Wasserversorgung | Nein | § 2 Nr. 2 BetrKV |
Wird nur ein einziger Sammelposten ausgewiesen, lässt sich diese Aufteilung von außen nicht erkennen – genau das ist der Kern des rechtlichen Problems.
Zwei Amtsgerichte urteilen zugunsten der Mieter
Das Amtsgericht Hamburg erklärte eine „Hausstrom“-Position bereits 2022 für formell unwirksam. In dem Verfahren stritten Vermieter und Mieter über eine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung 2018; das Gericht wies die Nachzahlungsklage ab, weil sich hinter „Hausstrom“ auch nicht umlagefähige Verbrauchsstellen wie Gemeinschaftsanlagen verbergen können (Urteil im Volltext, mietrecht.org). 2026 folgte nach übereinstimmenden Berichten mehrerer Rechtsportale eine ähnliche Entscheidung des Amtsgerichts Pankow (Az. 2 C 434/25) – hier wurde die Umlagefähigkeit der Position „Hausstrom“/„Allgemeinstrom“ ebenfalls verneint. Das Urteil selbst ist bislang in keiner öffentlichen Rechtsprechungsdatenbank einsehbar, wird aber von mehreren spezialisierten Mietrechtsportalen mit identischem Aktenzeichen zitiert.
Wichtig zur Einordnung: Amtsgerichte sind die unterste Instanz. Ihre Urteile binden weder andere Gerichte noch andere Vermieter automatisch. Mit zwei unabhängigen Entscheidungen in dieselbe Richtung ergibt sich aber eine belastbare Argumentationslinie für alle, die eine vergleichbare Position in der eigenen Abrechnung finden.
Die Zwölf-Monats-Frist: Wann Vermieter zu spät sind
Neben der inhaltlichen Prüfung spielt der Zeitpunkt der Abrechnung eine zentrale Rolle. Vermieter müssen die Nebenkostenabrechnung spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zustellen. Wird nach Kalenderjahr abgerechnet, muss die Abrechnung für 2025 also bis zum 31. Dezember 2026 zugestellt sein. Kommt sie später, entfällt in der Regel eine Nachzahlungspflicht – ein Guthaben wird trotzdem ausgezahlt. Umgekehrt gilt dieselbe Zwölf-Monats-Frist auch für Einwendungen gegen eine Abrechnung: Wer Fehler nicht innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang rügt, kann sich später in der Regel nicht mehr darauf berufen. Eine Ausnahme besteht, wenn der Vermieter die Verspätung nachweislich nicht zu vertreten hat – ein in der Praxis seltener Fall.
Relevanz für Grundsicherungsgeld-Haushalte
Für Haushalte, die seit der Reform zum 1. Juli 2026 Grundsicherungsgeld beziehen, ist die korrekte Berechnung der Nebenkosten nicht nur eine Frage der eigenen Haushaltskasse. Jobcenter übernehmen im Rahmen der Kosten der Unterkunft nur Positionen, die tatsächlich umlagefähig sind. Eine unwirksame Sammelposition wie „Hausstrom“ kann daher auch bei der Anerkennung durch das Jobcenter relevant werden, wenn Nachzahlungen strittig sind.
Häufige Fragen zur Position „Hausstrom“ in der Nebenkostenabrechnung
Was bedeutet „formell unwirksam“ bei einer Betriebskostenposition?
Formelle Unwirksamkeit bedeutet, dass die Abrechnung an dieser Stelle bereits an ihrer äußeren Nachvollziehbarkeit scheitert – unabhängig davon, ob die zugrunde liegenden Kosten inhaltlich korrekt wären. Betroffen ist dann nur die einzelne Position, nicht die gesamte Abrechnung.
Bindet ein Amtsgerichtsurteil auch andere Vermieter?
Nein. Amtsgerichte entscheiden als unterste Instanz nur den jeweiligen Einzelfall. Andere Gerichte und andere Vermieter sind an das Urteil nicht gebunden, können sich aber daran orientieren – vor allem, wenn mehrere Gerichte zu vergleichbaren Ergebnissen kommen.
Was passiert, wenn die Abrechnung erst nach der Zwölf-Monats-Frist ankommt?
Geht die Abrechnung verspätet ein, entfällt in der Regel der Anspruch des Vermieters auf eine Nachzahlung. Ein Guthaben zugunsten der Mietpartei bleibt davon unberührt und wird weiterhin ausgezahlt.
Betrifft das Problem auch Empfänger von Grundsicherungsgeld?
Ja. Da die Kosten der Unterkunft im Grundsicherungsgeld die tatsächlichen, rechtmäßig berechneten Betriebskosten umfassen, kann eine unklare oder unwirksame Position wie „Hausstrom“ auch die Höhe der vom Jobcenter anerkannten Kosten beeinflussen.
Kommentar der Redaktion
Die Häufung von Urteilen zu pauschalen Stromposten zeigt ein strukturelles Problem: Viele Betriebskostenabrechnungen werden nach wie vor mit Sammelbegriffen erstellt, die für Laien kaum überprüfbar sind. Aus redaktioneller Sicht wäre eine verpflichtende, standardisierte Aufschlüsselung sinnvoller als der aktuelle Zustand, in dem jede unklare Position erst gerichtlich geklärt werden muss. Bis eine solche Vereinheitlichung kommt, bleibt die genaue Prüfung jeder Abrechnung der wirksamste Schutz vor überhöhten Nachzahlungen.
Quellenangaben
- AG Hamburg, Urteil vom 03.03.2022 – 48 C 320/20 im Volltext (mietrecht.org)
- § 556 BGB – Vereinbarungen über Betriebskosten (Bundesministerium der Justiz)
- § 2 BetrKV – Aufstellung der Betriebskosten (Bundesministerium der Justiz)
