Im Jahr 2024 wurden bundesweit 32.358 Wohnungen zwangsgeräumt, sieben Prozent mehr als im Vorjahr, berichtet t-online unter Berufung auf das Bundesjustizministerium. Hinter vielen Räumungen stehen offene Mieten. Wer Grundsicherung bezieht und Mietschulden hat, setzt auf das Sozialamt. Ein Beschluss aus Stuttgart zeigt, wann diese Rechnung vor Gericht nicht aufgeht.
Grundsicherung und Mietschulden: Warum der Eilantrag scheiterte
Das Landessozialgericht Baden-Württemberg hat einem Bezieher von Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung die vorläufige Übernahme seiner Mietrückstände verweigert (Beschluss vom 11. Dezember 2019, Az. L 7 SO 3980/19 ER-B). Ob ihm die Schuldenübernahme dem Grunde nach zustand, ließ der 7. Senat offen. Der Antrag scheiterte schon an der Eilbedürftigkeit.
Für eine einstweilige Anordnung nach § 86b Abs. 2 SGG reicht ein möglicher Anspruch allein nicht. Antragsteller müssen auch einen Anordnungsgrund glaubhaft machen, also eine Notlage, die keinen Aufschub duldet. Diese Notlage sah das Gericht nicht. Der Mann konnte die drohende Kündigung aus eigener Kraft abwenden.
Rund 8.200 Euro Rückstand, Forderungen über 414.000 Euro
Der Fall hat eine ungewöhnliche Konstellation. Die Wohnung, die der Antragsteller mit seiner Ehefrau gemietet hatte, gehörte einer GmbH. An dieser Gesellschaft hielt er die Hälfte der Anteile und war als Geschäftsführer allein vertretungsberechtigt. Gegenüber der GmbH waren Mietrückstände von etwa 8.200 Euro aufgelaufen.
Ihre Meinung ist gefragt:
Halten Sie es für richtig, dass Grundsicherungsbeziehende zuerst eigene Forderungen gegen den Vermieter einsetzen müssen, bevor das Sozialamt Mietschulden übernimmt?
Warum sollte ich das tun? (Hier klicken)
Wenn Sie bei Google suchen, sehen Sie oft eine Schlagzeilen-Box. Sie können selbst bestimmen, was dort erscheint: Speichern Sie uns, das Nachrichtenmagazin Bürger & Geld, als bevorzugte Quelle, und erhalten Sie aktuelle, rechtliche fundierte Ratgeber-Artikel und wichtige Updates durch unsere Experten zu Themen wie Rente, Pflege, Grundsicherung, Schwerbehinderung noch schneller.
Für soziales Leben e. V. : gemeinnützig, unabhängig, sozial!
Umgekehrt schuldete die Gesellschaft ihm Geld. Er hatte ihr Gesellschafterdarlehen über insgesamt 414.522,16 Euro gegeben. Die GmbH war seit Jahren wirtschaftlich inaktiv und erzielte keine Überschüsse. Nach eigener Darstellung hatte er mit ihr vereinbart, die monatliche Kaltmiete von 930 Euro mit seinen Rückzahlungsansprüchen zu verrechnen.
Damit lieferte er dem Senat das Argument selbst. Wer eine fällige Forderung gegen den Vermieter hat, kann sie nach § 387 BGB gegen dessen Mietforderung stellen. Soweit sich beide decken, erlöschen sie mit der Erklärung (§ 389 BGB). Eine Auszahlung durch die GmbH war dafür nicht nötig. Der vorgelegte Mietvertrag schloss die Aufrechnung nicht aus.
Aufrechnung statt Sozialhilfe: Was das Gericht prüfte
Der Senat wertete die Aufrechnung als Befriedigung des Vermieters im Sinne des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Nach dieser Regel wird eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam, wenn die Rückstände spätestens zwei Monate nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage beglichen sind. Eine Räumungsklage war noch nicht erhoben, die Frist lief also noch gar nicht.
Auch andere Einwände ließ das Gericht nicht gelten. Ein möglicher Verkauf der Wohnung beendet das Mietverhältnis nicht, weil der Käufer nach § 566 BGB in den Vertrag eintritt. Die Kapitalerhaltungsregel des § 30 Abs. 1 GmbHG stand ebenfalls nicht im Weg. Satz 3 der Vorschrift nimmt die Rückzahlung von Gesellschafterdarlehen ausdrücklich aus.
Sozialrechtlich zählen Forderungen gegen Dritte zum Vermögen nach § 90 Abs. 1 SGB XII, sofern sie sich tatsächlich verwerten lassen. Geschützt ist im SGB XII ein Barbetrag von 10.000 Euro je volljähriger Person. Die Ansprüche des Antragstellers lagen weit darüber. Ob sich die gesamte Darlehenssumme kurzfristig eintreiben ließ, musste der Senat nicht klären. Für die Mietschulden genügte die Aufrechnung.
Was der Beschluss für die Schuldenübernahme nach § 36 SGB XII bedeutet
Nach § 36 Abs. 1 SGB XII übernimmt das Sozialamt Schulden nur, wenn dies zur Sicherung der Unterkunft gerechtfertigt ist. Droht sonst Wohnungslosigkeit, soll es zahlen, als Beihilfe oder als Darlehen. Der Stuttgarter Beschluss setzt davor eine Bedingung: Eigene, sofort nutzbare Mittel gehen vor.
Die Grenze zieht das Gericht eng. Es ging um eine bestehende, rechtlich durchsetzbare Gegenforderung. Bloß denkbare Einnahmen, etwa aus einer möglichen Vermietung, darf das Amt nicht als verfügbar unterstellen.
Ein Rechenbeispiel zeigt die Folgen. Eine Rentnerin mit Grundsicherung zahlt 640 Euro Warmmiete und ist drei Monate im Rückstand, insgesamt 1.920 Euro. Ihr Vermieter schuldet ihr aus einem privaten Darlehen 380 Euro. Rechnet sie auf, sinkt der Rückstand auf 1.540 Euro. Nur für diesen Rest bliebe die Frage, ob das Sozialamt einspringt.
Für erwerbsfähige Leistungsberechtigte gilt § 22 Abs. 8 SGB II. Die Leistung heißt seit dem 1. Juli 2026 Grundsicherungsgeld, Mietschulden übernimmt das Jobcenter in der Regel als Darlehen. Der Vorrang der Selbsthilfe gilt in beiden Rechtskreisen.
Mietrecht II: Schonfrist soll auch ordentliche Kündigung erfassen
Stand: 28. Oktober 2026. Vermieter kündigen bei Zahlungsverzug häufig fristlos und hilfsweise ordentlich. Eine Nachzahlung innerhalb der Schonfrist rettet bisher nur vor der fristlosen Kündigung. Der Regierungsentwurf zur Änderung des Mietrechts (BT-Drs. 21/6807) soll das einmalig auch für die ordentliche Kündigung ermöglichen. Nach der ersten Lesung am 9. Juli 2026 fand am 14. Oktober eine Anhörung im Rechtsausschuss des Bundestages statt. Der Deutsche Mieterbund will die Beschränkung auf einen Fall streichen, Haus & Grund lehnt die Ausweitung ab.
| Kündigung wegen Mietrückstand | Geltendes Recht | Regierungsentwurf 21/6807 |
|---|---|---|
| Fristlose Kündigung | durch Zahlung bis zwei Monate nach Rechtshängigkeit heilbar | unverändert |
| Ordentliche Kündigung | bleibt trotz Nachzahlung wirksam | einmalig durch Nachzahlung heilbar |
| Verfahrensstand | in Kraft | Anhörung erfolgt, 2./3. Lesung offen |
Für Leistungsbeziehende hätte die Reform Gewicht. Zahlt das Sozialamt oder das Jobcenter fristgerecht, wäre die Wohnung künftig auch gegen die ordentliche Kündigung gesichert. Ein Termin für die Verabschiedung steht nicht fest.
Häufige Fragen zu Mietschulden in der Grundsicherung
Wann muss das Sozialamt Mietschulden in der Grundsicherung übernehmen?
Eine Pflicht im engeren Sinn besteht nicht. Nach § 36 SGB XII sollen Mietschulden übernommen werden, wenn dies gerechtfertigt und notwendig ist und sonst Wohnungslosigkeit droht. Eigene Mittel, auch durchsetzbare Forderungen, gehen dabei vor.
Wie viel Vermögen bleibt bei der Grundsicherung im Alter geschützt?
Im SGB XII ist ein Barbetrag von 10.000 Euro für jede volljährige leistungsberechtigte Person geschützt. Für jede überwiegend unterhaltene Person kommen 500 Euro hinzu. Was darüber liegt, kann vor einer Schuldenübernahme zum Einsatz verlangt werden.
Bis wann lässt sich eine fristlose Kündigung durch Zahlung noch abwenden?
Die Schonfrist endet zwei Monate nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage, meist also zwei Monate nach Zustellung. Bis dahin muss die fällige Miete beglichen sein oder eine öffentliche Stelle die Zahlung zusagen. Die Heilung greift nicht, wenn in den zwei Jahren davor schon einmal eine Kündigung auf diesem Weg unwirksam geworden ist.
Erfährt das Sozialamt von einer Räumungsklage?
Ja, in der Regel. Geht eine Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs ein, informiert das Gericht nach § 36 Abs. 2 SGB XII den örtlichen Sozialhilfeträger über Parteien, Miethöhe und Rückstand. Die Mitteilung entfällt nur, wenn die Klageschrift erkennen lässt, dass keine Zahlungsunfähigkeit vorliegt.
Einschätzung der Redaktion
Der Beschluss ist im Ergebnis nachvollziehbar. Wer über sechsstellige Forderungen gegen den eigenen Vermieter verfügt, kann von der Allgemeinheit kaum verlangen, seine Miete zu bezahlen. Der Fall taugt aber nicht als Blaupause. Die meisten Menschen in der Grundsicherung haben keine Forderungen gegen ihren Vermieter, sondern schlicht kein Geld. Sozialämter sollten den Beschluss deshalb eng lesen und nur auf Ansprüche verweisen, die sich sofort und sicher durchsetzen lassen. Wichtiger für die Betroffenen ist die anstehende Mietrechtsreform. Solange eine ordentliche Kündigung trotz Nachzahlung bestehen bleibt, verpufft selbst eine rechtzeitige Hilfe vom Amt. Diese Lücke sollte der Bundestag zügig schließen.
Quellenangaben
- Deutscher Bundestag: Sachverständige bewerten Änderungen im Mietrecht unterschiedlich
- § 36 SGB XII – Sonstige Hilfen zur Sicherung der Unterkunft
- § 569 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
