Häuser und Wohnungen werden preiswerter, doch Mieten steigen unvermindert. So liegt in Berlin der Quadratmeterpreis bei neuen Mietverträgen um über 25 Prozent höher als bei Altverträgen. Der Deutsche Mieterbund schläft Alarm. „Durch die aktuellen Mieterhöhungen sind 7 Millionen Haushalte durch Wohnkosten überlastet“, erklärt ihr Präsident Lukas Siebenkotten.
Es stellt sich somit für viele Mieter die Frage: Wann ist eine Mieterhöhung erlaubt?
Wir klären diese Frage in unserem Beitrag
Mieterhöhung: Voraussetzungen und Grenzen
Eine Mieterhöhung des Vermieters muss sich an bestimmte Regeln halten. Der Mietspiegel der Stadt oder Gemeinde ist die Grundlage. Wir erklären, wie eine Mieterhöhung durch den Mieter geprüft werden sollte.
Als Mieter haben Sie das Recht auf eine angemessene Miete. Allerdings kann der Vermieter die Miete auch erhöhen. Wann dies erlaubt ist, ist gesetzlich geregelt.
Grundsätzliche Voraussetzungen der Mieterhöhung
Für eine Mieterhöhung müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
- Das Mietverhältnis muss noch bestehen.
- Die letzte Mieterhöhung muss mindestens 15 Monate zurückliegen.
- Die neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen.
Ortsübliche Vergleichsmiete – qualifizierter Mietspiegel
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Miete, die für vergleichbare Wohnungen in der gleichen Lage und Ausstattung gezahlt wird. Der Vermieter muss dem Mieter die ortsübliche Vergleichsmiete nachweisen. Dies kann er beispielsweise mit einem Mietspiegel oder einem Sachverständigengutachten tun.
Größere Städte sind verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen. So sollen unverhältnismäßige Mieterhöhungen eingedämmt werden.
Dabei muss es sich um einen qualifizierten Mietspiegel handeln, der nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde und Vertretern von Vermietern und Mietern anerkannt wurde.
Existiert ein solcher qualifizierter Mietspiegel, müssen sich Vermieter bei einer Mieterhöhung darauf beziehen.
Beispiel: Mietspiegeld Berlin
Als Beispiel sehen Sie nachfolgend in Tabellenform den Mietspiegeld von Berlin.
Tabelle Mietspiegel Berlin
| Wohnlage | Wohnungsgröße | Nettokaltmiete (€/m²) |
| Sehr gute Lage | 1 bis 2 Zimmer | 18,2 |
| Sehr gute Lage | 3 bis 4 Zimmer | 16,8 |
| Sehr gute Lage | 5 Zimmer oder mehr | 15,8 |
| Gute Lage | 1 bis 2 Zimmer | 16,6 |
| Gute Lage | 3 bis 4 Zimmer | 15,2 |
| Gute Lage | 5 Zimmer oder mehr | 14,2 |
| Mittlere Lage | 1 bis 2 Zimmer | 14,6 |
| Mittlere Lage | 3 bis 4 Zimmer | 13,2 |
| Mittlere Lage | 5 Zimmer oder mehr | 12,2 |
| Gute Wohnlage | 1 bis 2 Zimmer | 13,1 |
| Gute Wohnlage | 3 bis 4 Zimmer | 11,7 |
| Gute Wohnlage | 5 Zimmer oder mehr | 10,7 |
| Mittlere Wohnlage | 1 bis 2 Zimmer | 11,6 |
| Mittlere Wohnlage | 3 bis 4 Zimmer | 10,2 |
| Mittlere Wohnlage | 5 Zimmer oder mehr | 9,2 |
| Gute Quartierslage | 1 bis 2 Zimmer | 10,6 |
| Gute Quartierslage | 3 bis 4 Zimmer | 9,2 |
| Gute Quartierslage | 5 Zimmer oder mehr | 8,2 |
| Mittlere Quartierslage | 1 bis 2 Zimmer | 9,1 |
| Mittlere Quartierslage | 3 bis 4 Zimmer | 7,7 |
| Mittlere Quartierslage | 5 Zimmer oder mehr | 6,7 |
Kappungsgrenze
Innerhalb von drei Jahren darf die Miete insgesamt nicht um mehr als 20 Prozent erhöht werden. Dies ist die sogenannte Kappungsgrenze.
Ausnahmen von der Kappungsgrenze
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt eine geringere Kappungsgrenze von 15 Prozent.
Modernisierungsmaßnahmen
Der Vermieter kann die Miete auch erhöhen, wenn er in der Wohnung Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hat. Die Mieterhöhung darf jedoch die Kosten der Modernisierungsmaßnahmen nicht übersteigen.
Mieterhöhungsverlangen
Das Mieterhöhungsverlangen muss schriftlich erfolgen und muss folgende Angaben enthalten:
- die Höhe der neuen Miete
- die Begründung für die Mieterhöhung
- die Frist für die Zustimmung
Widerspruch des Mieters
Der Mieter hat zwei Monate Zeit, um der Mieterhöhung zuzustimmen oder sie zu widersprechen.
Wenn der Mieter der Mieterhöhung widerspricht, kann der Vermieter vor Gericht ziehen. Das Gericht entscheidet dann, ob die Mieterhöhung zulässig ist.
Mieterhöhung – Auswirkungen für Bürgergeld Bezieher
Erhalten Bezieher von Bürgergeld eine Mieterhöhung, so müssen sie diese unverzüglich dem Jobcenter vorlegen, damit die neue Miete von dort übernommen wird.
Wichtig: Das Jobcenter muss nur die angemessene Miete zahlen. Wird durch die Mieterhöhung die Angemessenheitsgrenze überschritten, so sollte wie folgt vorgegangen werden:
- Prüfung der Zulässigkeit der Mieterhöhung, ggf. Widerspruch einlegen
- Falls die Mieterhöhung zulässig war: Kostensenkungsverfahren des Jobcenters abwarten und entsprechend handeln; hier weitere Informationen: Kostensenkungsverfahren bei unangemessener Miete
Zusammenfassung zu: Mieterhöhung zulässig?
Das Wichtigste zum Schluss kurz zusammengefasst:
- Vermieter dürfen die Miete erhöhen, allerdings nur nach bestimmten Regeln. Sie müssen sich an den örtlichen Vergleichsmieten orientieren und dürfen die Miete innerhalb von 3 Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen.
- Tipp: Als Mieter sollten Sie sich vor einer Mieterhöhung informieren, ob diese zulässig ist. Wenn Sie der Mieterhöhung widersprechen, sollten Sie dies schriftlich tun und die Gründe für Ihren Widerspruch darlegen.
Quellen
- Eigene Recherche
