Neue Mietverträge kosten im Bundesschnitt inzwischen deutlich mehr als bestehende. Laut einer Schätzung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung lagen die inserierten Wiedervermietungsmieten 2025 um 43 Prozent über den Bestandsmieten. Seit Juli gelten außerdem strengere Wohnkostengrenzen in der neuen Grundsicherung. Für Haushalte mit knappem Budget wird damit jeder Umzug zur Kostenfrage, und zwar längst nicht mehr nur in den Metropolen.
Großstädte: Der Anstieg wird langsamer, das Niveau bleibt hoch
Die Metropolen haben die vergangenen fünf Jahre geprägt. In den acht Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart lag die mittlere Angebotsmiete für Bestands- und Neubauwohnungen im ersten Halbjahr 2026 bei 17,98 Euro je Quadratmeter. Über fünf Jahre stiegen die Mieten dort im Schnitt um fünf Prozent pro Jahr. Spitzenreiter ist Berlin mit durchschnittlich 8,4 Prozent jährlich, knapp dahinter liegt Leipzig mit acht Prozent.
Zuletzt hat sich das Tempo verlangsamt. JLL ermittelte für die erste Jahreshälfte 2026 in den Metropolen ein Plus von 3,0 Prozent im Median, nach 6,8 Prozent im Vorjahr. Die einzelnen Städte entwickeln sich dabei unterschiedlich. Nach dem Greix-Mietpreisindex des Kiel Instituts legten die Angebotsmieten im zweiten Quartal 2026 in Köln um 6,0 Prozent zu, in Hamburg um 5,1 Prozent und in Düsseldorf um 4,1 Prozent. In Berlin sanken sie dagegen um 0,8 Prozent. Abzüglich der Inflation blieb bundesweit im Jahresvergleich nur ein reales Plus von 0,3 Prozent.
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Bürger & Geld auf Google News folgenDer Blick auf die lange Linie relativiert die Abkühlung. Nach einer Antwort der Bundesregierung verlangen Vermieter in Großstädten heute im Schnitt 43 Prozent mehr als vor zehn Jahren. In Berlin beträgt das Plus 69 Prozent, in Leipzig 67 Prozent.
Mittelzentren holen kräftig auf
Ein großer Teil der Dynamik hat sich in die zweite Reihe verlagert. Nach dem Wohnindex des Instituts der deutschen Wirtschaft stiegen die Mieten in Großstädten außerhalb der sieben teuersten Metropolen im zweiten Quartal 2026 im Schnitt um 4,9 Prozent, in den Top-7-Städten dagegen um 2,9 Prozent.
Auch kleinere Zentren ziehen nach. ImmoScout24 beziffert die durchschnittliche Angebotsmiete in den untersuchten B-, C- und D-Städten auf 9,92 Euro, ein Plus von 4,3 Prozent binnen eines Jahres. Am stärksten stiegen die Mieten in Frankfurt (Oder) mit 10,4 Prozent. Am teuersten sind Konstanz mit 14,46 Euro und Tübingen mit 13,58 Euro. Eine Analyse von 120 Mittelstädten zeigt, wie breit der Trend ist: In 97 dieser Städte stiegen die Angebotsmieten innerhalb von vier Jahren um mindestens zehn Prozent. In Castrop-Rauxel waren es 20 Prozent.
Ländlicher Raum: Weiterhin günstiger, aber mit steigenden Mieten
Auf dem Land ist Wohnen weiterhin am günstigsten. Der Abstand zu den Städten ist allerdings stark gewachsen. 2010 trennten die großen kreisfreien Großstädte und die dünn besiedelten ländlichen Kreise noch gut 2,25 Euro je Quadratmeter. 2025 lagen die Großstädte im Mittel bei 14,00 Euro und die dünn besiedelten Kreise bei 8,64 Euro, die Spanne hat sich also mehr als verdoppelt.
Die jüngsten Halbjahreszahlen zeigen, dass der ländliche Raum beim Tempo inzwischen vorne liegt. In den Landkreisen beschleunigte sich der Mietanstieg laut JLL von 3,7 auf 4,8 Prozent, die mittlere Neuvertragsmiete erreichte dort 9,88 Euro je Quadratmeter. Regionale BBSR-Daten aus Niedersachsen zeigen, was das über fünf Jahre bedeutet. Im Landkreis Cloppenburg stieg die Angebotsmiete von 6,80 Euro im Jahr 2020 auf 8,96 Euro im Jahr 2025. Das entspricht einem Plus von rund 32 Prozent. Im Landkreis Wolfenbüttel kletterte der Wert im selben Zeitraum von 6,88 auf 8,35 Euro, also um rund 21 Prozent.
Die Tabelle: Mietentwicklung nach Raumtyp
| Raumtyp | Durchschnittliche Angebotsmiete (nettokalt) | Stand | Veränderung zum Vorjahr | Entwicklung über rund fünf Jahre |
|---|---|---|---|---|
| Acht Metropolen (Bestand und Neubau) | 17,98 €/m² | 1. Halbjahr 2026 | +3,0 % | Ø +5 % pro Jahr, kumuliert rund +28 % |
| Berlin | 15,30 €/m² | 2. Quartal 2026 | −0,8 % | Ø +8,4 % pro Jahr, kumuliert rund +50 % |
| Leipzig | 10,50 €/m² | 2. Quartal 2026 | +2,8 % | Ø +8 % pro Jahr, kumuliert rund +47 % |
| Große kreisfreie Großstädte | 14,00 €/m² | 2025 | k. A. | Spanne zum Land seit 2010 mehr als verdoppelt |
| Kleinere kreisfreie Städte | 11,57 €/m² | 1. Halbjahr 2026 | +3,4 % | k. A. |
| Regionale Zentren und Mittelstädte | 9,92 €/m² | 4. Quartal 2025 | +4,3 % | in 97 von 120 Mittelstädten mindestens +10 % in vier Jahren |
| Landkreise | 9,88 €/m² | 1. Halbjahr 2026 | +4,8 % | k. A. |
| Dünn besiedelte ländliche Kreise | 8,64 €/m² | 2025 | k. A. | k. A. |
| Beispiel Landkreis Cloppenburg | 8,96 €/m² | 2025 | k. A. | +32 % seit 2020 |
| Beispiel Landkreis Wolfenbüttel | 8,35 €/m² | 2025 | k. A. | +21 % seit 2020 |
| Bundesdurchschnitt (Wiedervermietung) | 11,11 €/m² | 2025 | +3,5 % | Jahresraten 2023 bis 2025: 5,7 %, 4,8 %, 3,5 % |
Die Werte stammen von BBSR, JLL, IfW Kiel (Greix), ImmoScout24 und einer Mittelstadt-Analyse. Weil die Erhebungsmethoden verschieden sind, sind die Zeilen nur eingeschränkt direkt vergleichbar. Die Fünfjahreswerte der Metropolen sind aus den veröffentlichten Jahresdurchschnitten hochgerechnet. Alle Angaben sind Angebotsmieten aus Inseraten. Nach BBSR-Angaben ist das günstige Mietsegment in diesen Daten unterrepräsentiert, weil etwa Vermittlungen über Wartelisten von Wohnungsunternehmen nicht erfasst werden. Bundesweit stiegen die Wiedervermietungsmieten 2025 um 3,5 Prozent auf durchschnittlich 11,11 Euro je Quadratmeter, nach 4,8 Prozent im Jahr 2024 und 5,7 Prozent im Jahr 2023.
Altvertrag gegen Neuvertrag: Der Abstand wächst
Ein Rechenbeispiel zeigt, wie groß der Unterschied ist. Eine 62 Quadratmeter große Wohnung kostet zum durchschnittlichen Bestandsniveau von 7,76 Euro rund 481 Euro kalt im Monat. Wird dieselbe Fläche zum bundesweiten Durchschnitt der Angebotsmieten von 11,11 Euro neu angeboten, sind es knapp 689 Euro. Das sind gut 207 Euro mehr im Monat, ohne dass sich an der Wohnung selbst etwas geändert hat.
In angespannten Märkten ist der Abstand noch deutlich größer. Eine Immowelt-Auswertung für Berlin ergab, dass inserierte Neumieten in 36 von 93 Ortsteilen mindestens 50 Prozent über dem Mietspiegel liegen, in Wilmersdorf sogar 64 Prozent. Die Folge ist ein Lock-in-Effekt: Haushalte bleiben in ihren alten Verträgen, und es kommen weniger Wohnungen auf den Markt. Die Zahl der inserierten Wohnungen lag zuletzt knapp zwölf Prozent unter dem Niveau von Anfang 2022, in Hamburg hat sie sich seitdem mehr als halbiert.
Was die Entwicklung für Grundsicherungsbeziehende bedeutet
Für Menschen im Leistungsbezug treffen steigende Angebotsmieten seit dem Sommer auf strengere Regeln. Der Regelbedarf für Alleinstehende bleibt 2026 bei 563 Euro. Geändert hat sich dagegen die Übernahme der Wohnkosten. Die Kosten der Unterkunft werden nun bereits ab dem ersten Tag des Leistungsbezugs auf Angemessenheit geprüft, und während der einjährigen Karenzzeit wird die Miete nur noch bis zum 1,5-Fachen der örtlichen Angemessenheitsgrenze übernommen. Zusätzlich dürfen Kommunen jetzt einen Höchstbetrag je Quadratmeter Wohnfläche festlegen.
Ein Beispiel mit angenommenen Werten: Liegt die örtliche Grenze für eine alleinstehende Person bei 520 Euro, erkennt das Jobcenter in der Karenzzeit höchstens 780 Euro an. Kostet die Wohnung 850 Euro, fehlen jeden Monat 70 Euro, die aus dem Regelsatz bezahlt werden müssen. Nach Ablauf der Karenzzeit gilt grundsätzlich nur noch die normale Angemessenheitsgrenze. Ob höhere Kosten trotzdem anerkannt werden, hängt von einer Einzelfallprüfung ab. Wenn die Angebotsmieten auch auf dem Land jährlich um fast fünf Prozent steigen, die örtlichen Richtwerte aber nur in größeren Abständen angepasst werden, wird diese Lücke für viele Haushalte größer.
Mietrecht: Der aktuelle Stand der Reformen
Politisch hat sich in den vergangenen Monaten einiges bewegt. Die Mietpreisbremse wurde bis Ende 2029 verlängert. Bei einer Neuvermietung in ausgewiesenen Gebieten darf die Miete zu Beginn höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Eine weitere Mietrechtsreform ist im parlamentarischen Verfahren. Der Bundestag hat den Entwurf am 9. Juli 2026 in erster Lesung beraten. Danach sollen Indexmieterhöhungen bis drei Prozent voll und darüber nur zur Hälfte weitergegeben werden dürfen. Vermieter möblierter Wohnungen müssen den Möblierungszuschlag künftig beziffern. Für vollmöblierte Wohnungen ist eine Pauschale von zehn Prozent der Nettokaltmiete vorgesehen. Kurzzeitverträge sollen auf sechs Monate begrenzt werden, mit einer einmaligen Verlängerung um zwei Monate. Für weitere Schritte beim Mieterschutz soll eine Expertenkommission bis Ende 2026 Vorschläge vorlegen.
Häufige Fragen zur Mietentwicklung der letzten fünf Jahre
Wo sind die Mieten seit 2021 am stärksten gestiegen?
Unter den Metropolen liegen Berlin und Leipzig mit durchschnittlich etwa acht Prozent pro Jahr vorn. Zuletzt hat sich die Dynamik allerdings in die Großstädte der zweiten Reihe, in Mittelstädte und in Landkreise verlagert. In Berlin sinken die Angebotsmieten nach dem Greix-Index inzwischen leicht.
Ist Wohnen auf dem Land noch deutlich günstiger?
Beim Niveau ja: Dünn besiedelte ländliche Kreise lagen 2025 im Mittel bei 8,64 Euro je Quadratmeter, große Großstädte bei 14,00 Euro. Beim Tempo nicht mehr: In den Landkreisen stiegen die Neuvertragsmieten zuletzt mit 4,8 Prozent stärker als in den Metropolen.
Warum unterscheiden sich die Zahlen verschiedener Institute?
BBSR, JLL, IfW Kiel und Immobilienportale werten unterschiedliche Inserate, Wohnungsgrößen und Zeiträume aus. Manche betrachten nur Wiedervermietungen, andere auch Neubauten. Bestandsmieten in laufenden Verträgen sind deutlich niedriger und steigen langsamer.
Was ändert sich für Grundsicherungsbeziehende bei der Miete?
Seit Juli 2026 werden Wohnkosten von Beginn an geprüft. In der Karenzzeit übernimmt das Jobcenter höchstens das 1,5-Fache der örtlichen Angemessenheitsgrenze. Danach gilt die reguläre Grenze, vorbehaltlich einer Einzelfallprüfung. Für Leistungsbeziehende, die vor dem 1. Juli bereits in der Karenzzeit waren, gelten Übergangsregeln.
Einschätzung der Redaktion
Die Zahlen widersprechen einem verbreiteten Bild: dass nur die großen Städte ein Mietproblem haben und das Land der Ausweg ist. Die Metropolen sind teuer und bleiben es. Die eigentliche Verschiebung der letzten fünf Jahre findet aber in Kreisstädten und Landkreisen statt, wo Einkommen und Renten niedriger sind und es kaum öffentlich geförderten Wohnraum gibt. Gleichzeitig hat der Gesetzgeber die Wohnkostengrenzen in der Grundsicherung verschärft, ohne dass die örtlichen Richtwerte mit dem Marktgeschehen Schritt halten. Das passt nicht zusammen. Wer von Leistungsbeziehenden verlangt, günstigere Wohnungen zu finden, muss auch dafür sorgen, dass es sie gibt. Solange zu wenig gebaut wird und Bestandsmieter aus Kostengründen nicht umziehen, verwalten Mietpreisbremse und Indexmieten-Deckel den Mangel nur. Die angekündigte Expertenkommission sollte deshalb nicht nur über Bußgelder beraten, sondern auch über eine schnellere, regional genauere Anpassung der KdU-Grenzen.
Quellenangaben
- BBSR: Fachbeitrag Wohnungsmieten (Juni 2026)
- JLL: Mietwachstum schwächt sich in den Metropolen deutlich ab
- Deutscher Mieterbund: Mietrechtsreform zur 1. Lesung im Bundestag
