Die Mietrechtsreform des Bundes hängt fest. Der Bundestag hat sie im Juli in erster Lesung beraten, seitdem liegt sie im Rechtsausschuss. Wer in diesem Herbst ein Erhöhungsschreiben erhält, hat davon also nichts. Umso mehr Gewicht hat ein Befund aus Dresden: In rund 500 Verfahren hielten zahlreiche Begründungen für höhere Mieten der gerichtlichen Prüfung nicht stand.
Was die Dresdner Richter beanstandet haben
Die Verfahren am Amtsgericht Dresden gehen auf eine Klagewelle des Wohnungskonzerns Vonovia zurück. Der Konzern hatte Mieterinnen und Mieter verklagt, die einer Erhöhung nicht zugestimmt hatten. Begründet wurden die Forderungen mit dem örtlichen Mietspiegel und mit Ausstattungsmerkmalen, die den Wohnwert steigern sollen.
Genau dort setzte das Gericht an. Mehrfach stellte sich heraus, dass die genannten Merkmale gar nicht vorhanden waren oder nicht die Anforderungen des Mietspiegels erfüllten. Betroffen waren unter anderem Angaben zu Energiekennwerten, Wärmedämmungen aus der Zeit vor 2002, bodengleichen Duschen und Glasfaseranschlüssen. Wenn ein solches Merkmal wegfällt, rutscht die Wohnung im Mietspiegel nach unten, und die verlangte Erhöhung fällt geringer aus oder entfällt ganz.
Vonovia wies die Kritik zurück und verwies darauf, dass ein Großteil der Mieterschaft in Dresden den Anpassungen zugestimmt habe. Der Konzern kündigte Berufung an. Ob und wie das Landgericht entscheidet, ist bislang nicht öffentlich bekannt.
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Dresden ist kein Einzelfall
Auch in Berlin mussten Gerichte über ähnliche Begründungsmuster entscheiden. Das Landgericht Berlin, Az. 65 S 116/25, erklärte Erhöhungen für unwirksam, die auf eine angeblich überdurchschnittliche Nahverkehrsanbindung oder besonders gute Einkaufsmöglichkeiten gestützt waren. Nach Auffassung der Kammer sind diese Kriterien bereits über die Wohnlage im Berliner Mietspiegel abgebildet und rechtfertigen keinen zusätzlichen Aufschlag.
Das Problem liegt dabei weniger in einzelnen Urteilen als in der Masse. Wer einer Erhöhung zustimmt, ist daran gebunden, auch wenn die Begründung fehlerhaft war. Nur wer widerspricht und es auf einen Prozess ankommen lässt, erfährt überhaupt, ob die Angaben stimmen. In Berlin hält der Konzern bereits gezahlte Erhöhungen nach Angaben des Berliner Mietervereins trotz des Urteils weiter für wirksam.
Ein Fall aus Dresden-Friedrichstadt zeigt zudem, dass auch vertragliche Vereinbarungen Grenzen setzen. Dort zahlt ein Mieter seit 2008 eine vertraglich festgelegte Kaltmiete von 100 Euro für 65 Quadratmeter. Zwei Erhöhungsversuche des Vermieters in den Jahren 2014 und 2023 scheiterten vor Gericht, unter anderem an unklaren Zusatzvereinbarungen und an der Kappungsgrenze.
Wie viel eine falsche Angabe kostet
Wie stark ein einzelnes Merkmal ins Gewicht fällt, zeigt ein Rechenbeispiel. Eine 60 Quadratmeter große Wohnung kostet 480 Euro kalt, also 8,00 Euro je Quadratmeter. Der Vermieter verlangt künftig 9,20 Euro und beruft sich dabei auf einen Glasfaseranschluss und eine bodengleiche Dusche. Die Miete stiege damit um 72 Euro auf 552 Euro.
Fehlen beide Merkmale tatsächlich, ordnet der Mietspiegel die Wohnung beispielsweise nur bei 8,50 Euro ein. Zulässig wären dann 510 Euro, also 30 Euro mehr statt 72. Die Differenz von 42 Euro im Monat summiert sich auf 504 Euro im Jahr, dauerhaft und mit jeder künftigen Erhöhung weiter wirksam.
Diese Grenzen gelten schon heute
Unabhängig von der geplanten Reform setzt das Bürgerliche Gesetzbuch Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete feste Grenzen. Die Miete muss seit mindestens 15 Monaten unverändert sein, und innerhalb von drei Jahren darf sie nach § 558 BGB um höchstens 20 Prozent steigen. In Gebieten, die ein Bundesland als angespannten Wohnungsmarkt ausgewiesen hat, liegt diese Kappungsgrenze bei 15 Prozent.
Ein Eigentümerwechsel allein ist kein Grund für eine höhere Miete. Der neue Eigentümer tritt in den bestehenden Vertrag ein. Erhöhungen sind nur über die Vergleichsmiete, nach einer Modernisierung oder auf Grundlage einer vereinbarten Staffel- oder Indexmiete möglich.
Für die Zustimmung gilt eine feste Frist: Sie läuft bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Schreibens. Verweigert die Mietpartei die Zustimmung ganz oder teilweise, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen. So ist es in § 558b BGB geregelt.
| Bereich | Geltendes Recht | Stand der Reform „Mietrecht II“ |
|---|---|---|
| Erhöhung nach Mietspiegel | max. 20 Prozent in drei Jahren, in angespannten Märkten 15 Prozent | nicht Kern der Reform |
| Indexmiete | steigt voll mit dem Verbraucherpreisindex | Anstieg über 3 Prozent jährlich nur zur Hälfte, nur in angespannten Märkten |
| Möblierungszuschlag | keine gesetzliche Ausweisungspflicht | Zuschlag muss beziffert werden |
| Kurzzeitmiete | keine feste Höchstdauer | grundsätzlich sechs Monate, Verlängerung auf acht möglich |
| Schonfrist | nur bei fristloser Kündigung | einmalig auch bei ordentlicher Kündigung |
| Verfahrensstand | gilt | erste Lesung am 9. Juli 2026, seitdem im Rechtsausschuss, kein Termin für Inkrafttreten |
Warum die Reform an Dresden wenig ändert
Bundesjustizministerin Stefanie Hubig hatte den Entwurf im Februar vorgelegt, das Kabinett beschloss ihn Ende April. Im Mittelpunkt stehen Indexmieten, möblierte Wohnungen, Kurzzeitverträge und die Schonfristzahlung bei Mietrückständen. Für die in Dresden umstrittenen Erhöhungen nach dem Mietspiegel bringt das Paket keine grundlegende Neuregelung. Das Justizministerium hat weitere Vorschläge angekündigt, die auf den Ergebnissen einer Expertenkommission aufbauen sollen.
Im parlamentarischen Verfahren gehen die Positionen auseinander. Der Eigentümerverband Haus & Grund lehnt die Pläne ab und sieht darin ein Misstrauensvotum gegenüber privaten Vermietern. Aus der Unionsfraktion kommen Änderungswünsche vor allem zur Schonfrist, der Deutsche Mieterbund verlangt dagegen strengere Grenzen für Indexmieten. Ein Inkrafttreten noch in diesem Jahr gilt deshalb als unsicher.
Folgen für Haushalte im Jobcenter-Bezug
Besonders heikel ist die Lage für Menschen, deren Miete das Jobcenter übernimmt. Eine einmal erteilte Zustimmung macht die höhere Miete wirksam. Das Jobcenter legt dann die neue Miete zugrunde, soweit sie als angemessen gilt. Überschreitet sie die örtliche Angemessenheitsgrenze, kann eine Aufforderung zur Kostensenkung folgen, im Extremfall verbunden mit der Frage nach einem Umzug. Eine fehlerhaft begründete Erhöhung kann damit nicht nur das Budget belasten, sondern auch die Kostenübernahme gefährden. Rechtsgrundlage für die Unterkunftskosten ist § 22 SGB II.
Häufige Fragen zur Mieterhöhung nach Mietspiegel
Welche Merkmale haben die Dresdner Richter beanstandet?
Unter anderem Energiekennwerte, Wärmedämmungen aus der Zeit vor 2002, bodengleiche Duschen und Glasfaseranschlüsse. In vielen Fällen fehlten die Merkmale oder erfüllten nicht die Kriterien des Mietspiegels, sodass die Erhöhung niedriger ausfiel oder ganz scheiterte.
Wie lange läuft die Frist für eine Zustimmung?
Die Überlegungsfrist endet mit Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Schreibens. Geht ein Erhöhungsverlangen etwa im Oktober zu, endet die Frist am 31. Dezember. Eine teilweise Zustimmung ist ebenfalls möglich.
Gilt die Mietrechtsreform bereits?
Nein. Der Entwurf wurde am 9. Juli 2026 in erster Lesung beraten und liegt seither im Rechtsausschuss. Zweite und dritte Lesung sowie die Befassung des Bundesrats stehen aus, ein Datum für das Inkrafttreten gibt es nicht.
Darf ein neuer Eigentümer die Miete sofort erhöhen?
Nein. Der Eigentümerwechsel allein begründet keine Erhöhung. Es gelten dieselben Regeln wie zuvor: Vergleichsmiete mit Sperrfrist und Kappungsgrenze, Modernisierung oder eine bereits vereinbarte Staffel- oder Indexmiete.
Einschätzung der Redaktion
Die Dresdner Verfahren legen eine Schieflage offen, die keine Gesetzesreform von selbst behebt. Ein Erhöhungsschreiben mit Mietspiegelverweis wirkt amtlich und genau, doch seine Richtigkeit prüft zunächst niemand. Wer zustimmt, zahlt dauerhaft, auch für eine Dusche, die nicht bodengleich ist. Dass erst Hunderte Prozesse nötig sind, um falsche Angaben aufzudecken, belastet Gerichte, Mietervereine und vor allem Haushalte mit wenig Geld, die sich einen Rechtsstreit kaum zutrauen. Sinnvoll wäre eine Pflicht, wohnwerterhöhende Merkmale im Schreiben nachprüfbar zu belegen, verbunden mit spürbaren Folgen bei falschen Angaben. Bislang steht davon nichts im Entwurf, der ohnehin seit Monaten im Ausschuss liegt.
Quellenangaben
- Deutscher Bundestag: Bundesregierung plant Neuregelungen im Mietrecht (hib 542/2026)
- Berliner Mieterverein: Landgericht Berlin erklärt Vonovia-Mieterhöhungen für unwirksam
- Gesetze im Internet: § 558b BGB – Zustimmung zur Mieterhöhung
