Im ersten Halbjahr 2026 haben die Behörden den Bau von 126.300 Wohnungen genehmigt, ein Plus von 15,1 Prozent, wie das Statistische Bundesamt meldet. Trotzdem wird nun ernsthaft ein Szenario ohne jeden Neubau diskutiert. Ältere Eigentümer sollen über die Steuer zum Auszug gedrängt werden. Für Rentner mit knappem Budget und für Familien, die eine Wohnung suchen, steht damit viel auf dem Spiel.
Ein Szenario, das die Debatte umdreht
Seit Jahren gilt in der Wohnungspolitik ein einfacher Grundsatz: Es muss mehr gebaut werden. Eine Anfang Oktober vorgestellte Studie stellt genau das infrage. Sie bezweifelt, dass das Dauerrezept „Bauen, bauen, bauen“ klug ist, und bringt eine radikale Alternative ins Spiel.
Der Kern des Vorschlags ist politisch brisant. Die Studie rechnet ein Szenario mit null Neubau durch. Eine höhere Grundsteuer soll stattdessen dafür sorgen, dass ältere Hausbesitzer eher umziehen. Dahinter steht die Beobachtung, dass viele Häuser und große Wohnungen nach dem Auszug der Kinder nur noch von einer oder zwei Personen bewohnt werden. Würden diese Flächen frei, könnten Familien einziehen, ohne dass neu gebaut werden müsste.
Die Kritik ließ nicht lange auf sich warten. Die Welt hielt dem Konzept in einem Kommentar entgegen, die Idee sei aus mehreren Gründen nicht gut.
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Das Problem mit den großen Wohnungen ist real
Ganz aus der Luft gegriffen ist der Ansatz nicht. Auch die Bau- und Wohnungswirtschaft sieht ein Verteilungsproblem. Im Frühjahr legte das Verbändebündnis zum Wohnungsbau-Tag eine Studie vor. Danach passen angebotene Wohnungen immer seltener zu dem, was Menschen suchen. Familien hätten oft erst dann eine Chance, wenn kleine Haushalte große Wohnungen freimachen. Rund 9,9 Millionen Menschen leben demnach in deutlich zu kleinen Wohnungen.
Aus dieser Diagnose zieht dieselbe Studie jedoch den entgegengesetzten Schluss. Die Autoren betonen, dass der Bedarf an Wohnungen nicht sinken wird und deutlich mehr neue Wohnungen entstehen müssen. Das Hindernis sind die Kosten: Einschließlich Grundstück kostet ein Neubau in Großstädten rund 5.400 Euro pro Quadratmeter, was mindestens 18 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter bedeutet.
Warum Umzugsdruck auf Ältere ins Leere laufen kann
Für viele ältere Menschen ist ein Umzug keine Rechenaufgabe. Gegen das Steuermodell sprechen vor allem praktische Gründe.
Eine kleinere Wohnung ist häufig nicht günstiger. Wer seit Jahrzehnten in einem abbezahlten Haus oder zu einer alten Bestandsmiete wohnt, zahlt nach einem Umzug oft mehr für weniger Fläche. Neue Mietverträge orientieren sich am aktuellen Marktniveau. Das schreckt ab, auch wenn das Haus eigentlich zu groß geworden ist.
Hinzu kommt die Einkommenslage vieler künftiger Rentner. Nach Berechnungen des Pestel-Instituts im Auftrag der IG BAU werden rund 5,1 Millionen Babyboomer weniger als 800 Euro gesetzliche Rente erhalten. Eine höhere Grundsteuer trifft genau diese Gruppe. Sie besitzt zwar ein Haus, hat aber kaum laufendes Einkommen.
Die Grundsteuer landet zudem nicht nur bei Eigentümern. Vermieter dürfen sie über die Nebenkosten auf Mieter umlegen. Eine allgemeine Erhöhung würde damit auch Haushalte belasten, die selbst gar nicht umziehen können.
Was das für Menschen in der Grundsicherung bedeutet
Besonders heikel ist die Debatte für Leistungsberechtigte. Seit Juli 2026 ersetzt die neue Grundsicherung schrittweise das Bürgergeld, wobei die Regelsätze für 2026 unverändert bleiben. Für Alleinstehende bleibt es damit bei 563 Euro im Monat. Spürbar verschärft wurden dagegen die Regeln für die Wohnkosten.
In der Karenzzeit wird die Miete nur noch bis zum Eineinhalbfachen der örtlichen Angemessenheitsgrenze anerkannt. Danach gilt grundsätzlich nur noch die normale Grenze. Die Grundlage dafür steht in § 22 SGB II. Ein Beispiel zeigt die Wirkung: Liegt die Angemessenheitsgrenze vor Ort für eine alleinstehende Person bei 520 Euro, erkennt das Jobcenter im ersten Jahr höchstens 780 Euro an. Kostet die Wohnung 820 Euro, bleiben 40 Euro monatlich ungedeckt, und das schon ab dem ersten Tag.
Ältere Menschen in der Grundsicherung im Alter, die ein selbst genutztes Haus bewohnen, sind ebenfalls betroffen. Bei ihnen gehört die Grundsteuer zu den Unterkunftskosten. Steigt sie, muss das Sozialamt prüfen, ob die Kosten noch als angemessen gelten. Ein Steuermodell, das gezielt Ältere aus großen Häusern drängen soll, würde damit indirekt auch in die Prüfung der Sozialleistungen hineinwirken.
Die aktuelle Lage am Wohnungsmarkt in Zahlen
| Kennzahl | Wert | Stand |
|---|---|---|
| Genehmigte Wohnungen im 1. Halbjahr | 126.300 (+15,1 %) | 2026 |
| Fertiggestellte Wohnungen | rund 206.600 | 2025 |
| Genehmigt, aber noch nicht gebaut (Bauüberhang) | rund 760.700 | Ende 2025 |
| Kosten Neubau inklusive Grundstück (Großstadt) | rund 5.400 Euro/m² | 2026 |
| Menschen in zu kleinen Wohnungen | 9,9 Millionen | 2026 |
| Wohnkostendeckel in der Karenzzeit | 150 % der Angemessenheitsgrenze | seit Juli 2026 |
Die Zahlen zeigen zweierlei. 2025 wurden rund 206.600 Wohnungen fertiggestellt, und Ende des Jahres warteten etwa 760.700 genehmigte Wohnungen noch auf ihren Bau. Die Genehmigungen ziehen also wieder an. Auch der Umbau im Bestand legt zu: Im Juni 2026 entstanden 3.900 genehmigte Wohnungen durch Umbau bestehender Gebäude, ein Plus von 12,1 Prozent. Ein vollständiger Verzicht auf Neubau würde diese Erholung abwürgen, bevor sie bei Mietern ankommt.
Häufige Fragen zum Null-Neubau-Vorschlag
Ist eine höhere Grundsteuer für ältere Eigentümer beschlossen?
Nein. Es handelt sich um ein Szenario aus einer Studie, nicht um ein Gesetzesvorhaben. Die Grundsteuer legen die Kommunen über ihre Hebesätze fest, die Bewertungsregeln bestimmen Bund und Länder. Eine Sonderbelastung nach Alter oder Wohnfläche pro Kopf ist derzeit nirgends geplant.
Würde eine höhere Grundsteuer auch Mieter treffen?
Ja. Vermieter dürfen die Grundsteuer über die Betriebskosten auf Mieter umlegen. Eine allgemeine Erhöhung würde also auch Haushalte belasten, die gar keine große Wohnung bewohnen.
Übernimmt das Jobcenter eine steigende Grundsteuer?
Bei Eigentümern in der Grundsicherung zählt die Grundsteuer zu den Unterkunftskosten. Sie wird übernommen, soweit die Gesamtkosten als angemessen gelten. Seit Juli 2026 gilt in der Karenzzeit zusätzlich der Deckel von 150 Prozent der örtlichen Grenze.
Wie geht es mit dem Wohnungsbau politisch weiter?
Die Bundesregierung setzt weiter auf mehr Neubau und schnellere Verfahren. Der sogenannte Bau-Turbo soll Kommunen erleichtern, Baugenehmigungen zu erteilen und Flächen nachzuverdichten. Ein Kurswechsel hin zu einem Neubaustopp zeichnet sich nicht ab.
Einschätzung der Redaktion
Der Null-Neubau-Vorschlag legt den Finger in eine echte Wunde. Viel Wohnraum ist falsch verteilt, und kleinere Haushalte in großen Häusern sind Teil des Problems. Die Antwort darf aber nicht sein, ausgerechnet die Generation unter Druck zu setzen, der laut Prognosen eine Welle niedriger Renten bevorsteht. Wer mit 800 Euro Rente im abbezahlten Elternhaus lebt, findet auf dem heutigen Markt kaum eine kleinere Wohnung, die günstiger ist. Ein Steuerdruck ohne bezahlbare Alternative verschiebt das Problem nur und macht Ältere zum Sündenbock einer Krise, die über Jahrzehnte politisch verursacht wurde. Sinnvoller wären freiwillige Anreize: Tauschbörsen, bei denen die alte Miete erhalten bleibt, Umzugshilfen und geförderte altersgerechte Wohnungen im eigenen Viertel. Gleichzeitig muss weiter gebaut werden, und zwar dort, wo die Not am größten ist. Für Menschen in der Grundsicherung kommt es darauf an, dass die neuen Wohnkostengrenzen nicht zur Falle werden, solange es schlicht keine günstigeren Wohnungen gibt.
Quellenangaben
- Statistisches Bundesamt: Baugenehmigungen für Wohnungen im Juni 2026
- Studie zum Wohnungsbau-Tag 2026 (Verbändebündnis Wohnungsbau)
- § 22 SGB II, Bedarfe für Unterkunft und Heizung
