Vermieter will Mietkaution erst im nächsten Jahr nach Nebenkostenabrechnung herausgeben – rechtens?

Nach der Wohnungsübergabe warten viele Mieter auf die Kaution – besonders, wenn die neue Wohnung bereits eine weitere Sicherheitsleistung verschlungen hat. Verweist der frühere Vermieter auf die noch ausstehende Nebenkostenabrechnung und kündigt eine Auszahlung erst im nächsten Jahr an, ist das nicht automatisch rechtswidrig. Er darf aber nicht ohne Prüfung die komplette Kaution pauschal einbehalten.

Entscheidend sind der konkrete Abrechnungszeitraum, eine realistisch zu erwartende Nachzahlung und die Höhe des zurückbehaltenen Betrags. Dieser Artikel erklärt, wann ein Einbehalt zulässig ist, wann Mieter zumindest einen Teil ihrer Kaution verlangen können und wie sie jetzt richtig reagieren.

Darf der Vermieter die Kaution bis zur Nebenkostenabrechnung behalten?

Der Vermieter darf wegen einer noch offenen Nebenkostenabrechnung einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zur Abrechnung zurückbehalten, wenn konkret mit einer Nachzahlung zu rechnen ist. Die Mietkaution sichert grundsätzlich Ansprüche aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung, also etwa Mietrückstände, Schäden oder Betriebskostennachzahlungen. Der Bundesgerichtshof hat dies ausdrücklich anerkannt. Ein automatischer Anspruch des Vermieters auf die gesamte Kaution besteht daraus aber nicht.

Für Mieter bedeutet das: Allein der Satz „Die Nebenkostenabrechnung kommt erst nächstes Jahr“ reicht rechtlich nicht aus, um die vollständige Kaution zu sperren. Der Vermieter muss nachvollziehbar darlegen können, warum eine Nachforderung möglich ist und warum gerade der einbehaltene Betrag dafür benötigt wird. Liegen frühere Abrechnungen vor, die regelmäßig ein Guthaben gezeigt haben, spricht das gegen einen hohen Sicherungseinbehalt.

Warum kann die Abrechnung tatsächlich erst im nächsten Jahr kommen?

Eine Nebenkostenabrechnung darf häufig erst im Folgejahr erstellt werden, weil der gesetzliche Abrechnungszeitraum meist das Kalenderjahr umfasst. Nach § 556 Abs. 3 BGB muss die Abrechnung spätestens zwölf Monate nach Ende des jeweiligen Abrechnungszeitraums beim Mieter sein. Endet dieser am 31. Dezember 2026, kann die Abrechnung für 2026 daher grundsätzlich bis zum 31. Dezember 2027 zugestellt werden.

Auch wer schon im Frühjahr oder Sommer auszieht, kann keine sofortige Teilabrechnung allein für seine Wohnmonate verlangen. Das Gesetz verpflichtet Vermieter nicht zu einer unterjährigen Zwischenabrechnung. Der frühere Mieter muss deshalb unter Umständen bis zur regulären Jahresabrechnung warten – allerdings nur hinsichtlich eines angemessenen Sicherheitsbetrags, nicht zwingend mit der gesamten Kaution.

Muss der Vermieter die ganze Mietkaution einbehalten?

Nein, die gesamte Mietkaution darf nicht allein deshalb bis zur nächsten Nebenkostenabrechnung blockiert werden, weil die Abrechnung noch aussteht. Zulässig ist nur ein angemessener Teilbetrag, der eine konkret erwartete Nachforderung absichern soll. Maßgeblich sind etwa frühere Betriebskostenabrechnungen, die monatlichen Vorauszahlungen, die Dauer des Mietverhältnisses im Abrechnungsjahr und bekannte Kostensteigerungen.

Ein Beispiel zeigt die praktische Bedeutung: Zieht ein Mieter zum 31. August aus und hat monatlich 180 Euro Betriebskostenvorauszahlung gezahlt, betrifft die offene Abrechnung zunächst acht Monate. Gab es im Vorjahr eine Nachzahlung von 240 Euro und sind keine außergewöhnlichen Kostensteigerungen erkennbar, wäre ein Einbehalt der gesamten Kaution von 1.800 Euro regelmäßig nur schwer zu erklären. Der Vermieter muss zumindest den eindeutig nicht benötigten Rest auszahlen.

Gibt es eine feste Frist von sechs Monaten für die Kautionsrückzahlung?

Nein, eine starre gesetzliche Sechs-Monats-Frist für die Rückzahlung der Mietkaution gibt es nicht. Nach der Rechtsprechung wird der Rückzahlungsanspruch erst fällig, wenn eine angemessene Prüfungs- und Überlegungsfrist abgelaufen ist und feststeht, ob noch Forderungen bestehen. Bei möglichen Betriebskostennachzahlungen kann ein angemessener Teil deshalb länger zurückbehalten werden.

Die oft genannte Sechs-Monats-Frist betrifft vor allem Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung. Solche Ansprüche verjähren nach § 548 Abs. 1 BGB grundsätzlich sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung. Das ist jedoch keine allgemeine Freigabe-Frist für die gesamte Kaution und ändert nichts daran, dass eine erwartete Betriebskostennachzahlung gesondert abgesichert werden kann.

Was gilt, wenn der Vermieter die Abrechnung zu spät schickt?

Kommt die Betriebskostenabrechnung zu spät, darf der Vermieter eine Nachforderung grundsätzlich nicht mehr verlangen. Geht die Abrechnung beispielsweise für den Zeitraum 1. Januar bis 31. Dezember 2026 erst nach dem 31. Dezember 2027 zu, ist eine Nachforderung normalerweise ausgeschlossen. Eine Ausnahme gilt nur, wenn der Vermieter die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat.

Dann entfällt in der Regel auch der Grund, die Kaution noch für mögliche Nebenkosten zurückzuhalten. Mieter sollten aber beachten: Ein Guthaben aus der Abrechnung bleibt auch nach Ablauf der Frist geschuldet. Die gesetzliche Ausschlussfrist schützt also vor verspäteten Nachforderungen des Vermieters, nicht vor der Auszahlung eines Betriebskostenguthabens an den Mieter.

Welche Rolle spielen offene Schäden oder Mietrückstände?

Der Vermieter darf die Kaution auch für tatsächlich bestehende und nachvollziehbar bezifferte Ansprüche aus Mietrückständen oder Schäden einsetzen. Er muss diese Forderungen jedoch konkret benennen und kann nicht mit allgemeinen Hinweisen auf „mögliche Schäden“ oder eine noch ausstehende Prüfung unbegrenzt Geld zurückhalten. Die Kaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen und muss getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden; die Erträge stehen grundsätzlich dem Mieter zu.

Bei behaupteten Schäden ist die Lage nach sechs Monaten besonders wichtig. Ersatzansprüche wegen Beschädigungen der Wohnung verjähren grundsätzlich nach sechs Monaten ab Rückgabe. Der Bundesgerichtshof hat 2024 zudem klargestellt, dass ein Vermieter verjährte Schadensersatzansprüche nicht ohne Weiteres gegen den Anspruch auf Rückzahlung einer Barkaution aufrechnen kann.

Wie sollten Mieter die Auszahlung jetzt verlangen?

Mieter sollten den Vermieter schriftlich zur Kautionsabrechnung auffordern und eine konkrete Erklärung zum Einbehalt verlangen. In dem Schreiben sollten sie um Mitteilung bitten, welche offenen Forderungen behauptet werden, wie hoch der Sicherheitsbetrag sein soll und worauf sich die erwartete Nebenkostennachzahlung stützt. Für den unstreitigen Teil der Kaution kann eine angemessene Zahlungsfrist gesetzt werden, etwa 14 Tage.

Sinnvoll ist es außerdem, die letzte Nebenkostenabrechnung, die Höhe der monatlichen Vorauszahlungen und das Übergabeprotokoll bereitzuhalten. Hat der Vermieter lediglich pauschal auf die Abrechnung im Folgejahr verwiesen, kann der Mieter ausdrücklich die Auszahlung des nicht benötigten Kautionsrests verlangen. Bei größeren Beträgen oder streitigen Schäden kann Beratung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht helfen.

Musterformulierung:
„Bitte rechnen Sie die von mir geleistete Mietkaution einschließlich der angefallenen Zinsen ab. Soweit Sie wegen der noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung einen Betrag zurückbehalten wollen, teilen Sie mir bitte bis zum [Datum] schriftlich die konkrete Höhe, die Berechnungsgrundlage und den Grund der erwarteten Nachforderung mit. Den darüber hinausgehenden Kautionsbetrag bitte ich bis zu diesem Datum auf mein bekanntes Konto auszuzahlen.“

FAQ zur Mietkaution und Nebenkostenabrechnung

Fazit: Mietkaution erst „Nächstes Jahr“ zurück nach Nebenkostenabrechnung ist nicht immer unzulässig

Dass die Mietkaution erst im nächsten Jahr vollständig abgerechnet wird, kann rechtmäßig sein, wenn eine Betriebskostenabrechnung noch aussteht und eine Nachzahlung realistisch zu erwarten ist. Der Vermieter darf deshalb aber nicht pauschal oder vorsorglich die gesamte Kaution einbehalten.

Mieter haben Anspruch auf eine nachvollziehbare Kautionsabrechnung und auf Auszahlung des Teils, der nicht mehr zur Absicherung berechtigter Forderungen benötigt wird. Wer schriftlich Klarheit verlangt und Unterlagen wie frühere Nebenkostenabrechnungen bereithält, verbessert seine Position erheblich.

Quellen

• § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten
• § 556 BGB – Betriebskosten und Abrechnungsfrist
• § 548 BGB – Verjährung von Ersatzansprüchen
• Bundesgerichtshof, Urteil vom 18. Januar 2006, VIII ZR 71/05