Bis zum 31. Dezember muss die Heizkostenabrechnung für 2025 bei den Mietern sein. Am selben Tag läuft die Frist für funkfähige Zähler ab, wie die Berliner Zeitung berichtet. Wer jetzt eine Nachforderung von mehreren hundert Euro erhält, sollte wissen: Rechnet der Vermieter falsch ab, sieht das Gesetz eine pauschale Kürzung vor.
Zwei Kürzungsrechte in einer Verordnung
Die Heizkostenverordnung verpflichtet Vermieter in Mehrfamilienhäusern mit Zentralheizung, Heiz- und Warmwasserkosten überwiegend nach dem tatsächlichen Verbrauch zu verteilen. Mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der Kosten müssen verbrauchsabhängig umgelegt werden. Der Rest darf nach Wohnfläche gehen.
Hält sich ein Vermieter nicht daran, greift § 12 der Heizkostenverordnung. Er kennt zwei Stufen. Die große Kürzung beträgt 15 Prozent, die kleine 3 Prozent. Beide Rechte sind zwingend und lassen sich im Mietvertrag nicht ausschließen.
Wann die 15 Prozent greifen
Die volle Kürzung kommt in Betracht, wenn der Vermieter ohne zwingenden Grund nicht nach Verbrauch abrechnet. Typische Fälle: Im Haus gibt es keine funktionierenden Erfassungsgeräte, die Ablesung ist für das ganze Gebäude ausgefallen oder die Kosten werden komplett nach Quadratmetern verteilt.
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Der Bundesgerichtshof hat diese Linie mehrfach bestätigt. Fehlen brauchbare Verbrauchsdaten, bleibt nur eine Verteilung nach Fläche, und dann sind 15 Prozent abzuziehen (BGH, Urteil vom 5. März 2013, VIII ZR 310/12). Gekürzt wird der gesamte Heizkostenanteil der Wohnung, nicht nur der Teil, der eigentlich nach Verbrauch hätte berechnet werden sollen.
Es gibt Grenzen. Fällt nur ein einzelnes Gerät aus, darf der Vermieter den Verbrauch nach § 9a schätzen, etwa anhand früherer Jahre. Eine Kürzung gibt es dann nicht. Ausgenommen sind außerdem Häuser mit höchstens zwei Wohnungen, wenn der Vermieter eine davon selbst bewohnt.
Drei Prozent bei fehlender Verbrauchsinformation
Die kleine Kürzung hängt mit der Digitalisierung der Zähler zusammen. Seit Januar 2022 müssen Vermieter ihren Mietern monatlich mitteilen, wie viel sie verbraucht haben, sobald fernablesbare Geräte eingebaut sind. Das kann per App, Online-Portal, E-Mail oder Brief geschehen. Bleibt diese Information aus, dürfen Mieter ihren Anteil um 3 Prozent kürzen.
Die zweite 3-Prozent-Regel betrifft die Geräte selbst. Alte Heizkostenverteiler mit Verdunstungsröhrchen und Zähler ohne Funkmodul müssen bis zum 31. Dezember 2026 ersetzt oder nachgerüstet sein. Wer danach noch alte Technik im Haus hat, riskiert ab 2027 eine Kürzung. Für die Abrechnung des Jahres 2026 spielt das noch keine Rolle. Spürbar wird es erst mit der Abrechnung für 2027, die im Laufe des Jahres 2028 zugestellt wird.
| Fehler in der Abrechnung | Kürzung | Grundlage |
|---|---|---|
| Keine verbrauchsabhängige Abrechnung, obwohl vorgeschrieben | 15 Prozent | § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV |
| Fernablesbare Geräte vorhanden, aber keine monatliche Verbrauchsinformation | 3 Prozent | § 12 Abs. 1 Satz 2 i. V. m. § 6a HeizkostenV |
| Keine fernablesbaren Geräte trotz Pflicht (Bestandsgeräte ab 2027) | 3 Prozent | § 12 Abs. 1 Satz 2 i. V. m. § 5 HeizkostenV |
| Einzelnes Gerät ausgefallen, Verbrauch geschätzt | keine | § 9a HeizkostenV |
Ob sich mehrere Kürzungen addieren und bis zu welcher Höhe, wird in der Fachliteratur unterschiedlich beurteilt.
So wirkt sich die Kürzung in Euro aus
Ein Beispiel: Eine Mieterin in einem Haus mit zwölf Parteien soll für das Jahr 2025 einen Heizkostenanteil von 1.180 Euro tragen. Vorausgezahlt hat sie 960 Euro, die Nachforderung liegt also bei 220 Euro. In der Abrechnung fällt auf, dass sämtliche Kosten nach Wohnfläche verteilt wurden, weil der Messdienst im Frühjahr nicht ablesen konnte.
Die Kürzung um 15 Prozent macht 177 Euro aus. Ihr Anteil sinkt auf 1.003 Euro, die Nachforderung auf 43 Euro. Wären funkfähige Zähler vorhanden gewesen und hätte lediglich die monatliche Verbrauchsinformation gefehlt, ginge es um 3 Prozent, in diesem Fall 35,40 Euro.
Die Kürzung erfolgt nicht automatisch. Mieter müssen sie gegenüber dem Vermieter ausdrücklich geltend machen, am besten schriftlich und mit Hinweis auf § 12 der Verordnung.
Belege einsehen, Zahlung zurückhalten
Ob eine Abrechnung wirklich nach Verbrauch erstellt wurde, lässt sich oft nur anhand der Unterlagen klären. Mieter haben einen Anspruch darauf, die Belege einzusehen: Rechnungen des Energieversorgers, die Abrechnung des Messdienstes und die Ableseprotokolle. Seit einem BGH-Urteil von 2020 gehören auch die Zahlungsbelege dazu (BGH, Urteil vom 9. Dezember 2020, VIII ZR 118/19).
Verweigert der Vermieter die Einsicht, dürfen Mieter die Nachzahlung zurückhalten, bis er die Unterlagen vorlegt (BGH, Urteil vom 22. November 2011, VIII ZR 38/11). Das gilt nach dieser Entscheidung auch für die laufenden Vorauszahlungen auf Heizung und Warmwasser.
Zwölf Monate Zeit für Einwände
Für Einwendungen gegen die Abrechnung gilt nach § 556 BGB eine Frist von zwölf Monaten ab Zugang. Wer die Abrechnung im November 2026 erhält, hat also bis November 2027 Zeit. Danach sind Einwände in der Regel ausgeschlossen, auch wenn die Abrechnung objektiv fehlerhaft war. Eine Nachzahlung zunächst unter Vorbehalt zu leisten, lässt die Rückforderung offen.
Neue Heizungsregeln ändern an der Abrechnung vorerst wenig
Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz hat die Bundesregierung im Sommer das bisherige Heizungsgesetz ersetzt. Die 65-Prozent-Vorgabe für neue Heizungen ist gestrichen. Für Mieter bringt die Reform eine neue Kostenteilung: Lässt ein Vermieter eine neue Gas- oder Ölheizung einbauen, soll er ab 2028 grundsätzlich die Hälfte bestimmter Zusatzkosten tragen, etwa beim CO₂-Preis. An den Kürzungsrechten der Heizkostenverordnung und an der Zählerfrist zum Jahresende hat das nichts verschoben.
Was das für Haushalte im Bürgergeld bedeutet
Wer Bürgergeld oder Grundsicherung bezieht, bekommt Heizkosten in angemessener Höhe vom Jobcenter oder Sozialamt. Nachforderungen werden im Monat ihrer Fälligkeit als Bedarf berücksichtigt. Eine berechtigte Kürzung senkt die Nachforderung und damit die Summe, die das Amt übernehmen muss. Für den Haushalt selbst zählt sie vor allem dann, wenn die Heizkosten über der Angemessenheitsgrenze liegen, denn den Überhang zahlen Leistungsbeziehende aus dem Regelsatz. Ein Guthaben aus der Abrechnung mindert nach § 22 Abs. 3 SGB II die Leistungen für Unterkunft und Heizung im Folgemonat.
Häufige Fragen zur Kürzung der Heizkostenabrechnung
Muss der Vermieter der Kürzung zustimmen?
Nein. Das Kürzungsrecht ergibt sich direkt aus der Heizkostenverordnung. Der Mieter erklärt die Kürzung und zahlt den entsprechend geringeren Betrag. Bestreitet der Vermieter den Fehler, entscheidet im Streitfall das Amtsgericht.
Gilt die Kürzung auch für die Warmwasserkosten?
Ja. Die Verordnung erfasst Heizung und Warmwasser gleichermaßen. Wurden beide Kostenarten nicht nach Verbrauch verteilt, betrifft die Kürzung beide Anteile.
Was passiert, wenn der Ableser keinen Zutritt zur Wohnung bekam?
Dann kann der Vermieter den Verbrauch dieser einen Wohnung schätzen. Eine Kürzung steht dem betroffenen Mieter in diesem Fall nicht zu. Mit funkfähigen Zählern, die ab 2027 überall Pflicht sind, entfällt dieses Problem weitgehend.
Ab wann zählen alte Verdunster-Röhrchen als Kürzungsgrund?
Erst für Abrechnungszeiträume ab dem 1. Januar 2027. Bis zum 31. Dezember 2026 dürfen nicht fernablesbare Altgeräte noch betrieben werden. Eine Kürzung wegen fehlender Funktechnik ist daher frühestens bei der Abrechnung für das Jahr 2027 möglich.
Einschätzung der Redaktion
Die 15-Prozent-Regel ist eines der wenigen Druckmittel, die Mieter bei der Heizkostenabrechnung wirklich in der Hand haben. Dass sie in der Praxis selten genutzt wird, liegt weniger am Recht als an der Abrechnung selbst: Viele Unterlagen von Messdiensten sind für Laien kaum lesbar, und wer nicht weiß, wonach er suchen soll, findet den Fehler nicht. Mit der Funkpflicht ab 2027 und der monatlichen Verbrauchsinformation verschiebt sich das Gleichgewicht ein Stück zugunsten der Mieter. Wer den eigenen Verbrauch jeden Monat sieht, erkennt Ausreißer früher. Allerdings dürften die Kosten für neue Geräte über die Betriebskosten zum Teil wieder bei den Mietern landen. Für Haushalte mit knappem Budget ist die Belegeinsicht deshalb mehr als eine Formalie. Sie entscheidet oft darüber, ob eine Nachzahlung in voller Höhe fällig wird oder nicht.
Quellenangaben
- Heizkostenverordnung, § 12 Kürzungsrecht (gesetze-im-internet.de)
- Berliner Mieterverein: Die Kürzungsrechte bei der Heizkostenabrechnung
- Bundesregierung: Neues Gebäudemodernisierungsgesetz in Kraft getreten
