Welche Mieter kennen das nicht: Der Mietvertrag wurde vor Jahren abgeschlossen, die Miete war bisher unverändert, doch nun liegt eine Mieterhöhung, ein Mieterhöhungsschreiben im Briefkasten: die Miete soll angepasst werden. Wichtig: nicht jede Mieterhöhung ist zulässig. Bei einer Mieterhöhung muss sich der Vermieter an strikte rechtliche Regeln halten. Jede Mieterhöhung sollte deshalb überprüft werden! Bezieher von Bürgergeld sollten das Mieterhöhungsschreiben dem Jobcenter vorlegen.
Das Wichtigste zur Mieterhöhung zusammengefasst vorab:
- Erst nach Ablauf von 15 Monate nach Einzug oder nach der letzten Mieterhöhung darf der Vermieter die Miete erhöhen. Grenze ist die ortsübliche Vergleichsmiete.
- Kappungsgrenze: Die Mieterhöhung, also der Mietaufschlagt, darf innerhalb von drei Jahren nicht höher als 20 Prozent, evt. – je nach Stadt – nicht höher als 15 Prozent.
- Die Mieterhöhung ist ein Vertrag. Verweigert der Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen.
- Jede Mieterhöhung sollte überprüft werden, ehe ihr zugestimmt wird
Wann ist eine Mieterhöhung zulässig?
Die Miete, die im Mietvertrag niedergelegt ist, gilt, solange der Vermieter nicht die Initiative ergreift und vom Mieter die Zahlung einer höheren Miete verlangt. Er muss ein Mieterhöhungsverlangen stellen. Der Vermieter wird eine Mieterhöhung durchführen wollen, wenn vergleichbare Wohnungen in der Umgebung im Durchschnitt teurer geworden sind. Das ist auch Voraussetzung für die Zulässigkeit einer Mieterhöhung. Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete kann die Miete angehoben werden.
Die Miete darf vom Vermieter an den ortsüblichen Satz angepasst werden. Ortsüblichkeit bedeutet, dass mit den Mieten verglichen wird, die laut Mietspiegel im Schnitt innerhalb der letzten sechs Jahre für eine vergleichbare Wohnung in der Gegend vereinbart wurden. So ist es in § 558 Abs. 2 BGB geregelt.
Bei einer Mieterhöhung geht es immer um die Nettomiete, also die Kaltmiete ohne Nebenkosten.
Form der Mieterhöhung
Eine Mieterhöhung muss bestimmten Formerfordernissen genügen. Das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters muss dem Mieter in Textform zugehen, vgl. § 558a BGB. Möglich sind also neben Brief auch eine E-mail. Das gilt auch in den Fällen, in denen der Mietvertrag eine Schriftform für Vertragsänderungen vorsieht, s. entschieden vom Bundesgeirchtshof, BGH, Az. VIII ZR 300/09).
Begründung der Mieterhöhung
Der Vermieter muss die Mieterhöhung begründen, s. § 558a BGB. Normalerweise begründet ein Vermieter die Mieterhöhung mit der Erhöhung der Mieten im aktuellen Mietspiegel. Aus dem Mietspielgel ergibt sich dann, dass die Preise für vergleichbare Wohnungen insgesamt angestiegen sind. Es ist nicht erforderlich, dass der Mietspiegel dem Mieterhöhungsverlangen beiliegt, wenn der Mietspiegel allgemein zugänglich ist, er z.B. bei der Stadt- oder Gemeindeverwaltung ausliegt oder auf der Website der Stadt abrufbar ist.
Ab 2023 ist es für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern gesetzlich vorgeschrieben einen Mietspiegel zu erstellen. Das regelt § 558c Abs. 4 BGB. Nicht alle Mietspiegel sehen gleich aus. Die Gemeinden haben Gestaltungsspiegel.
Tatsächliche Wohnfläche ist entscheidend
Eine Mieterhöhung muss immer die tatsächliche Wohnungsgröße als Grundlage haben. Diese ist entscheidend, nicht die Wohnungsgröße, die im Mietvertrag eingetragen wurde.
Ist im Mietvertrag keine Wohnungsgröße angegeben, muss für eine Mieterhöhung die tatsächliche Wohnungsgröße ermittelt werden.
Bestehen Zweifel an der Wohnungsgröße, müssen Mieter die Wohnung selbst vermessen. Natürlich können sie auch einen Fachmann hinzuziehen; die Kosten müssen sie dann aber selbst tragen. Wichtig ist, dass Dachschrägen, Raumhöhe und Terrassen und Balkone in ihrer Fläche richtig berücksichtigt werden. Wie die besonderen Flächen der Wohnung zu berechnen sind, ergibt sich aus der Wohnflächenverordnung.
Wie oft darf die Miete erhöht werden?
Die Miete darf vom Vermieter frühestens ein Jahr nach dem Einzug erhöht werden. Der Vermieter muss dem Mieter eine Überlegungsfrist bis zum Ablauf des übernächsten Monats einräumen. Das ist in § 558 Abs. 1 S. 1 BGB niedergelegt. Effektiv kann die Mieterhöhung somit erst nach 15 Monaten greifen.
Die Jahresfrist gilt nur für Mieterhöhung aufgrund Anpassung an ortsübliche Vergleichsmieten. Nach einer vorherigen Mieterhöhung aufgrund Modernisierung muss die Frist von einem Jahr nicht eingehalten werden.
Besonderheit bei Staffel- und Indexmiete
Mietverträgen, die eine Staffelmiete vorsehen, haben quasi vertraglich eine automatische Mieterhöhung „eingebaut“. Die Miete erhöht sich automatisch jedes Jahr um einen bestimmten, im Mietvertrag niedergelegten Betrag. Allerdings darf die Erhöhung nicht ehr als 20 Prozent innerhalb von drei Jahren betragen. Der Mieter muss hier der Mieterhöhung nicht zustimmen, da er dies bereits mit Abschluss des Mietvertrages getan hat.
Ähnlich verhält es sich bei einem Indexmietvertrag. Hier kann die Miete einmal jährlich entsprechend der Inflationsrate steigen.
Bei der Staffelmiete oder der Indexmiete dürfen nicht noch zusätzlich Mieterhöhungen nach dem Mietspiegel durchgeführt werden.
Kappungsgrenze bei der Mieterhöhung
Bei einer Mieterhöhung nach Mietspiegel muss der Vermieter die sogenannte Kappungsgrenze einhalten. Kappungsgrenze heißt, dass innerhalb von drei Jahren die Miete nur um 20 Prozent angehoben werden darf, s. § 558 Abs. 3 BGB. Die Kappungsgrenze ist auch dann zu beachten und darf nicht überschritten werden, wenn der Vermieter mit der Mieterhöhung unter der ortsüblichen Vergleichsmiete bleibt. Die Kappungsgrenze stellt insbesondere dann eine Schranke für Vermieter dar, die die Miete über Jahre nicht erhöht haben.
Die Kappungsgrenze knüpft nicht an die gegenwärtig geschuldete Miete an, sondern an die Miete, die drei Jahre vor Wirksamwerden des aktuellen Mieterhöhungsverlangens galt.
Kappungsgrenze von 15 Prozent
Die Bundesländer sind vom Gesetzgeber ermächtigt worden, die Kappungsgrenze für jeweils fünf Jahre auf 15 Prozent für Städte und Gemeinden mit besonders angespanntem Mietwohnungsmarkt abzusenken, s. § 558 Abs. 3 BGB. Folge: Vermieter dürfen in diesen Gemeinden die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 15 Prozent anheben, selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete damit noch nicht erreicht ist. Nachfolgend aufgeführte Bundesländer haben von diesem Gestaltungsspielraum hinsichtlich der Kappungsgrenze Gebrauch gemacht:
Tabelle: Bundesländer mit Mieterhöhung Kappungsgrenze 15 Prozent
| Baden-Württemberg | bis zum 30. Juni 2025 in 89 Städten und Gemeinden |
| Bayern | bis zum 31. Dezember 2025 in 203 Städte und Gemeinden |
| Berlin | bis zum 10. Mai 2023 |
| Brandenburg | bis zum 31. Dezember 2025 in 19 Städten und Gemeinden |
| Bremen | bis zum 31. August 2024 |
| Hamburg | bis zum 31. August 2023 |
| Hessen | bis zum 25. November 2025 in 49 Städten und Gemeinden |
| Mecklenburg-Vorpommern | bis zum 30. September 2023 in einer Stadt |
| Niedersachsen | bis zum 31. Dezember 2027 in 18 Städten und Gemeinden |
| Nordrhein-Westfalen | bis zum 30. Juni 2025 in 18 Städten und Gemeinden |
| Rheinland-Pfalz | bis zum 30 September 2024 in 4 Städten |
| Sachsen | bis zum 30. Juni 2025 in 2 Städten |
| Thüringen | bis zum 30. September 2024 in einer Stadt |
Der Gesetzgeber plant, die Kappungsgrenze in angespannten Märkten auf elf Prozent zu senken.
Gemäß § 5 Abs. 2 WiStG kann der Mieter, wenn die Miete um mehr als 20 Prozent über dem Mietspiegel liegt, seine Zahlungen anpassen. Zudem ist er berechtigt, die zu viel bezahlten Beträge für die letzten drei Jahre vom Vermieter zurückfordern.
Muss der Mieter einer Mieterhöhung zustimmen?
Eine Mieterhöhung wird erst wirksam, wenn dem Mieterhöhungsverlangen zustimmt. Denn: es wird auf den zugrundeliegenden Mietvertrag eingewirkt, der grundsätzlich bindend ist und nur durch übereinstimmende Erklärungen abgeändert werden kann. Eine Mieterhöhung funktioniert deshalb ebenfalls nur durch einen Vertragsschluss. Allerdings: Der Mieter muss der Mieterhöhung zustimmen, wenn diese rechtmäßig ist. Die Verweigerung der Zustimmung ist – ohne rechtliche Konsequenzen – nur möglich, wenn die Mieterhöhung nicht rechtmäßig ist. Ob man als Mieter zustimmen sollte oder nicht – hierfür hat man die Überlegungsfrist bzw. Bedenkzeit bzw. Zustimmungsfrist. Sie beginnt gemäß § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB mit dem Zugang des Vermieterschreibens und endet mit Ablauf des zweiten Monats.
Verweigert der Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung, so muss der Vermieter den gerichtlichen Weg bestreiten und den Mieter auf Erklärung der Zustimmung verklagen. Die Klage muss der Vermieter entsprechen § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist erheben.
Die Erklärung der Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen ist formlos möglich. Sie kann auch mündlich ausgesprochen werden, oder stillschweigend, indem einfach die höhere Miete gezahlt wird.
Eine einmal erklärte Zustimmung zur Mieterhöhung kann nicht widerrufen werden.
Sonderkündigungsrecht
Bei einer rechtlich zulässigen Mieterhöhung hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Er kann das Mietverhältnis innerhalb der Zustimmungsfrist mit einer Frist von zwei Monaten kündigen.
Mieterhöhung nach Modernisierung
Die Mieterhöhung zwecks Anpassung der Miete an die ortsüblichen Vergleichsmiete ist nur eine Möglichkeit für eine Mieterhöhung. Der Vermieter kann die Miete auch aufgrund von Modernisierung erhöhen. Das ist in § 559 BGB geregelt.
Die Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungen darf bis zu 8 Prozent der Modernisierungskosten betrage, bezogen auf die Jahresmiete aufschlagen.
Zu beachten ist aber, dass die die Mieten modernisierter Wohnungen innerhalb von sechs Jahren um nicht mehr als 3 Euro pro Quadratmeter angehoben werden dürfen. Darüber hinaus bestimmt § 559 Abs. 3a BGB, dass bei Wohnungen mit einer Miete bis 7 Euro pro Quadratmeter Vermieter die Miete lediglich um 2 Euro erhöhen dürfen.
Inflationsbedingte Mieterhöhung grds. nicht zulässig
In den letzten Monaten sind die Preise insgesamt stark angezogen, insbesondere die Preise für Strom und Wärmeenergie. Ein inflationsbedingter Anstieg der Preise ist kein zulässiger Grund für eine Mieterhöhung. Lediglich die Nebenkosten können angepasst werden, d.h. die Vorauszahlungen, insb. hinsichtlich der Heizkosten.
Ist kein Mietspiegel vorhanden, muss der Vermieter für eine Mieterhöhung drei Vergleichswohnungen benennen, bei denen die Miete bereits in der von ihm nun verlangten Höhe gezahlt wird. Ausstattung, Lage und Größe der Wohnungen müssen ähnlich sein. Eine Mieterhöhung unter Benennung von Vergleichswohnungen ist auch möglich, wenn ein Mietspiegel vorhanden ist. Der Mieter muss die vom Vermieter herangezogenen Vergleichswohnungen einfach lokalisieren können, um dort eventuell nachfragen zu können.
Rechtsanwalt oder Mieterverein helfen im Falle von Mieterhöhung
Ist man als Mieter mit einer Mieterhöhung konfrontiert, kann man das Mieterhöhungsverlangen rechtlich überprüfen lassen.
Ist man als Mieter Mitglied in einem Mieterverein, so übernimmt die Prüfung der Mieterverein. Ansonsten kann man sich bei einem Rechtsanwalt beraten lassen. Dort muss man allerdings Anwaltskosten zahlen.
Wer Bürgergeld bezieht, kann beim örtlichen Amtsgericht einen Beratungshilfeschein beantragen. Dann ist die anwaltliche Beratung zum Mieterhöhungsverlangen kostenlos.
Bürgergeld: Jobcenter bezahlt Mieterhöhung
Erhalten Bezieher von Bürgergeld ein rechtswirksames Mieterhöhungsverlangen, so muss das Jobcenter die neue Miete übernehmen, wenn diese sich im Rahmen der Angemessenheit bewegt. Wann eine Miete angemessen ist, ist von Ort zu Ort unterschiedlich. Am besten erkundigt man sich bei eine Mieterhöhung sofort beim Jobcenter und legt dort das Mieterhöhungsschreiben vor.
