Seit dem 1. Juli 2026 zahlt das Jobcenter die Miete auch im ersten Bezugsjahr nur noch bis zu einer festen Obergrenze. Das Grundsicherungsgeld hat das Bürgergeld abgelöst. Für viele Haushalte entstehen dadurch monatliche Mietlücken. Vermieter sichern sich zunehmend gegen Ausfälle ab. Offen bleibt dabei oft, wem das Geld zusteht, wenn die Versicherung zahlt.
Ein alter Grundsatz mit neuer Brisanz
Wenn ein Mieter mit der Miete in Rückstand gerät, greift bei vielen Vermietern inzwischen eine Mietausfallversicherung. Sie ersetzt entgangene Mieten, häufig für mehrere Monate. Manche Vermieter sehen darin eine doppelte Absicherung: das Geld vom Versicherer und zusätzlich die Forderung gegen den Mieter. Diese Rechnung geht rechtlich nicht auf.
Das Versicherungsrecht kennt ein klares Bereicherungsverbot. Eine Versicherung soll einen Schaden ausgleichen und keinen Gewinn verschaffen. Hat der Versicherer die ausgefallene Miete ersetzt, ist der Schaden des Vermieters in dieser Höhe beglichen. Denselben Betrag darf der Vermieter nicht noch einmal beim Mieter einfordern.
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Bürger & Geld auf Google News folgenDie Schuld wechselt den Gläubiger, sie verschwindet nicht
Für Mieter ist das allerdings kein Freibrief. Nach § 86 des Versicherungsvertragsgesetzes geht der Anspruch gegen den Schuldner auf den Versicherer über, soweit dieser gezahlt hat. Viele Versicherungsbedingungen sehen zusätzlich eine ausdrückliche Abtretung vor. Die offene Miete bleibt also bestehen. Gläubiger ist ab der Zahlung aber nicht mehr der Vermieter, sondern die Versicherungsgesellschaft.
Versicherer verfolgen solche Forderungen in der Regel selbst weiter. Sie beauftragen dafür Inkassounternehmen oder gehen gerichtlich vor. Für die Betroffenen ändert sich damit vor allem der Absender der Mahnung, nicht die Höhe der Schuld.
Wichtig ist eine Besonderheit zugunsten des Vermieters. Der Übergang darf nicht zu seinem Nachteil geltend gemacht werden. Hat die Versicherung nur einen Teil des Ausfalls ersetzt, etwa wegen einer Höchstgrenze oder eines Selbstbehalts, behält der Vermieter den Anspruch auf den Rest. Beim Zugriff auf das Vermögen des Mieters hat er dabei Vorrang vor dem Versicherer.
Beispielrechnung: Wer welchen Betrag verlangen darf
Ein Mieter zahlt eine Warmmiete von 815 Euro und bleibt vier Monate lang die Miete schuldig. Der Rückstand beträgt damit 3.260 Euro. Die Mietausfallversicherung des Vermieters ersetzt vertragsgemäß drei Monatsmieten.
| Posten | Betrag | Anspruchsinhaber |
|---|---|---|
| Gesamter Mietrückstand (4 × 815 Euro) | 3.260 Euro | Ausgangslage |
| Versicherungsleistung (3 Monatsmieten) | 2.445 Euro | an den Vermieter ausgezahlt |
| Forderung, die auf den Versicherer übergeht | 2.445 Euro | Versicherer |
| Verbleibende Forderung des Vermieters | 815 Euro | Vermieter |
| Zulässige Gesamtforderung gegen den Mieter | 3.260 Euro | Vermieter und Versicherer zusammen |
| Unzulässige Doppelforderung | 2.445 Euro | niemand |
Die Summe, die der Mieter insgesamt schuldet, erhöht sich durch die Versicherung nicht. Sie verteilt sich lediglich auf zwei Gläubiger.
Das Risiko der Zahlung an die falsche Adresse
Heikel wird es, wenn der Mieter den Rückstand später begleicht und das Geld an den Vermieter überweist, obwohl die Forderung längst beim Versicherer liegt. Das Bürgerliche Gesetzbuch schützt den Schuldner, solange er von dem Gläubigerwechsel nichts weiß. Die Zahlung an den bisherigen Vermieter befreit ihn dann von der Schuld. Der Vermieter muss das Geld an den Versicherer weiterleiten.
Anders liegt der Fall, wenn der Mieter bereits über den Übergang informiert wurde, etwa durch ein Schreiben des Versicherers. Überweist er dann trotzdem an den Vermieter, erlischt die Schuld gegenüber dem Versicherer nicht. Im ungünstigsten Fall entsteht so tatsächlich eine doppelte Zahlungslast. Der Mieter muss sich das Geld anschließend beim Vermieter zurückholen.
Das betrifft auch Konstellationen mit dem Jobcenter. Übernimmt die Behörde Mietschulden nachträglich, etwa als Darlehen, und überweist den Betrag direkt an den Vermieter, steht dieses Geld im Umfang der Versicherungsleistung dem Versicherer zu. Behalten darf der Vermieter es nicht.
Sonderfall Brand und Wasserschaden: die Gebäudeversicherung
Anders gelagert ist der Mietausfall, den eine Wohngebäudeversicherung nach Feuer, Sturm oder Leitungswasserschäden ersetzt. Hier fehlt es meist schon an einem Mietanspruch. Ist die Wohnung unbewohnbar oder stark beeinträchtigt, mindert sich die Miete kraft Gesetzes. Die Versicherung springt genau für diese Minderung ein.
Selbst wenn der Mieter den Schaden verursacht hat, ist er häufig geschützt. Der Bundesgerichtshof hat bereits im Jahr 2000 entschieden, dass Gebäudeversicherer bei leicht fahrlässig verursachten Schäden auf den Rückgriff gegen den Mieter verzichten müssen (BGH, Urteil vom 8. November 2000, IV ZR 298/99). Später stellte das Gericht klar, dass der Vermieter in solchen Fällen die Versicherung in Anspruch nehmen muss, statt den Mieter haften zu lassen (BGH, Urteil vom 19. November 2014, VIII ZR 191/13). Hintergrund ist, dass Mieter die Prämie über die Betriebskosten anteilig mitfinanzieren.
Diese Umlage schließt nach der Rechtsprechung auch den mitversicherten Mietausfall ein (Haufe zum BGH-Urteil von 2018). Eine eigenständige Mietausfallversicherung gegen zahlungsunfähige Mieter darf dagegen nicht über die Nebenkosten abgerechnet werden. Bei grober Fahrlässigkeit oder Vorsatz entfällt der Schutz des Mieters ganz oder teilweise.
Warum das Thema mit der neuen Grundsicherung an Gewicht gewinnt
Mit dem Dreizehnten Gesetz zur Änderung des SGB II, das der Bundestag am 5. März 2026 beschlossen hat, gilt seit Juli eine neue Obergrenze. In der bisherigen Karenzzeit erkennt das Jobcenter Wohnkosten nur noch bis zum 1,5-Fachen der örtlichen Angemessenheitsgrenze an. Wer darüber liegt, zahlt die Differenz aus dem Regelsatz. Für Alleinstehende liegt er 2026 bei 563 Euro.
Für Vermieter steigt damit das Risiko von Teilzahlungen und Rückständen. Das dürfte die Nachfrage nach Mietausfallpolicen erhöhen. Für Mieter im Leistungsbezug bedeutet das: Eine Versicherungszahlung an den Vermieter nimmt ihnen die Schuld nicht ab. Sie kann aber dazu führen, dass statt eines vertrauten Vermieters ein Versicherer oder ein Inkassobüro die Forderung eintreibt. Dort ist der Verhandlungsspielraum oft geringer.
Häufige Fragen zu Mietausfall und Versicherungsleistung
Darf der Vermieter die Miete verlangen, obwohl die Versicherung bereits gezahlt hat?
Nein, nicht in Höhe der Versicherungsleistung. In diesem Umfang geht die Forderung auf den Versicherer über. Nur einen nicht erstatteten Restbetrag darf der Vermieter weiter selbst geltend machen.
Ist der Mieter nach der Versicherungszahlung schuldenfrei?
Nein. Die Schuld besteht fort, der Gläubiger wechselt lediglich. Der Versicherer kann die übergegangene Forderung mahnen, an ein Inkassounternehmen abgeben oder einklagen.
Was passiert, wenn der Mieter nach dem Gläubigerwechsel an den Vermieter zahlt?
Wusste der Mieter nichts vom Übergang, befreit ihn die Zahlung, und der Vermieter muss das Geld an den Versicherer weiterleiten. Wurde er bereits informiert, droht eine erneute Zahlungspflicht gegenüber dem Versicherer. Das zu viel Gezahlte muss er dann beim Vermieter zurückfordern.
Gilt das auch für den Mietausfall aus der Gebäudeversicherung?
Nur eingeschränkt. Nach Brand- oder Wasserschäden ist die Miete meist gemindert, sodass gar keine Forderung entsteht. Hat der Mieter den Schaden nur leicht fahrlässig verursacht und zahlt er die Gebäudeversicherung über die Nebenkosten mit, ist er nach der Rechtsprechung des BGH vor einem Rückgriff weitgehend geschützt.
Einschätzung der Redaktion
Das Verbot, denselben Schaden zweimal ersetzt zu bekommen, ist juristisch eine Selbstverständlichkeit. In der Praxis wird es trotzdem zum Problem, weil Mieter von dem Gläubigerwechsel oft erst spät oder gar nicht erfahren. Gerade Haushalte, die seit Juli wegen der neuen Mietobergrenzen Lücken aus dem Regelsatz stopfen müssen, können sich Unklarheiten darüber nicht leisten, an wen sie zahlen. Versicherer und Vermieter sollten deshalb verpflichtet werden, den Übergang der Forderung zeitnah und verständlich mitzuteilen. Ebenso bleibt es eine politische Aufgabe, Mietlücken gar nicht erst entstehen zu lassen. Eine Grundsicherung, die Wohnkosten bewusst nicht mehr voll deckt, erzeugt Schulden, die am Ende bei Inkassounternehmen landen. Das Geld dafür fehlt dann dem Existenzminimum.
Quellenangaben
- § 86 VVG – Übergang von Ersatzansprüchen (Bundesministerium der Justiz)
- BGH zu Brandschaden: Vermieter muss Versicherung beanspruchen (Haufe)
- Grundsicherungsgeld: Wohnen und Miete (Bundesagentur für Arbeit)
