Die Teuerung zieht wieder an. Im August lag die Inflationsrate laut Statistischem Bundesamt bei 2,9 Prozent, Energie verteuerte sich um mehr als zehn Prozent. Für Haushalte mit Indexmietvertrag bedeutet das: Die nächste Mieterhöhung kommt fast automatisch. Genau hier setzt die Mietrechtsreform an, die im Bundestag weiter auf ihre Verabschiedung wartet.
Der Eigentümerverband Haus & Grund spricht von einem Misstrauensvotum gegen private Vermieter. Der Deutsche Mieterbund hält die Pläne dagegen für überfällig, aber noch zu zaghaft. Zwischen diesen beiden Lagern liegt ein Gesetzentwurf, der für rund 5,5 Millionen private Vermieter in Deutschland spürbare Folgen hätte. Für Millionen Mieterhaushalte wäre er ein neues Schutzinstrument, darunter viele, deren Wohnkosten vom Jobcenter oder Sozialamt übernommen werden.
Vom Referentenentwurf zum Kompromiss
Bundesjustizministerin Stefanie Hubig (SPD) hatte das Paket mit dem Arbeitstitel „Mietrecht II“ am 8. Februar 2026 als Referentenentwurf vorgelegt. Darin war zunächst eine harte Obergrenze vorgesehen: Indexmieten in angespannten Wohnungsmärkten sollten um höchstens 3,5 Prozent pro Jahr steigen dürfen.
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Bürger & Geld auf Google News folgenDiese Obergrenze hat die Ressortabstimmung nicht überstanden. Eigentümerverbände und die Immobilienwirtschaft hatten scharf protestiert, und auch in der Union wuchs die Sorge, dass noch mehr Mietwohnungen vom Markt verschwinden könnten. Am 29. April 2026 beschloss das Bundeskabinett eine abgeschwächte Fassung. Hubig sprach danach offen von einer schwierigen Verständigung innerhalb der Regierung.
Die Reform ist der zweite Schritt eines größeren Pakets. Im ersten Schritt wurde die Mietpreisbremse bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. Ohne diese Verlängerung wäre sie Ende 2025 ausgelaufen.
Indexmiete: Oberhalb von drei Prozent zählt nur noch die Hälfte
Bei einem Indexmietvertrag folgt die Nettokaltmiete dem Verbraucherpreisindex. Steigen die Preise, steigt auch die Miete. Nach dem Energiepreisschock von 2022 hatte dieser Mechanismus viele Haushalte stark belastet.
Der Kabinettsentwurf sieht nun Folgendes vor: In angespannten Wohnungsmärkten darf der Anstieg des Verbraucherpreisindex bis 3,0 Prozent pro Jahr vollständig an die Mieter weitergegeben werden. Liegt die Steigerung darüber, darf der übersteigende Teil nur noch zur Hälfte auf die Miete umgelegt werden.
Ein Rechenbeispiel zeigt die Wirkung. Eine Wohnung kostet 780 Euro kalt, und der Index steigt in einem Jahr um 5 Prozent. Nach heutigem Recht wären 39 Euro Aufschlag möglich. Nach der Reform wären es 23,40 Euro für die ersten drei Prozentpunkte und 7,80 Euro für die Hälfte der restlichen zwei Prozentpunkte, insgesamt also 31,20 Euro. Der Haushalt würde dadurch 93,60 Euro im Jahr sparen. In ruhigen Jahren mit niedriger Inflation ändert sich dagegen nichts.
Möblierte Wohnungen: Zuschlag muss offen ausgewiesen werden
Möblierte Wohnungen gelten seit Jahren als Schlupfloch bei der Mietpreisbremse. Der Grund: Ein pauschal eingepreister Möbelzuschlag macht kaum nachprüfbar, ob die zulässige Miete eingehalten wird. Der Entwurf sieht deshalb in angespannten Märkten mehrere Änderungen vor.
Vermieter müssen den Möblierungszuschlag gesondert ausweisen. Tun sie das nicht, gilt die Wohnung rechtlich als unmöbliert vermietet. Die Angabe kann zwar nachgeholt werden, die Wohnung gilt dann aber noch zwei Jahre lang als unmöbliert.
Außerdem muss der Zuschlag angemessen sein und sich am Zeitwert der Möbel orientieren. Für voll möblierte Wohnungen ist eine vereinfachte Pauschale von zehn Prozent der Nettokaltmiete vorgesehen. Bei einer Kaltmiete von 900 Euro wären das 90 Euro. Ist die Einrichtung besonders hochwertig, kann der Zuschlag im Einzelfall höher ausfallen. Ist die Möblierung dagegen unzureichend, entfällt die Pauschale. Die Bundesregierung betont, dass der Zeitwert der Möbel der entscheidende Maßstab ist.
Der Mieterbund begrüßt die Pflicht zur Transparenz, kritisiert aber die Zehn-Prozent-Pauschale. Nach seiner Einschätzung könnte sie überhöhte Aufschläge auch für längst abgeschriebenes Mobiliar rechtfertigen.
Kurzzeitmiete: Erstmals eine feste Höchstdauer
Mietverträge zum vorübergehenden Gebrauch sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Bisher war jedoch unklar, wann ein Vertrag als „vorübergehend“ gilt. Künftig soll es eine klare Grenze geben: höchstens sechs Monate, unter bestimmten Voraussetzungen bis zu acht Monate.
Zusätzlich muss beim Mieter ein besonderer Anlass für die kurze Mietdauer vorliegen, etwa ein befristetes Projekt oder ein Praktikum. Befristungen, die sich aus gesetzlich geregelten Interessen des Vermieters ergeben, bleiben von den Änderungen unberührt und unterliegen weiterhin der Mietpreisbremse.
Schonfristzahlung: Zweite Chance auch bei ordentlicher Kündigung
Für Menschen mit knappem Budget ist dieser Punkt besonders wichtig. Bisher kann eine fristlose Kündigung wegen Mietrückständen durch vollständige Nachzahlung unwirksam werden. Eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt aber bestehen. Viele Vermieter kündigen deshalb vorsorglich doppelt.
Der Bundesgerichtshof hat diese Rechtslage mehrfach bestätigt, zuletzt mit Urteil vom 13. Oktober 2021 (BGH, VIII ZR 91/20). Die Richter verwiesen dabei ausdrücklich auf den Gesetzgeber.
Nach dem Entwurf soll nun auch eine ordentliche Kündigung durch Nachzahlung beseitigt werden können, allerdings nur einmal. Das hat direkte Bedeutung für Leistungsbeziehende: Übernimmt das Jobcenter oder das Sozialamt die Mietschulden fristgerecht, würde das künftig auch die ordentliche Kündigung erfassen. Heute droht trotz Zahlung in vielen Fällen weiterhin die Räumung.
Modernisierung: Entlastung für Vermieter
Als Zugeständnis an die Eigentümerseite soll die Wertgrenze für das vereinfachte Verfahren bei Modernisierungsmieterhöhungen von 10.000 auf 20.000 Euro steigen. Laut Bundesjustizministerium ist die alte Grenze wegen der gestiegenen Baupreise nicht mehr zeitgemäß.
Die Änderungen im Überblick
| Bereich | Heutige Rechtslage | Geplante Regelung |
|---|---|---|
| Indexmiete | Voller Anstieg des Preisindex umlegbar | Über 3,0 Prozent pro Jahr nur zur Hälfte (angespannte Märkte) |
| Möblierungszuschlag | Keine Ausweisungspflicht, kaum überprüfbar | Pflicht zur Ausweisung, Zeitwert als Maßstab, Pauschale 10 Prozent |
| Kurzzeitmiete | Keine feste Höchstdauer | Maximal 6 Monate, in Ausnahmen 8 Monate |
| Schonfristzahlung | Heilt nur die fristlose Kündigung | Einmalig auch bei ordentlicher Kündigung |
| Vereinfachte Modernisierung | Bis 10.000 Euro | Bis 20.000 Euro |
Wo das Gesetz jetzt steht
Kanzler Friedrich Merz hat den Regierungsentwurf am 1. Juli 2026 als Drucksache 21/6807 an den Bundestag übermittelt. Die erste Lesung fand am 9. Juli statt. Seitdem liegt das Vorhaben im federführenden Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz. Das ursprünglich angestrebte Inkrafttreten vor der Sommerpause ist damit verfehlt, ein neuer Termin steht noch nicht fest.
Die Beratungen dürften nicht reibungslos verlaufen. Schon in der ersten Lesung verlangte die Unionsfraktion Nachbesserungen am Entwurf der eigenen Regierung, und zwar zugunsten der Vermieter: mehr Spielraum bei der Schonfristzahlung und bei Kurzzeitverträgen. Bei Indexmiete, Möblierungszuschlag und Modernisierung gibt es dagegen bisher keine vergleichbaren Änderungswünsche aus der Koalition.
Noch ausstehend sind die weiteren Ausschussberatungen, möglicherweise eine öffentliche Anhörung, die zweite und dritte Lesung sowie gegebenenfalls ein weiterer Durchgang im Bundesrat. Bis dahin gilt das bisherige Mietrecht unverändert.
Häufige Fragen zur Mietrechtsreform
Gilt die Deckelung der Indexmiete schon jetzt?
Nein. Der Entwurf ist noch nicht beschlossen. Bis zur Verabschiedung und Verkündung dürfen Indexmieten weiterhin im vollen Umfang des Preisanstiegs erhöht werden. Wie der Übergang für bestehende Verträge im Detail geregelt wird, kann sich im parlamentarischen Verfahren noch ändern.
Betrifft die Reform alle Wohnungen in Deutschland?
Nicht vollständig. Die Regeln zu Indexmiete und Möblierungszuschlag gelten nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die von den Landesregierungen per Verordnung festgelegt werden. Die Ausweitung der Schonfristzahlung soll dagegen bundesweit gelten.
Was ändert sich für Menschen, deren Miete das Jobcenter zahlt?
Zwei Punkte sind besonders wichtig. Die gebremste Indexmiete senkt das Risiko, dass die Miete über die Angemessenheitsgrenze des Jobcenters steigt. Und wenn Mietschulden über das Jobcenter oder Sozialamt beglichen werden, würde das künftig auch eine ordentliche Kündigung einmalig beseitigen.
Kann sich am Entwurf noch etwas ändern?
Ja. Die Union will die Regeln zu Schonfrist und Kurzzeitmiete lockern, der Mieterbund fordert dagegen eine Begrenzung der Indexmiete auf zwei Prozent. Welche Fassung am Ende beschlossen wird, entscheidet sich erst im Rechtsausschuss und in der zweiten und dritten Lesung.
Einordnung: Ein richtiger Schritt, der nicht verwässert werden darf
Die Reform geht Missstände an, die seit Jahren bekannt sind. Möbelzuschläge ohne erkennbare Grundlage und Kurzzeitverträge, die den Mieterschutz gezielt umgehen, haben mit einem fairen Wohnungsmarkt wenig zu tun. Beim Indexdeckel ist die Kritik der Vermieterverbände zwar verständlich, trifft aber nicht den Kern: Wer die Miete eins zu eins an die Inflation koppelt, verlagert das gesamte Preisrisiko auf Haushalte, deren Einkommen selten im gleichen Tempo wächst. Die hälftige Kappung oberhalb von drei Prozent ist ein maßvoller Kompromiss. Entscheidend wird sein, ob die Schonfristregelung die Ausschussberatungen unbeschadet übersteht. Sie ist der Teil des Gesetzes, der ganz konkret Wohnungslosigkeit verhindern kann. Eine zweite Chance für Menschen, die ihre Schulden vollständig begleichen, sollte selbstverständlich sein und nicht zur Verhandlungsmasse werden.
Quellenangaben
- BMJV: Bundesregierung beschließt Gesetzentwurf Mietrecht II
- Bundesregierung: Besserer Schutz für Mieterinnen und Mieter
- Deutscher Mieterbund: Mietrechtsreform zur 1. Lesung im Bundestag
