Seit dem 1. Juli 2026 prüfen Jobcenter die Mietkosten neu Beziehender schon im ersten Jahr streng, und der Deckel bei den Unterkunftskosten bringt mehr Haushalte in Umzugsnähe. Mit jedem erzwungenen Wohnungswechsel stellt sich eine teure Frage: Wer bezahlt Farbe, Tapete und Handwerker? Der Bundestag berät parallel über ein neues Mietrecht, die Renovierungsfrage regelt es nicht.
Wer auszieht, bekommt vom Vermieter häufig eine lange Liste: Wände weiß streichen, Heizkörper lackieren, Türen ausbessern, Teppich reinigen. Ein erheblicher Teil dieser Forderungen hat vor Gericht keinen Bestand. Der Bundesgerichtshof hat die Spielregeln für Schönheitsreparaturen über zwei Jahrzehnte hinweg immer enger gezogen. Für Haushalte mit knappem Budget entscheidet die Wirksamkeit einer einzigen Vertragsklausel darüber, ob beim Auszug mehrere hundert Euro fällig werden oder gar nichts.
Die gesetzliche Grundregel liegt beim Vermieter
Nach § 535 des Bürgerlichen Gesetzbuchs muss der Vermieter die Wohnung während der gesamten Mietzeit in vertragsgemäßem Zustand halten. Renovierung ist also zunächst seine Aufgabe. Er darf sie per Mietvertrag auf die Mieterseite verlagern, allerdings nur mit klar formulierten und fairen Klauseln.
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Bürger & Geld auf Google News folgenWas überhaupt als Schönheitsreparatur gilt, ist eng gefasst: Streichen oder Tapezieren von Wänden und Decken, Anstrich von Heizkörpern samt Rohren, Innentüren sowie der Innenseiten von Fenstern und Wohnungstür, das Streichen von Holzdielen und das Schließen üblicher Dübellöcher. Parkett abschleifen, Schimmel beseitigen, kaputte Fliesen ersetzen oder die Fassade streichen fällt nicht darunter. Das bleibt Sache des Eigentümers.
Welche Klauseln vor Gericht regelmäßig scheitern
Die Rechtsprechung folgt einem klaren Muster: Je starrer eine Vorgabe ist, desto eher ist sie unwirksam. Maßgeblich ist der tatsächliche Zustand der Räume, nicht der Kalender.
| Klausel im Mietvertrag | Rechtliche Einordnung |
|---|---|
| Streichen in festen Abständen, etwa „alle drei Jahre“, ohne Rücksicht auf den Zustand | in der Regel unwirksam |
| Fristen als Richtwert mit Zusätzen wie „im Allgemeinen“ | grundsätzlich zulässig |
| Endrenovierung beim Auszug, unabhängig vom Zustand | unwirksam |
| Vorgabe einer bestimmten Farbe während der Mietzeit | unwirksam |
| Renovierungspflicht trotz unrenoviert übergebener Wohnung ohne Ausgleich | unwirksam |
| Pflichten über Schönheitsreparaturen hinaus, etwa Parkett abschleifen | unwirksam |
| Unklare Formulierungen mit Auslegungsspielraum | gehen zulasten des Vermieters |
Ist eine Klausel unwirksam, fällt die Pflicht vollständig an den Vermieter zurück, auch wenn die Wohnung sichtbare Gebrauchsspuren zeigt. Eine abgeschwächte Ersatzpflicht gibt es nicht.
Die entscheidenden Urteile des Bundesgerichtshofs
Die Weichen stellten mehrere Grundsatzentscheidungen. Schon früh erklärte der BGH starre Fristenpläne für unwirksam, die den Zustand der Wohnung ignorieren (Entscheidung des Bundesgerichtshofs zu starren Renovierungsfristen). 2015 folgte die Wende bei unrenoviert übergebenen Wohnungen: Wer eine abgewohnte Wohnung ohne angemessenen Ausgleich übernommen hat, schuldet keine Schönheitsreparaturen (BGH, Urteil vom 18. März 2015, VIII ZR 185/14). Im selben Zug kippten die Karlsruher Richter die sogenannten Quotenabgeltungsklauseln, mit denen Vermieter anteilige Renovierungskosten beim vorzeitigen Auszug verlangten.
2020 präzisierte der BGH die Lage für Mieter unrenovierter Wohnungen: Sie können den Vermieter unter Umständen selbst zur Renovierung heranziehen, müssen sich dann aber in der Regel zur Hälfte an den Kosten beteiligen (BGH, Urteile vom 8. Juli 2020, VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18).
Was die Reform Mietrecht II ändert und was nicht
Das Bundeskabinett hat den Entwurf für das sogenannte Mietrecht II am 29. April 2026 beschlossen. Nach der ersten Lesung im Bundestag am 9. Juli liegt er im Rechtsausschuss, zweite und dritte Lesung stehen Ende September noch aus. Im Zentrum stehen ein Deckel für Indexmieten, Grenzen für Möblierungszuschläge, Regeln für Kurzzeitverträge, eine erweiterte Schonfrist bei Mietrückständen und die Modernisierungsumlage. Die Unionsfraktion verlangt bereits Nachbesserungen zugunsten der Vermieter.
Eine gesetzliche Neuregelung der Schönheitsreparaturen gehört nicht zu den Kernpunkten des Entwurfs. Für die Renovierungsfrage bleibt es damit bei der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Wer derzeit auszieht, muss sich also an den bestehenden Urteilen orientieren, nicht an künftigen Paragrafen.
Jobcenter muss wirksam vereinbarte Renovierung übernehmen
Für Menschen im Grundsicherungsgeld, das seit dem 1. Juli 2026 das Bürgergeld ersetzt, hat die Klauselfrage eine zweite Ebene. Wirksam vereinbarte Schönheitsreparaturen zählen zu den Kosten der Unterkunft nach § 22 SGB II. Das Bundessozialgericht hat früh klargestellt, dass der Regelsatz, derzeit 563 Euro für Alleinstehende, solche Arbeiten nicht abdeckt (BSG, Urteil vom 19. März 2008, B 11b AS 31/06 R). Auch notwendige Einzugsrenovierungen können übernommen werden, wenn sie den Standard einer Wohnung im unteren Segment herstellen (BSG, Urteil vom 16. Dezember 2008, B 4 AS 49/07 R).
Die Kehrseite: Ist die Klausel unwirksam, schuldet der Mieter nichts, und dann zahlt auch das Jobcenter nichts. Gerade wegen der neuen Kostendeckelung, die die Bundesregierung mit dem Umbau der Grundsicherung beschlossen hat, dürfte die Zahl der Wohnungswechsel im Leistungsbezug steigen und mit ihr die Zahl der Streitfälle um Renovierungskosten.
Streit um die Kaution: Pauschalen reichen nicht
Behält ein Vermieter wegen angeblich fehlender Renovierung Teile der Kaution ein, muss er den Betrag belegen, etwa durch Handwerkerrechnung oder konkreten Kostenvoranschlag. Pauschale Abzüge sind unzulässig. Ein Beispiel zeigt die Dimension: Bei einer Kaution von 1.350 Euro zieht ein Vermieter 780 Euro für „Malerarbeiten“ ab, ohne Angebot und ohne Bezug zu einzelnen Räumen. Enthält der Mietvertrag zudem eine starre Fristenklausel, fehlt dem Abzug bereits die rechtliche Grundlage.
Für die Abrechnung der Kaution billigt die Rechtsprechung dem Vermieter in der Regel einige Monate zu, häufig werden drei bis sechs Monate genannt. Übergabeprotokolle und Fotos vom Einzug sind in solchen Auseinandersetzungen oft das stärkste Beweismittel. Mietervereine und Verbraucherzentralen prüfen Klauseln regelmäßig im Einzelfall.
Häufige Fragen zu Schönheitsreparaturen und Grundsicherung
Muss eine unrenoviert übernommene Wohnung beim Auszug gestrichen werden?
Nein, sofern der Vermieter beim Einzug keinen angemessenen Ausgleich gewährt hat, etwa eine Mietminderung oder eine Zahlung. Nach der BGH-Rechtsprechung von 2015 ist eine Renovierungsklausel in diesem Fall unwirksam.
Ist die Vorgabe „Wände weiß streichen“ zulässig?
Während der laufenden Mietzeit darf der Vermieter keine Farbe vorschreiben. Für die Rückgabe kann er lediglich verlangen, dass die Wände in hellen, neutralen Tönen übergeben werden, die für breite Mieterkreise akzeptabel sind.
Zahlt das Jobcenter die Auszugsrenovierung?
Ja, wenn der Mietvertrag die Renovierung wirksam auf den Mieter überträgt und die Kosten angemessen sind. Die Kosten gehören zu den Unterkunftskosten und sind nicht im Regelsatz enthalten. Bei unwirksamer Klausel besteht weder eine Pflicht gegenüber dem Vermieter noch ein Anspruch gegenüber dem Jobcenter.
Ändert die Mietrechtsreform 2026 etwas an der Renovierungspflicht?
Nach aktuellem Stand nicht. Der Entwurf Mietrecht II befasst sich vor allem mit Indexmieten, möbliertem Wohnen, Kurzzeitverträgen, Schonfrist und Modernisierung. Er befindet sich noch im parlamentarischen Verfahren.
Einschätzung der Redaktion
Die Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen ist mieterfreundlich, doch sie nützt nur denen, die sie kennen. In der Praxis zahlen viele Menschen für Renovierungen, die sie gar nicht schulden, weil ein Formularvertrag verbindlich klingt. Besonders problematisch wird das jetzt im Zusammenspiel mit der neuen Grundsicherung: Der Staat erhöht den Druck zum Umzug in günstigere Wohnungen, lässt die Kostenfrage beim Auszug aber in einem Geflecht aus Mietvertrag, BGH-Urteilen und Jobcenter-Ermessen hängen. Dass die laufende Mietrechtsreform dieses Feld ausspart, ist eine vertane Chance. Eine klare gesetzliche Regel, wann Renovierung geschuldet ist und wann nicht, würde Streit vermeiden, Gerichte entlasten und Haushalte mit wenig Geld vor unnötigen Ausgaben schützen.
Quellenangaben
- Deutscher Bundestag: Drei Initiativen für einen besseren Mieterschutz debattiert
- Bundesregierung: Bürgergeld wird zur neuen Grundsicherung
- Bundesgerichtshof: Pressemitteilung zu Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung (2020)
